REUNION PROPIETARIOS

[Marco]

Español abajo

Greetings

I can see that much work and thought has been invested in developing these documents. Thank you and the group.

At the onset let me say that I support the idea of a functioning HOA that can actively perform the duties customarily required by an HOA for the management of common areas and adminstration of rules fairly and equitably applied to all property owners.

My underlying concerns are twofold. First, by what legal authority will this new association be empowered to have any authority whatsoever over the property owners? Simply creating a new entity and stating it now has such authority without the consent of an individual property owner does not, it seems to me, have much likelihood of being legally sustainable.

Second, our interests as homeowners and as the prospective HOA are different than those of Melo. While I appreciate their assistance in drafting, the reality is that we need our own independent legal counsel skilled in such matters to represent our interests in the creation of such an important agreement. The costs of such representation would be recoverable from the funds of the HOA once formed and in possession of funds.

I am a real estate developer in the US and have many holdings. I would not enter into an agreement such as this in the US without proper representation, and I would certainly not do so here. Any comments any of us have as owners are good, but they do not rise to that which I would expect to see from our own properly qualified lawyer here in Panama.

I want to give my support, but will not be able to do so if we do not engage independent counsel.

Jim


James W. Cornell
MBA, CMC, CTP, CM&AA,
MCBA, CSC, CVC, CRA, CEPA
President

Praxiis Business Advisors
5266 Seneca Street
West Seneca, NY 14224
716-675-6001 x 223v
716-867-6461 cel
716-675-5434 fx

"Helping private and corporate business owners create strategies for high performance & competitive dominance, drive value growth, and when ready devise and execute the most profitable exit through a predetermined succession plan or sale of the business."


CONFIDENTIALITY NOTICE. This e-mail and attachments, if any, may contain confidential information which is privileged and protected form disclosure by Federal and State confidentiality laws, rules or regulations. If you have received this e-mail in error, please contact Praxiis immediately at (716-675-6001 ) and delete the e-mail and its attachments from your computer.

Español

Saludos

Veo que hay mucho trabajo y el pensamiento se ha invertido en el desarrollo de estos documentos. Gracias y el grupo.

En el inicio, permítanme decir que apoyo la idea de una Asociación de Propietarios de funcionamiento que puede realizar activamente los deberes habitualmente requeridos por una Asociación de Propietarios para la gestión de las áreas comunes y adminstration de reglas de manera justa y equitativamente aplicados a todos los propietarios.

Mis preocupaciones subyacentes son dos. En primer lugar, con qué autoridad legal será autorizada esta nueva asociación para tener autoridad alguna sobre los dueños de la propiedad? Basta con crear una nueva entidad, e indicando que ahora tiene tal autoridad sin el consentimiento de un propietario individual no es así, me parece, tienen muchas probabilidades de ser jurídicamente sostenible.

En segundo lugar, nuestros intereses como propietarios y como la prospectiva HOA son diferentes a los de Melo. Aunque aprecio su ayuda en la redacción, la realidad es que necesitamos nuestro propio abogado independiente experto en estos asuntos para representar nuestros intereses en la creación de un acuerdo tan importante. Los costes de la representación sería recuperable de los fondos de la Asociación de Propietarios, una vez formados, y en la posesión de los fondos.

Soy un desarrollador de bienes raíces en los EE.UU. y tienen muchas propiedades. Yo no entrar en un acuerdo de este tipo en los EE.UU. sin una representación adecuada, y ciertamente no lo haría aquí. Cualquier comentario que cualquiera de nosotros tienen como propietarios son buenos, pero no se levanten a lo que yo esperaría a ver en nuestro propio abogado debidamente calificado aquí en Panamá.

Quiero dar mi apoyo, pero no voy a ser capaz de hacerlo si no nos involucramos abogado independiente.

Jim


James W. Cornell
MBA, CMC, CTP, CM y AA,
MCBA, CSC, CVC, CRA, CEPA
Presidente

Praxiis Business Advisors
5266 Seneca Street
West Seneca, NY 14224
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716-867-6461 cel
716-675-5434 fx

"Ayudar a los propietarios de negocios privados y corporativos crear estrategias para el alto rendimiento y la dominancia competitiva, el crecimiento del valor de accionamiento, y cuando esté listo formulación y ejecución de la salida más rentable a través de un plan de sucesión previamente o cuando la venta de la empresa."


