RECOMENDACIONES AL MANUAL AMBIENTAL Y DE PROPIETARIOS REMITIDO A MIAMBIENTE

[Lizette Perez de Mon]

MANUAL AMBIENTAL Y ADMINISTRATIVO O (Y REGLAMENTO INTERNO) DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA ALTOS DE CERRO AZUL, EN FORMACION)



MINISTERIO DE AMBIENTE



ALTOS DE VISTAMARES, S. A


2018








ÍNDICE
INTRODUCCIÓN 02
GENERALIDADES 03
USO, NORMAS Y PROCEDIMIENTOS 04
USO DE SUELO 04
USO DEL AGUA Y DISPOSICIÓN DE AGUAS SERVIDAS 05
FAUNA Y FLORA 07
CALIDAD ESTÉTICA 07
RESIDENCIAS Y CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS 08
ASPECTOS VARIOS, CONDICIONES, PROHIBICIONES Y OBLIGACIONES
REFERENTE A LAS CUOTAS Y PAGOS DEL ITBMS
REFERENTE A LAS CUOTAS Y PAGOS DE SERVICIO DE A 10
ANEXOS
NORMAS DE SEGURIDAD 16
RECOMENDACIONES BÁSICAS DE SEGURIDAD AL
VISITAR SENDEROS, CASCADAS, RÍOS, MIRADORES
Y SIMILARES
ZONIFICACIÓN DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE
CERRO AZUL SEGUN EL PLAN DE MANEJO DEL PARQUE
NACIONAL CHAGRES 17

NORMAS LEGALES, ACTIVIDADES Y REQUISITOS QUE SE
APLICAN EN EL MANUAL AMBIENTAL DEL PROPIETARIO. 21
REQUISITOS PARA ACTIVIDADES AMBIENTALES DENTRO DEL
RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL. 22
4.6 PENALIDADES



INTRODUCCIÓN


Como consecuencia de la creación del Parque Nacional Chagres, mediante el Decreto Ejecutivo N° 73 del 2 de octubre de 1984, Grupo Melo S.A. se vio en la necesidad de buscar una fórmula que le permitiera, de acuerdo con un plan de manejo, continuar con sus actividades de parcelación de lotes destinados a vivienda campestre en el predio del Sector Altos de Cerro Azul. Para tal efecto, el Grupo auspició y colaboró con la fundación ANCON y con el Instituto de Recursos Naturales Renovables (hoy Ministerio de Ambiente) en la elaboración del documento titulado "Estudio sobre la conservación y desarrollo de los terrenos del Grupo Melo dentro del Parque Nacional Chagres", fechado 26 de agosto 1986. De este estudio surgió un acuerdo entre el Grupo Melo, INRENARE y la Asociación Nacional para la Conservación de la Naturaleza (ANCON), fechado____________. Dicho acuerdo reconoció la importancia de conservar y proteger la Cuenca del Canal de Panamá y los terrenos inmersos en el Parque Nacional Chagres. Reconoció también el inmenso valor biológico, ecológico e hídrico de este Parque de importancia nacional e internacional. El Grupo Melo aceptó las recomendaciones emanadas del estudio mencionado y las autoridades ambientales se comprometieron a dar seguimiento y apoyo al convenio, adelantar acciones de coordinación, seguimiento y estructuración de un programa de conservación de los recursos naturales renovables del Parque Nacional Chagres, contando en la actualidad con la participación activa de los propietarios del residencial de Montaña Los Altos de Cerro Azul.
El estudio mencionado aceptó que el desarrollo de las casas de verano "explota" solamente el bienestar climático, las vistas escénicas y las oportunidades recreativas del área, y aunque fuese una ocupación y explotación, no tiene impactos significativos sobre el medio ambiente. Sugirió el estudio restringir el desarrollo urbanístico propuesto por el Grupo Melo a las áreas degradadas por usos pasados. También recomendó el uso científico, educativo, recreativo y turístico de las tierras boscosas del Grupo Melo, fuera de los límites del residencial de montaña Los Altos de Cerro Azul, siempre que no causen un impacto significativo en el medio ambiente..
Sumado con el estudio referido, el Plan de Manejo y ahora Manual Ambiental y administrativo ó (y reglamento interno) de Propietarios busca establecer las condiciones para el uso, disfrute, cuidado y conservación de los suelos, aguas, flora y fauna silvestre, calidades estéticas y otros recursos del área según los objetivos y disposiciones vigentes según la creación del área protegida, las normas para la ubicación, diseño arquitectónico de casas, cercas y utilidades así como resaltar las normas ambientales y administrativas (o reglamentaciones internas) que aplican a esta (este) manual y los requisitos de trámites más frecuentes solicitados por los propietarios.

El uso y la práctica de este Manual dentro del residencial, contribuirán a que su la inversión se garantice y se valorice con el tiempo; además que se mantengan estos terrenos inmersos en el Parque Nacional Chagres en el estado de conservación lo más natural posible.
¹ Como anexo de este Manual se incorpora las normas establecidas dentro del Plan de Manejo para la Zona Cultural Activa.


GENERALIDADES Y PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS
El Estado panameño por medio del Ministerio de Ambiente (MiAmbiente) reconoce la propiedad y los derechos de los propietarios del Residencial de Montaña Los Altos de Cerro Azul, mediante el convenio sobre la Conservación y el Desarrollo de los terrenos del Grupo Melo en el Parque Nacional Chagres del 26 de agosto de 1986.

