Transcripción resumida de la reunión del 21/04/12

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Transcripción Resumida de la Reunión del sábado 21 de abril 2012
Cortesia de Terani Simons. Audio por cortesia de Leslie Liuerance

Por la Administración: Domingo Batista Gerente de Vistamares, Ing. Naar, Licenciado Publio De Gracia abogado del Grupo Melo, Licenciado Víctor De La Cruz Gerente de Finanzas.

INICIO de la sesión 10:10 am en el Club de Los Altos de Cerro Azul con la siguiente Agenda:

1. Informe de la Aprobación del Manual de Propietarios
2. Situación actual de la Administración
a. Informe de Ingresos y Gastos de 2011
b. Informe de Ingresos y Gastos del 1er. Trimestre 2012
c. Presupuesto de Operación 2012
d. Informe de Morosidad
e. Plan de acción para el 2012
f. Aumento del TSM
3. Asociación de Propietarios
4. Temas varios

El Lic. Publio recordó que el Manual de Propietario que fue presentado anteriormente por la Administración para su revisión y discusión con los propietarios en dos sesiones anteriores, fue debidamente aprobado por el ANAM y publicado en la Gazeta Oficial No. 26986 del 8 de marzo de 2012 y solicitó a los participantes que desean hacer sus comentarios o preguntas, que llevará un control de las mismas para facilitar el proceso.

Noemí Farinoni: Solicitó a los participantes ofrecer un comportamiento pacífico y respetuoso, con diálogo y paciencia al escuchar lo que todos podemos aportar a la reunión y que ésta no degenere en conflictos, tal como ha ocurrido en reuniones anteriores.

Propietaria Fortaleza 42: Solicita que se le informe sobre cuales han sido los cambios sustanciales con respecto a las versiones anteriores. A lo que el Lic. Publio explica que lo principal que la ANAM propone consiste en la regulación de las autorizaciones o permisos para talar árboles, hacer movimientos de tierra y además regular el tipo de construcción de viviendas a construirse en Cerro Azul. Asimismo señala que tanto la ANAM como la Administración estarán a disposición para atender preguntas sobre la aplicación de este manual.

Bill Adsett, El Torreón 142: Le preocupa sobre la implementación de las disposiciones del manual, por ejemplo, se refiere a la aprobación de los planos de las casa nuevas y sobre la denuncia de abusos que puedan cometer algunos propietarios, jardineros o trabajadores. Señala que puede darse un problema sobre como y a quién reportarlo. El Lic. Publio ripostó que actualmente el ANAM está investigando y mediando las quejas que fueron puestas, y que cualquier queja o denuncia que quieran hacer los propietarios con respecto a violaciones del manual de propietarios, podrían ser canalizadas a través de las oficinas de la Administradora, sin embargo, necesariamente deben ser presentadas por los propietarios directamente al ANAM.

Iris De Simons, El Frente 89: Insiste en que las quejas deben hacerse conocer a la Administración en virtud de que ésta responde a los propietarios, independiente del hecho de que deben ser presentadas a la ANAM; y muy en especial porque la administración está más cerca del área para presenciar el hecho denunciado.
El Lic. Publio está de acuerdo con el comentario.

Fadul, El Guardián: Es de la opinión que los mismos trabajadores de la administración, son los que muchas veces son testigos presenciales de abusos o violaciones al manual de propietarios y que deben ser orientados a que pueden también señalar a la administración de estos abusos y violaciones. El Lic. Publio también asiente el comentario y para tal efecto procede a señalar que el Sr. Saavedra, Jefe de acueductos, es el encargado temporalmente de la dirección de la oficina de la administración en cerro azul, y que ante él, se podrán canalizar estas quejas.

El Lic. Publio da por terminado el tema del manual y procede a presentar al Contador Victor De La Cruz para tratar el punto no. 2 titulado “Situación actual de la Administración. Seguidamente El Contador De La Cruz presenta el Informa de Ingresos y Gastos 2011:

Administradora los Altos de Cerro Azul,S.A. - Detalle de Ingresos y Gastos - Al mes de Diciembre de 2010
(Registros contables con diferimiento, accrued acounting))

Excedente (Pérdida) al 31 de Diciembre de 2010 …............. (63,196.34)
Ingresos año 2011
Ingresos por TSM ……………..……………………………. 431,443.83
Otros ingresos Afi. Int. ………………..…………………….. 39,406.08
Total de Ingresos ………………………………………......... 407,653.57

Gastos de Operaciones:
Servicios de control de Entrada/Seguridad ……………….. 86,088.53
Gastos de Administración/Cargo fijo ……………………….. 66,582.27
Gastos de Mantenimiento y Reparación de maquinaria …… 86,355.72
Gastos de Limpieza, Jardineria y Ornato/Planilla Ornato … 73,370.42
Gastos de vehículos y maquinaria …………………………. 46,625.04
Gastos de Impuestos ………..……………………………….. 440.00
Gastos Bancarios ……………………………………………… 4,825.87
Otros gastos ………………………………………………….. 106,854.75
Total de Gastos de Operaciones …………………………… 471,142.60

Excedente (Pérdida) Operativo ……..……………………….. (63,489.03)


El Contador De La Cruz procede a explicar que este es un informe de ingresos facturados y de gastos pagados y reconocidos para pagar, tal como lo exige el gobierno que se presente la contabilidad diferida (accrued accounting). Este tipo de informe muestra el resultado anual acumulado en libros con una pérdida de $63 mil. No corresponde a lo realmente cobrado, pués durante el año de 2011, realmente se cobró más de lo que aparece en este informe, sin embargo hay que entender que parte de lo cobrado correspondía al 2010 y otras parte correspondia al 2011. Explicó que hay que comprender que los propietarios no pagan al dia sus cuentas. Muchos pagan a uno o dos meses de retrasos y otros con 3 a 6 meses de retraso, así que el que paga en enero con retraso de 3 meses, el dinero corresponde al año anterior.