AVISO DE CONFIDENCIALIDAD. Este correo electrónico y los archivos adjuntos, si los hay, pueden contener información confidencial, que es privilegiada y protegida formulario de declaración por las leyes de confidencialidad federales y estatales, normas o reglamentos. Si usted ha recibido este correo electrónico por error, por favor póngase en contacto Praxiis inmediatamente al (716-675-6001) y eliminar el correo electrónico y sus archivos adjuntos desde el ordenador.

[iqsimons]

Interesante los planteamientos Jim Cornell y muy valederas sus preocupaciones. Los Fundamentos Legales expuestos en el adjunto son parte de la respuesta a la primera preocupación.

Estoy de acuerdo, necesitamos nuestro propio abogado independiente y experto en estos asuntos que represente nuestros intereses. Ese fue uno de los intentos en la etapa inicial, pero no fue posible que Melo asignara un % de la cuota para este fin, a pesar de que se le requirió en el año 2011 y posteriormente en reunión de propietarios realizada en enero del 2013. No hicimos ningún otro esfuerzo de promoción de recolecta de fondos. En estos momentos estamos confiando en los abogados de Altos de Vistamares, S. A.

Altos de Vistamares, S.A., requiere y así se le ha estado solicitando, Legalizar y entregar una asociación para su debido funcionamiento, ya que las 9 existentes debidamente creadas, según las leyes de la República de Panamá, no operan por varios motivos y porque no facilitan el proceso de la administración.

Por otro lado, está bien definido en los planos aprobados por el Ministerio de Vivienda, los linderos y límites de las 9 lotificaciones, con su áreas de uso público y de recreación, motivo por el cual no se pone en riesgo ninguno de los bienes y activos que competen a las lotificaciones.

TODOS LOS PROPIETARIOS LEGALMENTE ESTAMOS OBLIGADOS A FORMAR PARTE DE UNA ASOCIACION.

PROPUESTA PARA CUBRIR LOS COSTOS DE UN ABOGADO: significa que se requiere una cotización y que los propietarios debemos hacer un aporte en función de alguna de las siguientes alternativas: que estos sean reembolsables y recuperables de los fondos de la Asociación de Propietarios, una vez formada y en la posesión de los fondos y la otra opción que el concepto sea una donación.

Basados en estos fundamentos legales adjunto, de obligatorio cumplimiento, los propietarios hemos hecho el esfuerzo por 3 años, con Altos de Vistamares, S. A., promotor del desarrollo del Residencial de Montaña Altos de Cerro Azul, para la legalización y funcionamiento de una asociación. Esta empresa promotora del Grupo Melo, se ha pronunciado para que se legalice el funcionamiento de una sola asociación, lo cual consta en nota y circular dirigida a los propietarios fechada 5 de octubre de 2013 y 10 de enero de 2014, respectivamente, última disponible en la oficina de la administración en Altos de Cerro Azul, tanto en español como en inglés, en las cuales se requiere la participación de los propietarios para concretizar este propósito.

Para definir esta situación e iniciar la solución y resolverla, Altos de Vistamares, S. A. procedió a:
1. Realizar una reunión de propietarios el 31 de mayo de 2014, donde se convocó a todos los propietarios y dio a conocer los motivos, razones y explicó que, uno de los caminos legales más expeditos para poner a funcionar una sola asociación, era la creación y constitución de una nueva personería jurídica.
2. Apoyar la elección, en esta reunión, de los directivos fundacionales como el primer paso para iniciar el proceso legal
3. Solicitar la entrega de un estatuto elaborado y desarrollado por los propietarios para su revisión y estructura legal y proceder con los tramites del proceso que exige la Ley para la constitución de esta nueva asociación, a efecto de entregar a los propietarios la Escritura de la Asociación debidamente inscrita en el Registro Público.