El Residencial de Montaña Los Altos de Cerro Azul se encuentra dentro del Parque Nacional Chagres, en la zona Cultural Activa¹ según el Plan de Manejo cuyo objetivo es establecer el ordenamiento de los territorios ocupados y autorizados para fines residenciales dentro del PNChagres.
Como parte de este ordenamiento del territorio, este manual establece a los propietarios las normas para preservar los recursos naturales existentes y mantener adecuadas condiciones ecológicas del complejo de las 9 lotificaciones o urbanizaciones que forman el Residencial de Montaña Los Altos de Cerro Azul. Los propietarios quedan obligados a respetar y cumplir con lo estipulado en este manual, las normas ambientales vigentes en la República de Panamá. LOS PROPIETARIOS LOS ALTOS DE CERRO AZUL, reconocen la necesidada de tener una Asociación de Propietarios para velar tanto por los deberes y derechos de todos aquellos que acepten formar parte de la misma, asi como tambien por el cumplimiento de las obligaciones y responsabilidades del Administrador del Residencial. La Asociación de Propietarios tendrá el derecho de nombrar a un Administrador del Residencial, quien será el responsable de comunicar y hacer cumplir el presente Manual Ambiental de Propietarios.

Los propietarios, por intermedio del administrador velaránpor el cumplimiento y aplicación estricta de las disposiciones de la Ley, las normas del Manual Ambiental y administrativo ó (reglamento interno) de Propietarios, canalizando aquellas que sean necesarias a las autoridades competentes; para tal fin los propietarios contarán con una asociación para intervenir adecuadamente según las normas aquí en

El administrador, según sus funciones, obligaciones y deberes, tiene la autoridad en forma precisa y práctica de solicitar, a cualquier propietario o a su agente, los planos y permisos de cada construcción nueva, llamar la atención en primera instancia a violaciones de reglamentos y normas, y otros abusos en que esté incurriendo.

El administrador o cualquier propietario denunciará ante el Ministerio de Ambiente, violaciones y abusos no subsanados por el mecanismo de primera advertencia, que (incluir aquí el punto de contacto de denuncias) En ventanilla única del Ministerio de Ambiente, se presentarán las quejas y denuncias, quien se encargará de traspasar y exigir acción en el propio Ministerio o bien a las otras instituciones del Gobierno, según corresponda.
Las autoridades tienen que actuar e informar al denunciante de las acciones tomadas dentro de un plazo razonable no mayor de 30 días calendarios
Obligar a los propietarios de casas en construcción que tienen que cumplir con las exigencias legales de exhibir al borde de la calle o en pared o columna construida, los permisos requeridos por la Ley para construir.
Este manual podrá ser modificado al momento de cualquier ajuste o actualización que se realice al Plan de Manejo del Parque Nacional Chagres, a la normativa ambiental vigente o por la Asociación de Propietarios del residencial, o ser actualizado en un periodo no mayor a 5 años, los cuales deberán ser comunicados al Ministerio de Ambiente.

USOS, NORMAS Y PROCEDIMIENTOS


USO DE SUELO


El uso del suelo se enmarca en las normas de desarrollo urbano del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, en la categoría de Zonificación “Residencial Rural" (R-R) y las que se indican dentro del Plan de Manejo del Parque Nacional Chagres cuyas características son las siguientes:

Usos permitidos:
Viviendas unifamiliares aisladas e instalaciones complementarias (gazebos, bohíos, piscinas, etc.) siempre que dichos usos y sus estructuras no constituyan perjuicios a los vecinos o afecten en forma adversa el carácter residencial de la urbanización.
Tamaño mínimo de los lotes: En general, 1,000m2, pero las áreas con bosque primario o cercanas a las fuentes de agua, deben ser de un tamaño mayor.
Altura máxima: Casas con más de 2 plantas a partir del nivel del suelo.
No se permitirá construcciones en áreas criticas que puedan producir fenómenos de erosión, contaminación de las aguas fluviales, lacustres y/o subterráneas, la fragmentación de hábitat e intercepción de especies claves, así como tampoco el desmejoramiento de la calidad del paisaje.
Densidad neta: Entre 4 y 10 unidades de vivienda (5 a 50 personas) por hectárea, dependiendo del sector o categoría de urbanización.
Área de ocupación máxima: Entre 25% y 50 % del área del lote, dependiendo del sector o categoría de urbanización. El resto lo conforma el área libre.
Línea de construcción: 10.00 m, a partir de la línea de propiedad.
Retiro lateral: 5.00 m
Retiro posterior: 5.00 m
Estacionamientos: Dos (2) espacios dentro de la propiedad por unidad de vivienda.

Se permitirá la construcción de huertas, viveros e invernaderos para abastecer la necesidad de consumo del propietario.

Cualquier propietario puede laborar o trabajar o ejercer su profesión oficio, desde su casa del cual se derivan sus ingresos, siempre que resida en ella y no ocasione gastos adicionales en la administración del residencial.

La nivelación del terreno debe complementar la topografía natural y no deben introducirse variantes en los patrones naturales de drenaje, los cuales, de ser necesarios, deberán estar entubados y cubiertos con grama, respetando las pendientes requeridas. Las construcciones que requieran nivelación del terreno y la tala o remoción de árboles, deberán contar con el permiso correspondiente del MiAmbiente.

Las áreas que sean objeto de remoción o el resultado de construcciones (taludes), no deben tener inclinaciones mayores de 45° y deben recibir tratamiento de estabilización (conservación de suelos)².