El siguiente informe corresponde al flujo de efectivo o flujo de caja (cash flow) y éste muestra un excedente por $85 mil que se encuentra depositado en banco. Corresponde a lo realmente cobrado durante el año 2011 y además los gastos corresponde a lo que realmente se pago ó salió de la caja para pagar. Este informe se inicia con un saldo de 11 mil remanente del año 2010.




Administradora los Altos de Cerro Azul - Ingresos y Egresos - Al mes de Diciembre de 2010
(Flujo de efectivo ó flujo de caja, cash flow)

Saldo inicial ……………………………….……………………. 11,795.61
Ingresos ………………………………………………………. 530,986.13
Saldo disponible ……………………………………………….. 542,781.74

Egresos o Pagos:
Cuentas por Pagar …………………………………………… 318,333,52
Al contado …………………………………………………….. 139,446.02
Total de Egresos …………………………………………….. 457,779.54

Saldo Final (en Banco) ………………………………………… 85,002.20

Troitiño : Solicita saber cuanto realmente ha entrado en efectivo por pago del TSM durante el año 2011 y que cuanto realmente se gastó de lo que ingreso por caja durante el año 2011. El contador responde que durante el año 2011 se recibió aproximadamente 516 mil en cuotas de TSM y eso corresponde a lo que ingresó por caja. Señala también que el informe de flujo de efectivo es el que muestra cuanto ingreso por caja y cuanto se pagó en gastos del año; y que ése informe de flujo de caja muestra $85 mil de excedente en banco. A la pregunta de que corresponden los ingresos por otros servicios, respondió que corresponde a servicios facturados a Vistamares por servicios prestados por los empleados de la Administradora.

Steve Luce, El Fortin 122: Solicita porqué no se aprecia en el informe presentado, los gastos del Club. El Contador De La Cruz explica que ahora no se paga membresía y que los propietarios que están al día en su TSM pueden utilizar las instalaciones del Club.

El Gerente Batista, Vistamares: Aclara a la audiencia que Vistamares tiene 3 negocios en Cerro Azul y corresponden a la Venta de Lotes (lotificadora), el Servicio de Agua-Acueducto y el Club y que cada una lleva una contabilidad aparte en Vistamares. Añade que lo que se está presentando, corresponde a los ingresos y gastos de la administradora de la propiedad de los Altos de Cerro Azul. Adiciona también que la administración está realizando un enorme esfuerzo por cobrar la alta morosidad que mantiene un grupo de propietarios que no pagan su TSM, o que pagan menos de la cuota señalada.

Bill Adsett, El Torreón: Solicita que se amplíe la información sobre el detalle o desglose de los pagos del TSM por parte de los propietarios. Responde El Gerente Batista citando las cifras del cuadro que a continuación se le presenta a la audiencia:

Morosidad TSM Con lotes Con casas Total Deuda (Miles)
Mes corriente 706 564 1,270 8.90
30 hasta 59 días 26 18 44 4.40
60 hasta 89 días 16 3 19 2.40
90 hasta 180 días 148 33 181 57.70
896 618 1,514 73.40

329 376.40
9 2.60
338 379.00

El Gerente Batista pasa a señalar que existen 1852 propietarios de lotes, de los cuales 638 tienen casas construidas, y que del total de propietarios, 1514 se encuentran dentro de lo que la administración considera que están pagando el TSM, pero con diferentes grados de morosidad, haciendo referencia a la primera parte del cuadro antes presentado. Cita también que existen 338 propietarios clasificados con cuentas malas y cuya deuda asciende a más de 379 mil.

Sobre estas cuentas malas, señala que la Administración desarrolla una labor de cobranzas mediante llamadas por teléfonos, envío de los estados de cuentas por correo electrónico y además hace acercamientos para lograr que se efectúen arreglos de pago de esa deuda morosa. Continúa diciendo que sobre estos propietarios con cuentas malas, se aplican restricciones administrativas como el de no permitirles visitas a la propiedad y la no utilización de los servicios del Club.

Dr. Moreno, El Guardián: Hace algunas sugerencias para facilitar el cobro de la deuda morosa señalada por la administración.

Troitiño, propietario : Cuestiona el renglón de otros gastos por 106,854.75 señalando que este gastos es el mayor de todos y que los propietarios tienen el derecho de conocer en detalle la composición de este renglón y debe ser aclarado a la audiencia. El Contador De La Cruz inicia una serie de explicaciones de los diferentes rubros que componen esta cifra, pero la audiencia interrumpe indicando que no aceptan esta forma de presentar el desglose y solicitan a la administración de presentar los detalles en forma escrita a los propietarios. El Contador señala que está de acuerdo con ésta petición, pero continúa dando cifras que nadie quiere escuchar.

Ante ésta situación, más propietarios solicitan la palabra para exigir que los detalles deben presentarse en forma escrita y con más claridad, a lo que El Gerente Batista interrumpe señalando que la Administración tiene todos los detalles y que si los propietarios lo desean, la administración lo podría enviar a todos. Los propietarios asienten.

Reina, El Guardián: Solicita que el informe de Situación actual de la Administración, debe presentarse específicamente con más detalles sobre cada uno de los rubros y que además, la Administración debe revisarlo antes de enviárselo a los propietarios. El Contador De La Cruz está de acuerdo y queda en el ámbito de la audiencia, que la Administración ejecutará lo solicitado por los propietarios.

