Los propietarios mala-paga / Dead beats non-paying owners

[itzelfong]

Buenas Leyda, eso fue un ejemplo ... no hay ninguna convocatoria a Asamblea ni orden del día (por el momento).. fue un ejemplo y sugerencia de cómo anunciarlo por los medios, la convocatoria.

Gracias.

http://WWW.FORUMLOSALTOSDECERROAZUL.ORG PARA QUE VEAN EL ORDEN DEL DIA Y LAS REGLAS DE PARTICIPACION.

No puedo entrar a esta pagina si alguien me puede informar la fecha y hora de la reunion por favor se los agradezco.

[Labogaerts]

Y no se podrá embargar, secuestar o liquidar las propiedades de aquellos que no pagan sus tasas de mantenimiento?

[amorrell8538]

No soy abogado pero creo que al no pagar la mensualidad, la asociacion tiene el derecho de declarar la propiedad "abandonada" despues de una temporada pre-determinada por nosotros los residentes y la ley. El Nombre del propietario, Direccion y la Cantidad que deben los mala pagas pueden ser publicados en los periodicos y en la garita de entrada a los Altos de Cerro Azul dandoles tiempo para saldar sus cuentas. Despues que se haya vencido la temporada, la asociacion declara la propiedad abandonada y procede al embargo de dichas propiedades para vender, y usar el dinero para saldar los miles de dolares que deben estos propietarios.

Yo me OPONGO al incremento de la TSM por el inclumplimiento de pago de propietarios IRRESPONSABLES. Antes de subir la mensualidad, Altos de VistaMares tiene el deber de mandarnos electronicamente el estado de cuentas detallando la manera que han aplicado el dinero que hemos estado pagando atravez de los años. Todos los propietarios tenemos el derecho de ver los costos que han subido o estan por subir para justificar el aumento propuesto.

[alcirat]

Perdonen mi ignorancia, los morosos pasan por la garita? Dónde se puede consultar la lista de los morosos? Esto es un tema de denuncia ciudadana, de ir a los medios de comunicación o transmitìrselos en sus portales, utilizar estrategias de volanteo, ir de casa en casa!...qué se puede destacar... no los problemas que cargamos, iniciar con los sueños de tener ambientes saludables, que somos custodios de un valor incalculable para las futuras generaciones y que uno de los valores de las comunidades de personas, es el respeto, la honestidad y la dignidad humana...se puede vender deudas, alguien las compra, alguien me comentó al respecto, pero no sé de esa estrategia?

[RomanSainz]

Tal como sugiere Labogaerts y amorrell8538, las propiedades pueden sen embargadas por las deudas del TSM. De hecho Melo ya lo ha estado haciendo.

La mala noticia es que este es un proceso muy costoso (legal fees) y extenso.

La administraci’on no le puede simplemente quitar la propiedad al moroso. Los lineamientos legales en Panama requieren que el caso se lleve ante el tribunal, se levante un expediente, se publique el remate en el periodico y luego ante un juez se ejecute el mismo.

Despues de todo este proceso, es posible recuperar a veces 2/3 o 1/2 de la deuda. No mas de eso.

El terreno se lo lleva un tercero (quien sea que haya posteado la mejor oferta en el remate judicial).

-Roman.


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Just as with Labogaerts & amorrell8538 suggestion, properties can indeed be embargoed and liquidated due to TSM mis-payment. In fact Melo has been doing that (on selected cases).

The bad news; this is an expensive (legal fees) and langthy process.

Panamanian law requires that such process be taken to a court officer. It must be registered with plenty of paperwork to fill in. It must be pulished on the news papers. And finally the execution should be in a court house.

After all this process, the administration, if lucky, can get 2/3 of the debt. If not, then maybe 1/2. Nothing else.

The pice of land will go to whomever posted the higer bid on the liquidation.

-Roman.

[Serafin Contreras]

Estoy de acuerdo. Hay que hacer algo con los propietarios que no pagan. NO es justo que estemos pagando por ellos. Algún mecanismo debe existir. Me gusta eso de reportarlos a la entidad de crédito.

Serafin
Vigia 136

[Chiari]

Buenos días
Primero que nada, Felicito al grupo que se tomó el tiempo para crear este foro.
Me preocupa que estamos en peligro de perder lo bonito que tenemos los que vivimos o visitamos a los Altos de Cerro Azul con alguna frecuencia.
Tengo mas de 15 años con casa en la Urbanización y no me canso de subir cada vez que pueda.
Me parece que estamos poniendo en peligro la seguridad de la Urbanizacion con estas acciones de no pagar un aumento tan insignificativo en la taza de mantenimiento.
No conozco otra Urbanización que ofrezca lo que tenemos y que se cobre tan poco.
Me preocupa que la actual Administración (que no es perfecta) decida irse y dejar esto a un grupo de familias que en un momento pueden retirarse del proyecto o muy bien pueden decidir regresar a su País por la falta de seguridad en la barriada.
No creo que exista una administración capaz de tomar las riendas de la barriada y garantizar que no habrá alza en la cuota de mantenimiento o agua.
Me parece que podemos enfocarnos en ayudarlos a que busquen maneras en que pueden ellos cobrar esta deuda pero el no pago de este incremento pone en grave peligro la seguridad del proyecto
Al final del día ellos son los mayores beneficiados con este cobro.
En otras barriadas como las nubes donde la Administración se retiró, existen robos y vandalizmos.-
No quiero esto para la mia.