Usos no permitidos:

La Zonificación “Residencial Rural” (R-R) no permite el uso de tierras o construcciones en las mismas para fines comerciales, Industriales o agropecuarios comerciales, ni para infraestructuras de organizaciones religiosas, asistenciales, filantrópicas, hoteles, hostales, pasadías, alquileres de fin de semana o vacaciones etc.

USO DEL AGUA y DISPOSICIÓN DE AGUAS SERVIDAS
Se encuentra prohibido el uso de letrinas en los lotes y la contaminación de las afluentes naturales del sector.
La letrina móvil solo se podría utilizar al momento de la construcción y esta podrá mantenerse
hasta que se habilite el sistema sanitario.


El Propietario deberá gestionar por su cuenta la aprobación y construcción del plano del sistema sanitario ante las instancias pertinentes, y someter también dichos planos a la aprobación del administrador
., quien se reserva el derecho de inspeccionar la realización de la
obra con el propósito de garantizar el fiel cumplimiento de los planos y del manejo y disposición de las aguas servidas.

Para el diseño del sistema sanitario y su sistema de percolación, se deberá realizar la prueba de percolación al terreno a cargo de la Universidad Tecnológica de Panamá (UTP) o alguna compañía reconocida y presentar los cálculos de diseño del mismo al Ministerio de Ambiente, previa aprobación del plano por parte del Ministerio de Salud. Los sistemas sanitarios y sistemas de percolación deberán ubicarse a una distancia no menor de 30 metros de una fuente de agua. El Administrador, tendrá la responsabilidad del fiel cumplimiento de los planos y disposición de las aguas servidas.
El uso de los ríos, riachuelos, lagos o cualquier masa de agua que se encuentren dentro del Residencial, deberá hacerse de manera prudente y garantizando la no contaminación de las aguas.
No es permitida la explotación privada o inclusión en lotes particulares la servidumbre ecológica de los ríos y quebradas, tala de bosques de galería o cualquier otra disposición de este patrimonio del estado, previa evaluación y autorización del Ministerio de Ambiente.

Nadie podrá desviar el curso de los ríos o quebradas, ni hacer embalses en fuentes hídricas naturales con fines recreativos (piscinas o estanques de peces). ni generación de energía, so pena de multa.







FAUNA Y FLORA Y MANEJO AMBIENTALᵌ
a) Excepto en el caso de estudios científico, previo permiso de las autoridades competentes, está prohibida la caza, la pesca, o extracción de animales y flora silvestre nativos del área.
b) En caso de observar animales silvestres potencialmente peligrosos, se deberá comunicar de inmediato a la oficina del Parque Nacional Chagres.

c) En caso del aprovechamiento de árboles por tala necesaria o caído con fines de
uso doméstico en el terreno, se deberá seguir con los canales correspondientes en
la oficina del Parque Nacional Chagres y posteriormente realizar la inspección para
determinar la viabilidad del aprovechamiento.

d) Para prevenir incendios forestales, queda terminantemente prohibido la quema y el uso de fuegos artificiales. En caso de detectar algún incendio forestal, se debe reportar a la Administración del residencial o al Parque Nacional Chagres y a la unidad de bomberos y policía más cercana.



e) En caso de la urgente necesidad de remover una especie de flora endémica, dentro del área del propietario, deberá hacer las gestiones ante el Parque Nacional Chagres y cumplir con lo que esta establezca.

f) Cada propietario debe manejar su lote en forma tal que el impacto sobre la flora y fauna se minimicen, y que se evite la erosión y la degradación de las tierras.

g) No es permitida la introducción de especies exóticas, salvo las establecidas. En su lugar, el Ministerio de Ambiente a través del Parque Nacional Chagres, facilitará de manera ordenada previa solicitud del propietario, la tala de especies exóticas para su aprovechamiento u sustituir la cantidad aprovechada por especies nativas.

h) Queda prohibido la eliminación de vegetación natural en pendientes mayores de 25%
excepto en las cercanías de una casa, es decir a una distancia de 5 mts.

i) Queda prohibido la eliminación de sotobosque en bosques naturales en cualquier
tipo de terreno dentro de lotes, excepto en las cercanías de una casa.

j) Se permite la eliminación de especies invasoras no- nativas en cualquier tipo de
terreno y su reemplazo con especies nativas o, en caso de jardines en las cercanías
de las casas, esas plantas ornamentales que no representan amenaza a la vegetación
natural.

k) Se permite la eliminación de vegetación natural en las cercanías de las casas siempre que sea reemplazada con grama, plantas y arbustos y otras medidas que eviten la erosión de la tierra.

l) Queda prohibido eliminar la vegetación natural a través del uso de herbicidas (matamalezas), excepto en áreas alrededor de casas y calles cubiertas de concreto o asfalto, donde no hay otra alternativa.

m) Los lotes en el que no se haya realizado construcción alguna, así como las áreas no
utilizadas para estos fines en los mismos, debe mantenerse limpios de herbazales.
De no cumplir con esta disposición se le aplicará multa correspondiente a lo
establecido en el listado de penalidades a propietarios.

ᵌRegulado en la Ley 1 de 3 de febrero de 1994 y Resolución de Junta Directiva No.05-98 de 22 de enero de 1998, Ley 24 de 7 de junio de 1995 y Decreto No. 73 de 2 de octubre de 1984.
Los árboles nativos plantados y árboles exóticos, podrán ser aprovechados siempre y cuando cumplan con los procedimientos establecidos por el MiAmbiente.



La presencia de animales domésticos sin control adecuado presenta un grave peligro para la fauna y flora silvestre, así como para los propietarios en general, por lo que los dueños de estos animales domésticos deberán garantizar los controles respectivos.