Esther De Adsett, El Torreón: Hace referencia a los 3 negocios de Vistamares que operan en Los Altos Cerro Azul y describe la historia de cómo se inició el Club, señalando que a ella le están cobrando $2.00 mensual por el uso del Club, sin que esto fuere aprobado por todos los propietarios. El Gerente Batista señala que el Club es de propiedad exclusiva de Altos de Vistamares y que en sus inicios tenía una membresía de $900.00 y una cuota mensual de $35.00 a los afiliados, sin embargo Vistamares tomó la decisión en el 2009 de poner de permitir su uso a todos los propietarios que estuvieren al día con su TSM, aclarando que no se le cobra cuota a ningún propietario y pone a disposición los libros de contabilidad del Club para cualquier examen sobre este aspecto.

También señala que la Administración de la propiedad de Altos de Cerro Azul es de mucho trabajo y esfuerzo y advirtió que de no administrar ellos, el complejo y el valor de las propiedades sufrirían un rápido deterioro. Agregó que la mayoría de los extranjeros, casi el 95%, que compraron propiedades en Los Altos de Cerro Azul, no lo compraron al Grupo Melo, al contrario, compraron a los propietarios panameños que vendieron sus lotes. Terminó diciendo que muy pronto Vistamares tiene que salir de Cerro Azul, ya que le quedan muy pocos lotes por vender, y que si el negocio de administración no es rentable para el Grupo, también tendría que salir de la administración del proyecto.

Antonio Latorre, La Fortaleza: Solicita saber que se está haciendo con las personas que no pagan su TSM, que pagan menos de los $25.00 actuales, incluyendo los propietarios que inclusive son los que más hablan y critican en las reuniones que se hacen entre los propietarios y la Administración. El Gerente Batista responde que a estas personas no se les puede prohibir la entrada al proyecto y que la administración trata de hacer arreglos de pago para solventar esas morosidades. Dio algunos ejemplos de arreglos con nuevos compradores de lotes y/o casa con morosidad en TSM y agua. Señaló también que la Administración hace un seguimiento de estas cuentas malas y que aún cuando no pueden mantener en los libros de contabilidad aquellas cuentas con mucha morosidad, se llevan registros externos y se continúa haciendo los esfuerzos por cobrar esas cuentas malas. Dio la cifra de $24,691.05 como lo que se ha podido recuperar al 8 de abril de 2012.

Propietario No identificado, El Vigía: Propone que la administración debe publicar en los diarios de la localidad la lista de los morosos y solicita a la administración brindar más información y transparencia en los informes financieros, además de proveerlos con más frecuencia. El Gerente Batista le responde que tiene 34 años con la empresa y que en los últimos dos años, se está informando con cuentas claras a los propietarios y que por primera vez se presenta el informe de ésta forma. Acota que está de acuerdo en que se debe desglosar los gastos, en especial “Otros Gastos” y se compromete a presentarlo más adelanto, señalando al Contador De La Cruz como el responsable de tal compromiso de la Administración.

Reina, El Guardián: Solicita al Contador una mayor aclaración sobre lo que significa el saldo negativo de 63 mil del primer informe y del saldo positivo de 85 mil del segundo informe. Además señala que él, al igual que los otros propietarios, ha invertido y continúan invirtiendo en Cerro Azul, y no entiendo como los morosos pueden salirse con la suya, y propone que se utilicen agencias de cobro para ayudar a disminuir la deuda mencionada de 379 mil. El Contador De La Cruz señala que es posible que con la nueva ley de propiedad horizontal recién aprobada, se pueda tomar carta en este asunto de la morosidad.

El Lic. Publio interviene después y refuerza lo dicho por el Contador, agregando que la Asociación de Propietarios que se debe formalizar, podrá tomar en cuenta este asunto de la morosidad en base a la nueva ley de Propiedad Horizontal. El Gerente Batista agrega que la empresa Vistamares paga puntualmente el TSM de todos los lotes que aún le quedan por vender.

Dr. Moreno, El Guardián 57: Señala a la administración que los propietarios presentes en esta reunión son los más interesados el solucionar el problema de la morosidad y propone por ejemplo; condonar todo o parte de la deuda a los morosos graves, con el compromiso de continuar pagando la cuota actual; encargar una agencia el cobro moroso; publicar en los diarios el listado de los propietarios con cuentas morosas graves, etc.

Terani Simons, El Frente 89: Agradece a la administradora por la información provista y solicita que se entregue a los propietarios un Estado de Situación de Los Altos de Cerro Azul para conocer si tenemos deudas y si tenemos activos, basado en los siguientes argumentos: En la cuenta de ingresos presentan el renglón “Otros ingresos” por la suma de 39 mil dólares con la explicación de que corresponde a servicios brindados por los empleados de la Administradora a Vistamares. Esto implica la existencia de empleados bajo la administración, y por lo tanto deben existir deudas contables tales como Vacaciones por Pagar, Reserva para Preaviso, Seguro Social, Seguro Educativo y otros pasivos. Así también deben existir Cuentas por Pagar a Proveedores por materiales que necesitan para realizar el mantenimiento de las calles, etc. En cuanto a los ingresos, se ha informado a la sala que los 431 mil corresponden a la facturación anual del TSM, y esto quiere decir que existen Cuentas por Cobrar a los propietarios que no pagaron todo lo facturado de TSM. Cuentas por cobrar es parte de los Activos; por lo tanto debe existir un Estado de situación con Activos y Pasivos y es el que se está solicitando. Interviene El Gerente Batista para aclarar que los propietarios no tienen ninguna responsabilidad legal de las deudas patronales de la Administración, ya que son de entera responsabilidad de la Administradora Los Altos de Cerro Azul. Continúa señalando que en la actualidad las asociaciones existentes no están funcionando y habrá que hacer algo al respecto.