English.
I am not going to translate word by work my above comments but I will write the important parts of it.
I first congratulate the people who are involved in this forum and thanks for creating it.
I am worried that we may loose what wonderful place we have. Those that live and travel there every chance they have.
I have a house and have been travelling up the hill every chance I get for more than 15 years.
I believe we are putting the neighborhood security at risk, when some of us intent to not pay the insignificant raise in the maintenance quota.
Don´t know of nay other place like ours that charges so little for maintenance.
It worries me that the actual administration may decide to pack bags and leave.
It worries me that we may try to set up an Administration team that can assure us that we won´t have increases in maintenance or water fees.
I believe we can turn our energy in advising Melo of ways they may go to try and collect past dues and present dues.
At the en of the day, Melo is the beneficiary if they can collect these past dues.
In other neighborhoods, like las Nubes, where Melo has left the administration, this has failed and they are at the Mercy of robberies and vandalism.
I do not want this for my home

Ricardo Chiari
Altos del Castillo
House #67
Cel 6676-6018

[Evelyn Fiddes]

Buenos días a todos: Me parece una buena idea hacer una reunión solo con los propietarios (sin la administración) para encontrar una solución en cuanto al cobro de los morosos. Esto puede ser positivo pues no iríamos a la reunión con el ánimo de exigir sino a buscar soluciones. Y que talvez una de ellas podría ser involucrarnos y formar un comité de los propietarios que se encargue por un período de 6 (seis) meses de cobrar ese TSM a ver que tal nos va, y bajo esa propuesta podamos lograr con la administración que no se aumente la cuota durante el mismo. Entiendo que no es nuestra responsabilidad hacerlo pero en Panamá ( y soy panameña) las cosas no se logran fácilmente, hay que esforzarse más de la cuenta para conseguirlas y yo me ofrezco para contribuir en el mismo.
Yo Compré mi lote hace pocos años y la experiencia ha sido 100% satisfactoria en cuanto al desempeño de la Administración. El trato que he recibido ha sido cordial, atento a mis consultas y abierto a cualquier petición que les he solicitado. Nunca había tenido una experiencia igual en cuanto a servicio. Me encanta Cerro Azul al igual que todos los que están preocupados por el futuro de este sitio tan maravilloso. Por lo que creo que debemos agotar todas las opciones para que no perdamos lo que tanto valoramos.

Saludos a todos y que tengan un buen día.


Evelyn Fiddes D.
Centinela # 75

[Dennis Panisello]

Lo importante de este Foro, es encontrar un mecanismo legal para poder gestionar los cobros de tazas morosas.
No es fácil ya que Altos de Cerro Azul no es un PH (propiedad horizontal) donde si hay leyes que obligan a los propietarios a pagar cuotas de mantenimiento so pena de perder la propiedad.
Tengo 16 años con casa en Altos de Cerro azul y nunca se me ha perdido nada y esto se debe a la seguridad del área. Esa fue la razón que vendí
en la playa y construí en el cerro. Me preocupa que Melo salga de la administración ya que en las Primeras Urbanizaciones como El Pinar y Las Nubes, al momento que la administración de los proyectos se entrego a los propietarios, estas se han devaluado y han quedado en manos de los rateros de aéreas aledañas.
No conozco empresa capaz de poder asumir el roll de poder cobrar cuotas de mantenimiento a todas las 9 barriadas que componen nuestro hermoso paraíso de montaña.
Hay que buscar mecanismo de apoyo a la actual administración para lograr el cometido y esto se puede hacer con el aporte de todos los propietarios para el bien del Proyecto. No soy abogado pero estoy en la creencia que es obligatorio hacer algo por el bien de todos.
Saludos
Dennis Panisello

[tsimons]

English translation follows below....
Estimados co-propietarios:
Quisiera aclararle a varios de los propietarios que han escrito sus preocupaciones en cuanto al tema de los morosos.
Los que creamos este foro de opiniones hemos citado desde el inicio (28 de enero 2012) que nuestros propósitos son:

a.- Mantener la continuidad de la Administración de Melo. No queremos administrar.
b.- Que nuestras propiedades mantengan o mejoren su valor.
c.- Que se mantenga la seguridad, la paz y la tranquilidad en el área.
d.- Que se legalice la Administración y la Asociación de Propietarios, tal como lo exige la
nueva ley 31 del 18 de junio del 2010, para lograr que todos los propietarios cumplan
con el pago de la TSM

Ocasionalmente algunos expresan su temor sobre una posible salida del Administrador. Creame, le hemos manifestado personalmente a los funcionarios Ing.Naar y Lic.Publio De Gracia del Grupo Melo que estos son nuestros propósitos.
Terani Simons

Dear fellow-owners:
I would like to clarify again to all of our fellow owners who have written their concerns about these non-paying dead beats.
When we organized this forum for posting your concerns, our first issue was to establish our purpoises regarding the presente administration:

a. To maintain the continuity of the Melo Administration!. We do not want to administrate
b. To keep our properties value and to enhance them
c. To keep the security, peace an the tranquility of the community
d. To legalize the current administration and the Home Owners Association as required by the new law 31 of the 18 of june 2010, to be able to enforce every owner to pay the TSM fee.

Occasionally some of our participants express their fear about loosing the current Administrator. Believe us, we have personally express to Eng.Naar & Lawyer Publio De Gracia that the above words are our main concern and purpoises!
Terani Simons