La Asociación, mediante El Administrador, está facultada para recoger y/o disponer de los animales domésticos en soltura o que, en alguna forma, represente un peligro para los propietarios o al ambiente. De ser reincidente el propietario dueño de los animales en soltura por 3 veces seguidas, le será aplicada multa, de acuerdo a tabla de penalidades. Dicha disposición no debe contravenir el código penal de la República de Panamá o cualquier otra Ley que garantice la protección de los animales.

Se prohíbe a los propietarios y cuidadores de propiedades mantener en su haber fauna proveniente del medio silvestre como mascota, (deberán efectuar los procedimientos establecidos para el registro en el Ministerio de Ambiente, Parque Nacional Chagres. De igual forma todas las mascotas exóticas, deberán tener un estricto control para evitar fugas y hagan impactos sobre el medio natural.)

Se prohíbe el uso de plaguicidas, insecticidas, y herbicidas para la limpieza de lotes u otras actividades, dentro de los límites del Parque Nacional Chagres, salvo el uso que por la condición del bien inmueble requiera tratamiento, previa autorización del Ministerio de Ambiente. Para este efecto se realizará una lista de productos permisibles dentro del área protegida.

3.4 CALIDAD ESTÉTICA



El Residencial de Montaña Los Altos de Cerro Azul, tiene un gran valor estético. Las zonas donde se encuentra tienen un clima favorable, vistas panorámicas sobresalientes y muchos puntos de interés local tales como ríos, saltos de agua y bosque tropical circundante.
La presencia de residencias e infraestructuras en un paisaje previamente natural reduce significativamente la calidad estética del mismo, razón por la cual los propietarios deben diseñar, ubicar y construir sus viviendas acordes con el entorno.




RESIDENCIAS Y CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS

Antes de iniciar cualquier construcción, los planos de la residencia y demás instalaciones deberán estar debidamente aprobados por las entidades correspondientes (Ministerio de Salud, Cuerpo de Bomberos e Ingeniería Municipal y cualquier otra dependencia u oficina del Estado que sea necesaria). Así mismo, los permisos de construcción y ocupación recibirán la aprobación del Cuerpo de Bomberos e Ingeniería Municipal y de acuerdo a lo que establecen las leyes nacionales, Plan de Manejo del Parque Nacional Chagres, y deben ser aprobados por las Dirección de Áreas Protegidas y Vida Silvestre del Ministerio de Ambiente y Cumplido con todos los requisitos para iniciar la obra se requiere obtener el visto bueno de El Administrador.
Los horarios para construcciones, remodelaciones, jardineria o cualquier otro que perturbe la convivencia de vecinos seran: Lunes a Viernes de 8:00 A.M a 4:00P:M y Sábado de 8:00 A:M a 12:00 A:M, todo propietario que no se cumpla los horarios le será aplicada la tabla de multas, por El Administrador.
Día Domingo no podrá ingresar al residencial ningún trabajador a realizar ningún trabajo, salvo emergencia comprobada, la cual deberá informarle el propietario a El Administrador.
El estilo arquitectónico de las residencias debe mantener una armonía con el entorno y deben tener el visto bueno de El Administrador por encontrarse dentro de un Área Protegida, recomendamos, que la arquitectura de las viviendas se base en los lineamientos de construcción verde o sostenible.
Los techos de las residencias y demás instalaciones deben tener una pendiente mínima de 20% y se recomienda que el diseño se base en la arquitectura verde.
Las construcciones complementarias, como gazebos, ranchos, bohíos, etc., deben armonizar con el diseño de la residencia e igual se recomienda que se base en arquitectura verde. Estas construcciones deberán seguir los mismos procedimientos que cualquier construcción (solicitar permisos, etc).
Las instalaciones complementarias de gas y las que requiera el funcionamiento de las piscinas, fuentes de agua y caídas artificiales de agua no deben ser visibles desde la calle ni desde los lotes colindantes y deberán cumplir con las normas de seguridad correspondientes.
Las ventanas de las residencias deben armonizar con el estilo de estas, por lo que no podrán instalarse aquéllas construidas con materiales de bloques ornamentales. Se recomienda que no sean de vidrios en su totalidad o en caso tal, recomendamos colocar algo en los vidrios para evitar que las aves se golpeen con las ventanas.
No se podrán instalar viviendas móviles (carros casas, contenedores o cualquier otra estructura de carácter temporal). como viviendas permanentes.
Las cercas invaden el paisaje del área perdiendo el atractivo y las bellezas escénicas. Recomendamos evitar la construcción de cercas, quienes lo consideren necesario por aspecto tales como tenencia de mascotas sueltas dentro de su propiedad o temas de seguridad deberán ajustarse a las recomendaciones dadas en este manual.
De ser necesaria la cerca, esta deben permitir ver a través de las mismas, el paso de animales pequeños, el paso de ventilación y que sea semi abierta. La altura máxima deberá ser de 1,20 metros, excepto el portón de acceso.

Materiales: Cemento, madera, piedra, laja, o una combinación de estos materiales con acero o aluminio. No podrán construirse cercas de alambre de malla de ciclón, alambre de púas o liso, ni de cadenas, ni concertina.
Podrán construirse muros de contención, siempre y cuando sean compatibles con el diseño arquitectónico de la residencia y se integren al entorno existente.