Esther de Adsett, El Torreón: Informa a la sala que existen 7 asociaciones registradas en el Ministerio de Gobierno y otras 2 asociaciones parcialmente registradas; todas con el Grupo Melo en calidad de Dignatarios, Directores y miembros de la Junta Directiva de las asociaciones excepto una de ellas. Aclara que ésta situación lo conoce la administración y siendo un tema muy delicado, debemos verlo con la claridad necesaria para buscar la solución más adecuada, por lo que esperamos ver como la administración va a manejar esto y que nos informe sobre lo que hará. El Gerente Batista interviene para señalar que el Grupo Melo podría retirarse del proyecto y solicita que tanto la administración como los propietarios trabajen en conjunto para evitar que suceda lo que ocurrió al retirarse el Grupo Melo de la administración de los otros proyectos como El Pinar en Cerro Azul y El Gaital en el Valle de Antón. La Señora Esther acota que si la administración presenta con claridad, con detalles y oportunamente todos los informes solicitados por los propietarios, no tendríamos porque pensar que el Grupo Melo deba retirarse como Administradora del proyecto.

Propietaria, La Fortaleza 42: Pregunta si la administración utiliza servicios profesionales para el manejo de su contabilidad, de tal manera que esos informes mensuales se pudieran proveer a los propietarios a través del envió conjunto con las cuentas de agua y TSM. Señala también que está sorprendida de conocer de la existencia de 9 asociaciones y se pregunta ante tal situación, con cuales de las 9 asociaciones negocia la administración los quehaceres de Los Altos de Cerro Azul. Repite su solicitud de poder recibir mensualmente los informes financieros de la contabilidad del proyecto. El Gerente Batista indica claramente que la administración no tendría ninguna dificultad en enviar esta información mensualmente a los propietarios. Esta respuesta se da luego de informar a la sala de algunos proyectos viales e inmobiliarios que están desarrollándose en las áreas alrededor de la 24 de diciembre. Señala además que el Grupo Melo tiene 8 mil hectáreas, varias plantas procesadoras, 3 hidroeléctricas en Cerro Azul y algunos directores tienen casa en Cerro Azul, siendo esto un indicio que el Grupo Melo tiene raíces y va a perdurar mucho en el área; en adición a que luchan por mantener esos valores. Finalmente solicita al Lic. Publio que explique lo de las asociaciones y el porqué no están funcionando, recordando que en las reuniones anteriores sobre el Manual, se había indicado que tan pronto finalizare el tema, se abordaría lo de las asociaciones.

Iris de Simons, El Frente 89: Solicita a la mesa porqué se está cambiando el orden del día, ya que existen varios sub-puntos por tocar antes de llegar al tema de las asociaciones. El Gerente Batista responde que el orden de los temas lo deciden los propietarios, pero que le gustaría que se entrara al tema de las asociaciones en vista que se está hablando del mismo.

El Lic. Publio hace un recuento gradual de cómo se formaron las asociaciones a medida que se hacían las diferentes urbanizaciones, y además señala que hace años atrás, la administración estaba en manos de los propietarios, pero que fue recuperada por el Grupo Melo. Termina este tema diciendo que actualmente las asociaciones no funcionan y que deben ser transferidas a los propietarios en virtud de que el Grupo Melo ya no es el mayor propietario del proyecto; los propietarios lo son.

Señala El Lic. Publio que para disolver las asociaciones se necesita el voto del 95% de los propietarios y que la administración no está en capacidad de hacer eso; por lo que propone que sean los propietarios los que deben de crear la nueva asociación y que ellos, la administradora, seguirán administrando hasta donde se les permita. Hace referencia a que el Grupo Melo es dueño del mas de 10 mil hectáreas, de las cuales 8 mil hectáreas se encuentran dentro del parque Chagres bajo el esquema de protección absoluta; lo que quiere decir que no se puede construir más.

El Lic. Publio propone que los propietarios de las diferentes urbanizaciones deben reunirse para cambiar las actuales directivas y que el nuevo presidente (representante legal) sea miembro de una gran asociación, de tal manera que cada urbanización tenga de debida representatividad en esa nueva asociación. Esta es una tarea que deben ejecutar los propietarios y señala que esto tiene un costo que tendrán que pagar los propietarios.

Terani Simons, El Frente 89: Señala a la sala que existe una dificultad inicial para que los propietarios puedan proceder a cambiar la junta directiva de las asociaciones, y esa dificulta consiste en que se requiere una petición de no menos del 30% de los propietarios para citar a una asamblea general; mientras que por otra parte, el artículo 50 confiere poder al Administrador para recomendar a la Junta Directiva la convocatoria de la asamblea general; por lo que solicita que sea la administración la que haga la convocatoria para estas reuniones de las diferentes asociaciones. El Lic. Publio señala que la administración puede hacerlo, sin embargo se requerirán incurrir en gastos para realizarlas. Señala que están dispuestos a cooperar en todo, pero no pueden hacerlo todo y habría que buscar alternativas para las reuniones, para las aprobaciones, para los consiguientes registros notariales, etc.

El Sr. Simons adiciona a la solicitud que se debe indicar en la citación la hora de la reunión y que de no darse el quorum necesario a esa hora, se cite a una hora después y de acuerdo con las indicaciones señaladas en el artículo 28, el quorum se dará con los propietarios presentes.

Esther de Adsett, El Torreón: Aclara que estamos de acuerdo con lo que dice el Sr. Simons, en cuanto a que la administración tiene la facultad de citar a todos, ya que posee la información sobre los propietarios que utiliza para enviar los e-mail y los estados de cuentas de agua y de TSM mensualmente. El Gerente Batista responde que para la Administración eso no representa ningún problema, por lo que procederán a hacer las convocatorias; sin embargo considera que debe ser más conveniente hacer la reunión en la cuidad de Panamá, por la gran cantidad de propietarios que viven en la ciudad; sin embargo, deja a criterio de la audiencia el escoger a donde se harán las reuniones. El Lic. Publio termina diciendo que la Administración hará las convocatorias, pero el éxito de las reuniones dependerá exclusivamente de la asistencia de los propietarios.

Propietario No identificado, El Torreón 24: Le preocupa que dificultar que habrá de convocar a tantos propietarios, luego convencerlos de la necesidad de formar la asociación, llevar a votación temas como cambio de directiva, creación de una nueva asociación, etc. Pregunta que garantías habrá para llegar a un acuerdo sobre cualquier punto en esa reunión; y además, ve con dificultad que tantas directivas en las diferentes asociaciones se pongan de acuerdo en lograr una sola directiva en una sola asociación. El Lic. Publio aclara que las reuniones que serán convocadas por la administración, serán para cambiar las actuales directivas y proceder a establecer funciones específicas para como conformar la nueva asociación, y esto lo señala porque la empresa Vistamares está pensando en retirarse del proyecto y aclara que son los propietarios los que tienen que reunirse y definir el futuro de las asociaciones.

Dr. Moreno, El Guardián: Señala que es conveniente que en esas reuniones que serán convocadas por la Administración, se escojan los representantes de cada asociación y que luego estos representantes se reúnan a su vez, para configurar la nueva asociación. Propone que se escojan aquí y ahora a los propietarios que sirvan de enlace con las urbanizaciones para poder coordinar toda la tarea que vendrá con las convocatorias y las futuras decisiones sobre las asociaciones.

El Gerente Batista aclara a la sala que el Grupo Melo tiene separado la contabilidad de los tres negocios que tiene aquí en Cerro Azul y que mientras no se cambien las asociaciones, la empresa mantendrá el compromiso de seguir administrando el proyecto y además no hará nada para crear ninguna situación que ponga en peligro el proyecto.

Propietaria No identificada: Sugiere que se debe pasar un listado de los presentes, en virtud de que son los propietarios más interesados en solucionar los problemas y que además la administración debería proporcionar un listad de los propietarios por urbanización, con el propósito de ayudar a notificar a todos para las convocatorias que hará la Administración. El Lic. Publio indica que es una muy buena idea. Continua la propietaria indicando que podría se de ayuda que la administración establezca redes de trabajo y además utilizar más tecnología para informar a todos los propietarios, tipo forum, Factbook, twiter, etc.

Antonio, El Castillo 139: Dio una visión de su proyecto de vida y de lo maravilloso que es vivir en Los Altos de Cerro Azul, rogando que hagamos todo lo posible por conservarlo tal como está.

Antonio Latorre: Señala que siempre se ha preocupado de conocer y saber quienes son sus vecinos, tomando nota de sus teléfonos, lotes y hasta una nota firmada para representarlos en estas reuniones, de tal manera que luego pasa a informarles sobre los temas tratados por la Administración

Dr. Moreno, El Guardián: Insiste en que se proceda a escoger o designar a los propietarios que servirán de enlace con los otros propietarios de las urbanizaciones

Steve Luce, El Fortín: Comienza diciendo que es un miembro de PACAR y señala a la sala que actualmente tenemos un foro con e-mail en donde los propietarios que se inscriben, pueden informarse de una gran cantidad de documentos, detalles, notas, actividades pendientes y hasta sobre el clima. Este foro es totalmente gratuito y voluntario y los miembros de PACAR han puesto a disposición de todos los usuarios del foro, varios documentos oficiales del gobierno que tienen relación con Los altos de Cerro Azul. Con respecto a lo que propone la Administración, en cuanto a que somos los propietarios los que debemos resolver el problema de las asociaciones, señala que el verdadero problema es la información, y que si se pudiese compartir la información de los e-mails entre la administración y PACAR, en adición a los documentos pertinentes a El Fortín, y además averiguar en que estado están los papeles del Torreón; entonces, se podría publicar en el foro tanto el documento del fortín, como la fecha de las convocatorias y además enviarles varios e-mails a todos los propietarios en la lista compartida. El Ing. Naar le responde que se pueden compartir los e-mails y que tratarán de proveerle los documentos que tengan sobre esas dos urbanizaciones.

El Lic. Publio indica a la sala que la administración elaborará un calendario para las reuniones de las asociaciones, y que posiblemente programarán dos reuniones diarias, una en la mañana y otra en la tarde; pero que las convocatorias posiblemente se den dentro de 2 meses.

Dr. Moreno, El Guardián: Insiste nuevamente con el tema de proponer entre los asistentes, a los enlaces para agilizar la comunicación entre los propietarios con respecto a convocar las reuniones de las asociaciones. El Lic. Publio le sugiere a los asistentes que al final de la reunión, podrían reunirse los propietarios de cada urbanización, y entre ellos escoger al enlace.

Terani Simons, El Frente 89: Expone a la sala que una de las preocupaciones de PACAR consiste en la posibilidad que tendríamos los propietarios de tener que pagar una multa con recargos por habernos registrado en el MIVIOT de acuerdo con las disposiciones contenidas en la nueva ley de Propiedad Horizontal no. 31 de 18 de junio de 2010. Esta ley actualmente está siendo reglamentada los acápites 3 y 6 del artículo 2 que incorpora las urbanizaciones privadas cerradas dentro del ámbito de la ley. Aclara que esta ley requiere que tanto el promotor del proyecto, como los propietarios tengan que pagar una tasa del 0.25% del valor de la propiedad en el momento del registro, y de no hacerlo oportunamente, se cae en un recargo del 10% y de una multa del 1% mensual hasta pagarla. Por lo tanto, solicita a la administración que nos ayude con lo de las asociaciones lo más rápido posible, de tal manera que no tengamos tanto retraso para cuando finalice la reglamentación de ese artículo

Propietaria No identificada: Solicita más información sobre algunos detalles del foro, tales como privacidad, registro, utilización y otros.