ASPECTOS VARIOS, CONDICIONES, PROHIBICIONES Y OBLIGACIONES
No se permite instalar ningún tipo de torre para antenas de comunicación, repetidoras y transmisión de carácter comercial, torres para energía eólica excepto las de televisión residencial.
No se podrá almacenar materiales de construcción ni realizarse mezclas de cemento fuera de la línea de propiedad. Se recomienda el uso de la Guía de las buenas prácticas ambientales de la Construcción. ,la cual deberá ser proporcionada por el administrador.
Se prohíbe depositar basura o desperdicios provenientes de las construcciones en los terrenos de baldíos de los propietarios, áreas sociales, comunes o públicas, en terrenos o fincas privadas colindantes, en los sectores de basura doméstica del residencial o en las zonas naturales que rodean la zona urbanizada. El Administrador no permitirá que exista ni se desarrolle ningún basurero de desechos de materiales, dentro del perímetro global de las urbanizaciones del Residencial y velará por el fiel cumplimiento de esta disposición notificando al Parque Nacional Chagres de cualquier violación al mismo.
La basura doméstica debe ser debidamente sellada en bolsas por cada propietario y depositarla en el lugar indicado y debidamente rotulado por la administración.
Separar los artículos y materiales que pueden reciclarse para depositarlos en un centro de recolección de los mismos, el cual deberá estar debidamente rotulado por la administración, en el lugar que se señale.
Se prohíbe depositar cualquier tipo de basura en las áreas comunes (calles, parques, senderos o en áreas privadas). El propietario es responsable de recoger su basura doméstica llevarla al sitio fuera del residencial, especialmente habilitado para su disposición y colocarla dentro del mismo.
El caliche, línea blanca, muebles, aparatos electrodomésticos, no se pueden colocar en el recipiente de desperdicios domésticos y tienen que ser llevados a los vertederos disponibles para este tipo de desecho en los vertederos municipales.
Las aguas que, por razones atribuibles a la topografía del terreno, drenen hacia los lotes colindantes, no deben canalizarse directamente hacia estos, sino que requieren ser canalizadas ó entubadas y ubicadas de mutuo acuerdo con el propietario colindante.
El diseño de entrada a la residencia no debe obstaculizar el drenaje de las aguas pluviales superficiales, ni la rodadura de la calle de la urbanización, ni la visibilidad hacia la calle.
Los lotes, una vez adquiridos por el propietario, no podrán ser objeto de segregación., la única excepción a la esta disposición es si el mismo es segregado como herencia a los hijos por parte de sus padres, siempre que se cumpla con la norma de lotes no menores de 1,000M2
Al momento del traspaso, compra y venta de la propiedad a otra persona, se deberá cumplir con los requisitos de la Primera Opción de Compra establecidos en Mi Ambiente.
El nuevo propietario para lograr los permisos y carnet que extiende el administrador, requiere el Visto Bueno de la Asociación, para que esta pueda realizar los registros necesarios del propietario.



Queda prohibido producir ruidos, que por su naturaleza o inoportunidad, perturben o pudieran perturbar el ambiente de la naturaleza, la salud, el reposo o la tranquilidad de los propietarios o le causen perjuicio material y psicológico.
Reuniones sociales donde propietarios o invitados deseen utilizar equipos de sonido con volumen alto o permanecer fuera de sus propiedades hasta altas horas de la noche, así como la utilización del equipo de sonido de los vehículos a todo volumen en las cocheras o calles y áreas sociales los cuales perturban la paz y tranquilidad de los vecinos y del ambiente, deberán notificarlo con mínimo dos días de antelación a la administración quienes darán su aprobación o desaprobación y les brindarán las indicaciones por escrito con límites de horarios y obligaciones. Quienes incumplan este punto se someterán a las multas o sanciones establecidas las cuales se trasladarán al propietario.
Se prohíbe el uso de lotes en forma distinta a la indicada en el Plan de Manejo del
Parque Nacional Chagres, en el Manual Ambiental del Propietario o en forma contraria a la Ley y a la conservación del ambiente.
Se Prohíbe introducir, mantener o almacenar en su propiedad o en cualquier otra parte de las urbanizaciones materiales entre otros tales como: sustancias peligrosas, corrosivas, inflamables, infecciosas, malolientes o cualquier otra clase de sustancias que pueda causar olores molestos a los demás propietarios.
Se prohíbe mantener en estado de abandono cualquier propiedad, construcción, mejora o remodelación de sus viviendas, por falta de limpieza, mantenimiento y suspensión de obra. La administración podrá hacerse cargo del mantenimiento de las propiedades con más de 6 meses en abandono, notificar al propietario y generar una factura por servicios de mantenimiento.
Se prohíbe instalar o poner en funcionamiento maquinaria a causar daño al ambiente y a su entorno sin las debidas autorizaciones.
Se prohíbe construir basureros, caminos o servidumbres de entrada o salida, o permitir que se construyan los mismos en los terrenos del Parque Nacional Chagres, fincas o áreas de uso público o en cualquiera urbanización.
Se prohíbe ocupar y/o acampar temporalmente para su uso privado en las instalaciones, zonas, áreas o casas destinadas al uso privado, salvo que medie previa autorización de la Asociación por razones de construcción para lo cual se tiene que cumplir la reglamentación correspondiente y se tomen las medidas sanitarias del caso; igualmente queda así prohibido hacerlo de manera comercial.
Queda prohibido realizar actividades comerciales y de negocios, tales como cafés, restaurantes, ventas ambulantes, pasadías, paquetes de fotografías, tours guiados.
Queda prohibido realizar cría de animales domésticos que puedan afectar la vecindad por los olores molestos, ruidos y otros perjuicios inherentes a esta actividad.
Queda prohibida la quema de basura o cualquier otro material en sus propiedades o en cualquier otro lugar del residencial y en el entorno, por cuanto contaminan el ambiente y pone en riesgo de incendio a la comunidad en general.
Queda prohibido realizar excursiones no familiares. Se exceptúan las actividades académicas, científicas, culturales, actividades de investigación y de avistamientos de aves, plantas y animales que cuenten con los permisos requeridos y la aprobación de la administración y la asociación.
Las actividades de investigación deben contar con los permisos por MIAmbiente. Estos deben ser requeridos por la Administración del Residencial y comunicado a los propietarios.
Está prohibido el uso de armas de fuego, perdigones o similares, por presentar peligrosidad a los propietarios y familiares así como agresión contra las especies de animales silvestres y las domésticas.
No se podrá generar ruido durante el día domingo o días feriados.
El Club Social, no podrá realizar eventos privados, convenciones sin la autorización de los propietarios y el pago del canon correspondiente por tal uso.
Las violaciones a estas condiciones, obligaciones, responsabilidades y prohibiciones están sujetas a multas según lo establece la Ley y podrán ser reglamentadas en un anexo aparte a este manual y deberá ser aprobado por la asociación de propietarios.