Esther de Adsett, El Torreón: Respondiendo a la última persona, narra que hace más de un año atrás nos hemos reunido un grupo heterogéneo de propietarios, preocupados por el tema del manual de propietarios que se nos venía encima y que desconocíamos su contenido, decidimos crear un grupo que se dedicara a investigar todos los aspectos legales referentes al proyecto de Cerro Azul. Con la cantidad de información que se encontró, se decidió proceder a compartirla con todos los propietarios a través del internet; y así fue como nació el Grupo y el Fórum de PACAR. Adicionalmente el grupo decidió organizar una serie de charlas muy referentes a área de Cerro Azul, tales como la charla de pájaros, la charla de orquídeas, la charla de serpientes y escorpiones y la charla del Parque Chagres. Este foro es totalmente voluntario y todos los que se inscriben pueden accesarlo, leer los documentos disponibles, opinar, compartir e inclusive proponer temas y situaciones que afectan el área.

Steve Luce, El Fortín: Para aclarar el registro, señala que solamente tienen que dar su e-mail, lote y urbanización para tener acceso al foro en internet.

Propietario No identificado: Le preocupa el impuesto que podría cobrar el gobierno con la nueva ley que acaba de mencionar el Sr. Simons. El Lic. Publio aclara que la incorporación a la nueva ley es facultad de los propietarios, al igual que la fijación del TSM y que estos temas son los que deben ser discutidos en la nueva asociación de propietarios. Para ello, continúa diciendo que la administración procederá a convocar a los propietarios por urbanización, pero que deben ser precisamente los propietarios los que tomen la iniciativa.

Esther de Adsett, El Torreón: Le solicita a la administración aclarar si es que va a proporcionar los detalles antes solicitados por el Sr. Steve Luce y cuando lo harán; así también señala que es responsabilidad del promotor del proyecto la creación de las asociaciones y por ende debe ser también su responsabilidad inscribir las otras dos asociaciones que hacen falta para así entregarles a los propietarios las nueve asociaciones. El Lic. Publio señala que hace falta inscribir a una de esas dos asociaciones en el Ministerio de Gobierno y Justicia; sin embargo en cuanto a la otra asociación, se requerirá una reunión de propietarios para crearla y ese gasto debe ser de los propietarios de esa urbanización. Enfatiza que le Empresa Melo no puede hacer el gastos de inscribirla porque ya no es el único propietario tal como ocurrió en los inicios del proyecto.

Continúa diciendo El Lic. Publio que propondrá un calendario para las convocatorias de las diferentes asociaciones y que el Grupo Melo nombrará una directiva ad-hoc (temporal) para dirigir la reunión, y que ésta debe elegir nueva directiva, nombrar representantes y fijar criterios para la nueva asociación única. Según el Lic. Publio, este proceso será largo y complicado, pero los propietarios deben saber que contarán con el apoyo de la administración.

Propietario No identificado: Señala que debe haber una comisión por barriada (urbanización) para poder llevar a cabo los cambios requeridos y propone que cada asociación renueve la actual directiva y nombres los representantes ante una nueva asociación única. El Lic. Publio explica que la actual directiva está compuesta por personas del Grupo Melo y que se requiere la renovación de esa directiva y sugiere a los participantes que se reúnan según las urbanizaciones a las cuales pertenezcan para escoger a los propietarios que servirán de enlace para llevar a cabo estas tareas. El Propietario Moreno secunda esta sugerencia y clara algunos detalles al respecto.

Ana Inés De Lechat, El Frente: Señala que tiene entendido que estaremos obligados por la nueva ley 31 a conformar una sola asociación, en virtud de que el proyecto tiene una sola entrada y además un portón de seguridad. El Lic. Publio y el Sr. Simons asienten.

Termina la discusión sobre este tema y la administración señala que el Ing. Naar pasará a tocar el tema del aumento del TSM.

Ing. Naar: Expone a la sala que la administración confronta un problema de costos y para sustentar sus puntos, presenta una vista en la pantalla en que se señalan los aumentos experimentados por la administración en los rubros de salarios mínimos, combustible, asfalto, servicios de basura y otros. Basados en estos incrementos ya aceptados, la administración propone un aumento de $10.00 a la tasa del TSM, de tal manera que quedará en $35.00 mensuales.

Esther de Adsett, El Torreón: Le señala a la administración que antes de hablar de aumento de la tasa del TSM, tendríamos los propietarios que recibir los Estados Financieros detallados y la administración tendría que presentar el calendario de las convocatorias de las asociaciones, así como cumplir con las demás cosas que aquí se han comprometido a ejecutar. Esto va a demorar la entrada en vigor de este aumento propuesto.

Reina, El Guardián: Señala que este aumento representa un incremento del orden del 40% sobre la tasa actual.

Propietario No identificado: Señala que está un poco confuso en cuanto a esta solicitud de aumento y quiere saber que significa tener un excedente de $85 mil tal como señaló el Contador. El Contador De La Cruz responde al 31 de diciembre de 2011, estos $85 mil representa el dinero que existe en la cuenta de bancos y que existen aún existían pasivos pendientes por pagar de ese año.