ANEXOS
NORMAS DE SEGURIDAD VIAL


La velocidad máxima dentro del Residencial es 40 Km. /hora. Las características del residencial obliga a tener el cuidado respectivo por la vida silvestre que eventualmente pase por las calles del Proyecto.
Todo propietario deberá velar por la seguridad de otros propietarios, al estacionar correctamente sus autos a borde de calle, al no obstruir la libre circulación.


RECOMENDACIONES BÁSICAS DE SEGURIDAD AL VISITAR LOS SENDEROS, CASCADAS, RÍOS, MIRADORES Y SIMILARES.

Existen áreas de difícil acceso, asesórese con el personal de seguridad.
Tenga cuidado al subir y bajar escaleras.
Pise firmemente y con precaución cuando el piso, las plataformas o las escaleras se encuentren mojadas-
Es peligroso saltar hacia los ríos y/o balnearios desde cualquier elevación
(roca, puente, etc.)
Es peligroso ingresar a los ríos y/o balnearios si no ha esperado un tiempo prudencial luego de ingerir alimentos o si se encuentra libando bebidas alcohólicas.
No se recueste ni se siente en las barandas de seguridad.
Utilice las barandas de seguridad al subir y bajar escaleras.
En caso de lluvia retírese de estas áreas.
Sea precavido(a): Existe toda una amplia variedad de flora y fauna que pudiera resultar peligrosa y pueden ocurrir efectos naturales que pueden poner en peligro su seguridad personal.
Revise previamente si existen piezas en mal estado, desclavadas o sueltas tanto al pisar como al sujetarse de cualquiera de las infraestructuras del Proyecto y comunique a la administración.
Todo menor de edad debe ir acompañado de una persona adulta responsable.
Todo propietario deberá velar como buen padre de familia, por el uso correcto de las áreas
sociales.
Áreas sociales solo podrán ser utilizadas por propietarios o sus invitados, El Administrador velará fielmente por el cumplimiento y tendrá plena potestad para solicitar el retiro de personas no autorizadas.
Todo propietario tiene la obligación de notificar a la administración cualquier anomalía.
Sea diligente y tome las mayores precauciones posibles.
La Administración se exime de toda responsabilidad.


ZONIFICACIÓN DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL SEGÚN EL PLAN DE MANEJO DEL PARQUE NACIONAL CHAGRES

ZONA CULTURAL ACTIVA


Está conformada por los lugares poblados, las áreas residenciales y las comunidades indígenas localizados dentro del PNCH, establecidos antes de la existencia del área protegida y/o autorizados por la administración del PNCH.
Objetivos


Establecer el ordenamiento de los territorios ocupados y autorizados para fines residenciales dentro del PNCH, procurando el mejoramiento de la calidad de vida de los pobladores, en concordancia con el mantenimiento de la integridad de los procesos ecológicos que se desarrollan en el entorno del área ocupada.
Localización
Se trata de centros poblados con diferentes características estructurales, pero que cuentan con una infraestructura básica comunitaria, entre ellas, escuela, centro de salud y agua potable, y que se agrupan según la actividad productiva dominante, ya sea la agricultura, ganadería, ecoturismo, o de tipo residencial-recreacional. Estos centros poblados cuentan con acceso terrestre o acuático dentro del PNCH. Son 5 las áreas identificadas con dichas características

Área 1: Está localizada principalmente hacia la provincia de Colón, desde San Juan de Pequení-Boquerón Abajo hasta Cuango. En Chilibre va desde río Indio a río La Puente. La actividad económica dominante es la ganadería. La tendencia poblacional es la dispersión de los poblados hacia las montañas al norte y se constituyen en la fuente del mayor proceso de deforestación en el PNCH.

Área 2: Está compuesta por todos los poblados concentrados hacia el Lago Alajuela. El acceso es principalmente acuático y la actividad dominante es la agricultura de subsistencia. Dichos poblados guardan mayor concentración de viviendas, agrupadas hacia un eje central.
Área 3: Son aquellos poblados indígenas cuya actividad económica principal depende de la visitación turística. Por sus características culturales tienen una gran capacidad de crear rápidamente poblados de numerosas viviendas alrededor de un centro, en cualquier parte de la región de influencia.
Área 4: Son aquellos poblados concentrados alrededor del punto de convergencia de 3 importantes ríos: Chagres, La Puente e Indio. A ellos corresponden los poblados de Nuevo Caimitillo, La Puente y Río Indio. Aquí se introducen, además de la actividad agrícola y ganadera, actividades relativas a la expansión del desarrollo urbano en el PNCh. Tienen acceso a la red vial urbana y es la zona de mayor influencia de la ciudad de Panamá. La actividad económica dominante se encuentra mayormente fuera del PNCH.