Terani Simons, El Frente 89: Señala a la administración que entre los propietarios presentes, existen varios que son dueños de negocios y están conscientes de estos factores, por lo que la sala puede entender las causales por las cuales está solicitando este incremento del TSM; sin embargo, quisiera solicitarles que si bien quieren que los propietarios acepten este incremento, entonces la administración debe comprometerse a cumplir con lo siguiente: Primero cumplir con entregar los Estados Financieros completos del proyecto, es decir Activos y Pasivos, Ingresos y Egresos, con los detalles solicitados. Segundo ayudar a resolver lo de las asociaciones y Tercero, presentar un plan agresivo de cobro de la morosidad.

Sobre éste último tema, señala que le preocupa que vuelva a ocurrir lo que siempre ocurre cuando se dan estos aumentos, y es que más propietarios no aceptan el aumento y dejan de pagar esa cuota y se acogen a la cantidad señalada en sus contratos de compra, que por lo general es de $5, $8, ó $10 de TSM. Si ésta situación no se resuelve, teme que caerán en un círculo vicioso de futuros aumentos del TSM vinculados a mayores índices de morosidad.

Propone que se incremente la presión sobre los morosos, tal cual como lo hacen los administradores de los condominios en la ciudad de Panamá, es decir, identificar a los morosos en el periódico, publicar una lista de morosos en el portón de entrada, ejecutar por personería (juzgado) las deudas mayores. Esto debe ser un compromiso serio y permanente de la administración y no resignarse solamente a llevar registros de esas deudas.

El Sr. Simons también solicita a la administración que detenga que se sigan construyendo más casa brujas de madera y zinc al estilo de las barriadas precaristas, en vista de que actualmente en Los Altos de Cerro Azul existen dos casa brujas ya construidas y la administración sabe cuales son. Le preocupa que vuelva a ocurrir situaciones en que propietarios segregan terrenos menores de mil metros cuadrados de su propiedad y la vendan a los jardineros o cuidadores de casas (existen más de 40 familias de cuidadores de casas). Esta situación viola el Manual de Propietarios.

Señala también el Sr. Simons que existen varios negocios funcionado en Cerro Azul que están expresamente prohibidos en el Manual de Propietarios, inclusive algunos de éstos negocios no pagan los impuestos que todos nosotros propietarios con negocios debemos pagar al gobierno. Específicamente no le molesta que funcionen estos negocios instalados antes de la entrada de vigencia del Manual, lo que si le molesta es que no están pagando sus impuestos.

Finalmente solita a la administración poner de su parte para que se cumplan estas disposiciones y sean enérgicos con los violadores. El Lic. Publio informa que ningún propietario puede dividir su lote y que si esto ha sucedido, entonces debe ser denunciado tanto a la administración como al ANAM.

Fadul, El Guardián: Pregunta porqué la administración no puede comprar los lotes de aquellos que abandonan su lote, o de aquellos que no han pagado nunca ni agua ni TSM

Reina, El Guardián: Pregunta a la administración porqué no pueden ser más enérgicos con estos casos que ha mencionado el Sr. Simons (limpieza, división de lotes, casa brujas, quema de basura, etc.)

Antonio Latorre: Hace un poco de historia sobre lo que hace la administración y lo que debe hacer para la conservación del proyecto. El Lic. Publio responde a las observaciones señalando que la administración estará mucho más atenta a estas situaciones enunciadas por los propietarios.

Trutte, El Torreón: Solicita a administración saber porque lo limpian los canales de agua de la calle y los laterales contiguos a su lote y además presenta el caso particular del TSM que está pagando, el cual considera inapropiado en virtud de que hace algunos años, segregó una parte del segundo lote que posee, sin embargo está obligada a pagar el TSM completo por el remanente del lote segregado. El Gerente Batista responde que está sorprendido de cómo se ha desarrollado esta reunión en forma respetuosa y es la primera vez que se da esta situación, sin embargo le solicita a la Sra. Trutte que los problemas personales no deben traerse a estas reuniones, ya que deben resolverse personalmente con la Administradora del proyecto.

Reconoce El Gerente Batista que nunca antes ha habido tanto interés mostrado como con ésta audiencia y como esto lo ha sorprendido, se atreve a solicitar a los propietarios presentes que juntos busquemos soluciones a estos problemas; sugiriendo que debemos organizarnos para poner orden en el área. Menciona que existe un grupo muy organizado que actúa a favor del proyecto y que además ha hechos algunas cosas de interés en Los Altos de Cerro Azul, y que eso lo aplaude, sin embargo que le ley le impide hablar con un solo grupo de propietarios, por lo que la administración debe conversar y reunirse con todos los propietarios.

Continúa El Gerente Batista con el tema de la recompra de lotes preguntado por el Sr. Fadul y explica que, es una tarea bien difícil y la administración no tiene mucho interés en continuar con esa tarea, señalando que se está creando una sociedad con un Realtor extranjero que va a explotar estas tareas con los proyectos que tiene el Grupo Melo en Panamá. La empresa se llama United Country.

Fadul, El Guardián: Solicita a la administración indicar que a partir de cuando se iniciará el cobro del nuevo TSM. El Gerente Batista le responde que eso es un punto de discusión con los actuales participantes en esta reunión.; a lo que el Sr. Fadul le comenta que si no se resuelve el asunto de las morosidades, estas van a continuar y hacerse aún más graves.

Esther de Adsett, El Torreón: Señala a la administración que en su escritura de compra, esta escrito que su TSM es de $10.00, pero que ellos pagan la tarifa actual de $25.00 mensuales; sin embargo existen muchos propietarios que no pagan la tarifa actual, alegando que sus contratos especifican otra cantidad y no dice nada de aumentos posteriores y pregunta, que se hará en este caso con el nuevo aumento? El Lic. Publio responde que la nueva asociación deberá lidiar con este problema, ya que muchos propietarios no son conscientes de esta situación y se atienen a pagar lo que señala su contrato; e insisten que con su $3.00 ó $5.00 mensual, la administración debe resolver todo e inclusive reparar las calles.