Área 5: Son aquellos poblados que se ubican hacia la región de Cerro Azul y Altos de Pacora, donde hay una presencia importante de residencias campestres desarrolladas por el Grupo Melo, quienes a través de un convenio con RENARE/ANCON, han logrado desarrollar un proyecto habitacional-recreacional de alto nivel. La actividad más importante es recreativa y descanso de fin de semana. Sin embargo, por el tipo de inversión que se realiza en dicho proyecto, se prevé para el futuro una mayor población de residentes permanentes, a medida que se mejoran las vías de acceso y aumenta la infraestructura urbana permanente, como son la ampliación de los servicios telefónicos, energéticos, agua potable y manejo de desechos sólidos.

En este sector del PNCH es importante destacar la presencia de la industria avícola y la reafirmación de la protección absoluta que se debe otorgar a un área muy frágil, como lo es la cima del cerro Jefe, por lo que se deberá pasar por una revisión del referido convenio. Por otro lado, en la región de Filo del Mamey, San Cristóbal y Altos de Pacora, existe un desarrollo rural con tendencia a concentrar a sus pobladores en Altos de Pacora.

Anteriormente, las actividades dominantes fueron la agricultura de subsistencia y la ganadería; sin embargo, estas actividades han mermado debido a las limitaciones para su realización dentro del PNCH y/o por mejores alternativas de empleos como jornaleros en el proyecto del Grupo Melo, encontrándose dicha área en franca recuperación natural. Por otra parte, las mejoras a la infraestructura vial hasta Altos de Pacora han permitido
que la población local busque otras opciones económicas, fuera de la mencionada región.

Normativas


Los centros poblados serán clasificados según el número de habitantes, servicios básicos existentes y superficie por habitante, a fin de establecer las correspondientes normativas de desarrollo semiurbano y rural, así como el área de expansión y desarrollo de cada población.

No se permitirán casas en áreas residenciales con más de 2 plantas a partir del nivel del suelo, ni aquellas situadas en áreas críticas que puedan producir fenómenos de erosión, contaminación de las aguas fluviales, lacustres y/o subterráneas, la fragmentación de hábitat e intercepción de especies clave, así como tampoco el desmejoramiento de la calidad del paisaje natural.

Las relaciones de compra-venta de los terrenos residenciales a cualquier título, estarán sujetas al cumplimiento de la normativa aprobada para la Zona Cultural Activa del PNCH.

Las acciones de mejoramiento, remodelación, reconstrucción y construcción de cualquier tipo de infraestructura, estarán sujetas al cumplimiento de la normativa existente en la zona y a la aprobación por parte de la administración del PNCH.

La normativa establecida para la Zona Cultural Activa del PNCH no estará sujeta a otras disposiciones urbanísticas y de desarrollo en contrario, promulgadas por acuerdos municipales y/o nacionales

Los infractores de las normativas de ordenamiento del espacio semiurbano y rural del PNCH estarán sujetos a sanciones que impondrá el Ministerio de Ambinte incluyendo la remoción de las infraestructuras afectadas por parte del infractor de las normativas vigentes.

No se permitirán extensiones ni expansiones adicionales a las áreas previamente establecidas y aprobadas.

Se mantendrá el carácter estrictamente rural de las localidades ubicadas dentro del PNCH.

Se permitirá solamente el mejoramiento, reconstrucción y ampliación de las viviendas existentes en los centros poblados.

Se permitirán instalaciones de servicio domiciliario (luz, agua potable y alcantarillado).

Se permitirá el equipamiento de servicios comunitarios (salud y educación).


Se permitirán las mejoras de las infraestructuras viales y portuarias existentes, sin menoscabo del cumplimiento de las regulaciones sobre la evaluación de impacto ambiental.

No se permitirá el establecimiento de nuevos proyectos de urbanizaciones.


Se prohíbe la construcción de nuevas vías de acceso dentro de los límites del PNCH.


Se prohíbe la construcción de edificaciones fuera de los límites aprobados al asentamiento poblacional.

NORMAS LEGALES, ACTIVIDADES Y REQUISITOS QUE SE APLICAN EN EL MANUAL AMBIENTAL DEL PROPIETARIO.
Ley 1 de 3 de febrero de 1994, “Por la cual se establece la Legislación Forestal en la República de Panamá y se dictan otras Disposiciones”.
Ley 24 del 7 de junio de 1994, “Por la cual se establece la legislación de Vida Silvestre en la república de Panamá y se dictan otras disposiciones”.
Decreto Ley 35 de 22 de septiembre de 1966, “ Por la cual se reglamenta el Uso d las Aguas”
Decreto Ejecutivo 43 de 2 de octubre de 1984, “Por medio del cual se crea el Parque Nacional Chagres.
Resolución DAPVS-0004-2017 de 29 de marzo de 2017 “Por la cual se aprueba la extensión de la vigencia del Plan de Manejo del Parque Nacional Chagres.
Resolución AG-0375-2004 Que establece los procedimientos para tramitar el Ofrecimiento de Primera Opción de Compra de Terrenos a la Autoridad Nacional del Ambiente, cuando se localicen en el Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SINAP).
Ley 41 de 1 de julio de 1998 General de Ambiente de la República de Panamá.
Ley 8 de 25 de marzo del 2015, “Por la cual se crea el Ministerio de Ambiente de la República de Panamá, como la entidad rectora del Estado en materia de protección, conservación, preservación y restauración del ambiente y el uso sostenible de los recursos naturales para asegurar el cumplimiento y aplicación de las leyes, los reglamentos y la Política Nacional del Ambiente.
Disposiciones de Aguas servidas COPANIT 47-2000