Propietaria No Identificada: Señala a la sala que entonces nosotros los que pagamos los $25.00 mensuales somos los más estúpidos, y esos que no pagan los $25.00, se creen los más vivos. Que se va hacer para remediar esta situación se pregunta también.

Iris De Simons, El Frente 89: Señala que la nueva ley lidiará con este problema y acota que en cuanto a las asociaciones, la ley establece tácitamente que al momento de su entrada en vigencia, todo reglamento de copropiedad que no se adecue a la ley, quedará fuera de la ley.

El Lic. Publio declara terminada la sesión.

[tsimons]

Para aclarar la tabla de la morosidad del TSM, la incluyo otra vez con más claridad!

Morosidad TSM Con lotes, Con casas, Total, Deuda (Miles)
Mes corriente: 706 con lotes, 564 con casas, 1,270 total, 8.9 miles de dolares.
30 hasta 59 dias: 26 con lotes, 18 con casas, 44 total, 4.4 miles de dolares.
60 hasta 89 dias: 16 con lotes, 3 con casas, 19 total, 2.4 miles de dolares.
90 hasta 180 dias: 148 con lotes, 33 con casas, 181 total, 57.7 miles de dolares.
sub-total pagando: 896 con lotes, 618 con casas, 1,514 total, 73.4 miles de dolares.

No pagan nada: 329 con lotes, 329 total, 276.4 miles de dolares.
Casos legales: 9 con lotes, 9 total, 2.6 miles de dolares.
sub-total no pagan: 338 con lotes, 338 total, 379.0 miles de dolares.

Gran total: 1,234 con lotes, 618 con casas, 1,852 total, 452.40 miles de dolares.

Es una verguenza que estos 338 tengan tal cantidad de morosidad que han provocado el aumento del TSM a todos los que pagamos. Tiene razón la propietaria cuando señala que estos se creen los más "vivos" y nosotros los que pagamos los más estúpidos!

Por favor señores, opinen sobre este asunto, ya que se nos viene encima el aumento a $35.00 mensuales!

[Daniel Mckenzie]

Estimado señor simons
El tema de las cuentas morosas, me parece consta de dos partes.
primera parte.
La administración debe proveer una información racional de como esta compuesta esta morosidad, de los que pagan el minimo y no han asumido la diferencia por que en sus contratos no estipula este aumento igualmente, el de cada uno de nosotros que compramos hace mas de 15 años, este un tema etico y de confianza, que legalmente nada se puede hacer, hasta que se cambien la norma del contrato, solo la satisfacción del servicio puede mejorar estos temas, la transparencia de la información y confianza en la gestión que se brinda, que para esto debe haber un plan de parte de los administradores. Si el analisis pudiera reflejar este tipo de situación ya queda en junta de co propietarios decidir si se elimina este tema que no va a cobrarse o si se sigue con esta ilusión, no se si estos registros contables estan en el grupo melo de ser así le conviene mantener esto por los temas de cuantas incobrables que le disminuye las utilidades para pagar menos impuestos, ya salta nuevamente el tema de falta de información, transparencia y conflicto de intereses

segunda Parte

En relación a los co propietarios que no pagan NADA, además de ser un tema ético, ya atenta contra la intergridad del proyecto, hay también un análisis en cuanto a que gestión se han hecho, la final es llevarlos a la corregiduria de barrio para deslindar el incumplimiento del contrato, este tema es legal por lo que un profesional de esta rama debería aportar a la conclusión final. tambien hay que analizar cada situación ya que hay áreas dentro del proyecto que estan muy deterioradas por la falta de mantenimiento de los administradores del proyecto. Debo pensar que en la mayoría de estas cuentas morosas son de lotes sin casa, pero no lo sé.

Tengo la impresión que dentro de esta morosidad hay diferenciales originados por la primera parte que ya de por si son incobrables,
En referencia la aumento estimado por la administración, este no debe ser tan alegre de proponer una cifra sin el sustento adecuado y que su porcentaje va mas allá del porcentaje de inflación Nacional, debemos también requerirle en la sustentación planes alternos de ingresos que sirvan tanto para que la administración sea auto sostenible con ingresos propios distintos a los de las cuotas de mantenimiento, por ser una urbanización cautiva, en un paraíso, muchas oportunidades de generar ingresos adicionales estan en la mesa servidos solo que los comensales no se atreven a generar. saludos Daniel

[Jac]

Estoy de acuerdo con lo que expone el Sr Mackenzie, hay una confusión con este problema.

La morosidad acumulada no puede ser recuperada por lo ilegal que fueron los aumentos sucesivos de TSM (sin reuniones, sin presupuestos, sin votos de los propietarios, etc...).
A parte de la consideración moral del asunto, el propietario que paga los 3 B. o 5 B. que especifica su contrato, NO es legalmente moroso, y por lo tanto NO debe nada.
Por eso, la primera cosa que debemos hacer es, organizarnos de manera legal en una Asociación de propietarios.

Tambien hay que exigir a la Administración, las justificaciones de los gastos, y el presupuesto detallado del mantenimiento, antes de aceptar un nuevo aumento.
Si la TSM sube a 35B, sería un aumento del 135 % en los últimos 3 años (de 15 a 35 B.).

Además si, como se dijo en la reunión, tenemos en banco un excedente de 85.002,20 B. no se justifica nigun aumento.

Saludos,

Jac