REQUISITOS PARA ACTIVIDADES AMBIENTALES DENTRO DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL.
Para optar por el permiso de Tala necesaria, Poda, aprovechamiento de uso doméstico, nivelación, relleno y permiso de motosierra los siguientes son los requisitos ante la oficina más cercana del Parque Nacional Chagres de MiAmbiente.
Nivelación, Relleno, Tala Necesaria y Poda
Requisitos:
Efectuar la solicitud por escrito
Adjuntar los documentos que lo acreditan propietario del terreno
Copia de la cédula del propietario
Pago de Inspección de Campo más Paz y Salvo B/.33.00
Nivelación y relleno en superficies menores a los 1,000 metros cúbicos.
Compra y Venta de Terrenos
Requisitos:
Solicitar en la subsede que tenga más cerca, que desea realizar una inspección para iniciar los trámites de venta. Tiene un costo de B/30.00
Solicitar en la subsede que tenga más cerca, Paz y Salvo del Ministerio de Ambiente. Tiene un valor de B/3.00.
Realizar una nota al Ministro de Ambiente a cargo de la Institución sobre su ofrecimiento de venta al Ministerio de Ambiente.
Anexar nuevamente el plano del lote con coordenadas geográficas, copia de los derechos de la propiedad o derechos de la propiedad o derechos posesorios y la nota de respuesta que su terreno se encuentra dentro del parque.
Si no se cuenta con los documentos que demuestren que la tierra se obtuvo antes de 1984 anexar Declaración Jurada, donde de fé pública de que la posesión se encuentra libre de gravamen, hipoteca o litigio.

Nota de dos testigos que conozcan el terreno y su propietario.
Hoja de colindancia debidamente firmada.
Certificación de la Corregiduría del área, que indique cuántos años tienen de ocupar el área.
Avalúo del terreno por parte del Ministerio de Economía y Finanzas, la Contraloría o Privado.
Este costo es por parte del interesado.
Copia de la Cédula del propietario
Para complementar todos los documentos que debe entregar, solicite al Ministerio de Ambiente:
El informe de condiciones y uso actual de mejoras.
Copia del Informe de inspección realizada por los técnicos de Mi Ambiente
Documento de respuesta del Paz y Salvo.


Permiso de Motosierra:
Requisitos:
Copia de cédula
Factura original de la compra
Presentar la motosierra para verificación de serie
Llenar solicitud de permiso
Costo del permiso más el paz y salvo B/.13.00 si es la primera vez
Costo por renovación de permiso mas el paz y salvo B/. 8.00


OBLIGACIONES DINAMANTES DE LAS CALLES CERRADAS

Ubicación dentro de documento externo:
Documento: MINISTERIO DE VIVIENDA – RESOLUCION 28-2003
“Por el cual se aprueba el Reglamento de Calles Privadas en las Urbanizaciones y Lotificaciones ubicadas en el Territorio Nacional.”

Artículo 1.Concepto: “Se denominan calles privadas las vías construidas en terrenos particulares que no son traspasadas al Estado y sirven de acceso a varias fincas o lotes, cuya responsabilidad de construcción recae en el promotor de una urbanización”.

Artículo 5: Promoción: “Cuando un proyecto de urbanización o notificación que opte por acogerse al sistema de calles privadas, el promotor de vivienda queda obligado en la promoción de venta de poner en conocimiento, de manera expresa, la responsabilidad que recae en cada uno de los adquirentes en cuanto al mantenimiento de las calles, sistema de acueducto, alcantarillados, basureros colectivos externos, iluminación, asi como el pago de contribuciones de áreas de uso colectivo.”

Artículo 10: Infraestructura: “Los propietarios de una urbanización que se hayan acogido al sistema de calles privadas, quedan obligados a conservar los pavimentos, desagües y demás obras de saneamiento y ornato prescritas para las vías públicas, así como mantenerlas alumbradas en horas de la noche….”El proyecto de urbanización que se aprueba con el sistema de calles privadas tendrá una Asociación de Residentes debidamente organizada y registrada en el Ministerio de Gobierno y Justicia como una institución sin fines de lucro.”

Artículo 11: Asociación: “El proyecto de urbanización que se aprueba con el sistema de calles privadas tendrá una Asociación de Residentes debidamente organizada y registrada en el Ministerio de Gobierno y Justicia como una institución sin fines de lucro.”

En virtud del sistema de del sistema de calles privadas que rige para el Residencial, los propietarios están obligados al pago del mantenimiento de las mismas. Esta obligación será recolectada por el Administrador del Residencial para reparar y mantener los caminos, atractivos y demás instalaciones complementarias del Proyecto, y para sufragar los gastos de control de entrada, jardinería y estética del mismo, en estricta coordinación con las necesidades acordadas con la Asociación de los Propietarios.

El incumplimiento de esta obligación conlleva las sanciones pertinentes incluyendo las restricciones permitidas por la ley.

PENALIDADES:

POR DEFINIR


PARA MÁS INFORMACIÓN ALTOS DE VISTAMARES, S.A. (507) 260-4813
Oficinas Administrativas en Cerro Azul (507) 297-7189
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