Saludos Cordiales,
Iris Quintero de Simons - Altos del Frente No. 89

[Marco]

ENGLISH BELOW...

Traducción automática español
Mensaje de Jim Cornell
148 El Alcazar...


Saludos a todos

Ahora he tenido la oportunidad de ser informados por tres abogados diferentes que las reglas y la estructura de una nueva asociación no puede ser impuesta a los propietarios individuales el uno sin el consentimiento de los dueños.

Me han informado de que el proceso único que probablemente podría funcionar para dar lugar a una única asociación que es esencialmente para tener cada una de las asociaciones originales llamar correctamente para una reunión anual, y llevar a cabo una votación, de conformidad con las reglas de la asociación para apoyar la fusión de los originales organización en una sola asociación nueva. Cada asociación tiene que llevar a cabo una votación de esta manera. La nueva asociación tiene que ser formado y debidamente autorizado por adelantado, pero tendrá ninguna fuerza a menos que y hasta que los propietarios individuales y la asociación a cuyas reglas son ahora objeto de acuerdo con el voto debidamente convocada de los miembros originales de la asociación.

Hay razones importantes que requerimos nuestro propio abogado independiente se conservará para la correcta ejecución de este proceso. No seamos culpables de repetir los errores del pasado que condujo al problema de las asociaciones que no funcionan correctamente. Vamos a hacer esto correctamente y con asistencia legal adecuada para que podamos tener una asociación de los dueños de casa bien organizado que puede tener un valor real a cada dueño de la propiedad para las próximas décadas.

ENGLISH...

Greetings all

I have now had the opportunity to be informed by three different attorneys that the rules and structure of a new association may not be imposed upon individual property owners without each owners consent.

I am advised that the single process which could likely work to result in a single association is essentially to have each of the original associations properly call for an annual meeting, and conduct a vote in accordance with the rules of that association to support merging the original organization into a single new association. Each association needs to conduct a vote in this manner. The new association needs to be formed and properly authorized in advance, but it will have no force unless and until individual property owners and the association to whose rules they are now subject agree by a properly convened vote of the original association members.

There are important reasons that we require our own independent legal counsel be retained for the proper execution of this process. Let us not be guilty of repeating the mistakes of the past that led to the problem of associations that do not function correctly. Let us do this correctly and with proper legal counsel so that we can have a properly organized home owners association that can have real value to every property owner for decades to come.

Jim Cornell
148 El Alcazar

[John James Cilliers]

I read through the proposed bylaws.

I know I was asked to comment on the specific sections..... but my concern is more a general concern.

My concerns mainly have to do with the obligatory nature of membership.
I understand that the main the aims that you have with the association is to get the people that do not want to pay their TSM to pay and to work towards better security for Los Altos.
I support both those aims.
I do not think that the herd mentality of a association of compulsory membership will achieve these goals and I feel that this will only lead to confrontation between neighbors.

I also feel that becoming part of such a compulsory agreement could impacts on my full rights of ownership and the possible transfer or sale of ownership of my own private property.

This is the way I understand the possible implications.

(1) I will have full right of ownership (for instance to rent out my properties) but this right is subject to the decisions of the general assembly and the board of directors. This also implies that access to my properties can be denied or controlled by the association and the board of directors. This flies in the face of me exercising my rights to use or rent out my own private property.

(2) If I should want to sell any of my properties and the buyer does not want to be a obligatory (Compulsory) member of the association this would impact my ability and right to sell my property.

(2) Being a Forced member of the association will imply that I have to agree with the decisions of the general assembly even where it affects my private property. This will be hard for me to accept.

(3) At present almost one third of the community is not paying their maintenance fees.
That is a large amount.
Vistamares and Company Mello has been trying their best to get these people to pay but this has not had success. These people are not likely to vote to become members of the association.
Getting them to pay will lead to confrontation between neighbors.....there is no other way.

There will be a lot of other people that will be appose to a obligatory membership as many people do not like to be forced or obliged in any way by any group of people. This will create a herd mentality and many people are individualists and do not like the herd mentality. I personally do not like people to dictate to me.

I am a fully responsible individual and I pay all me fees and dues as I know that this is required to maintain Los Altos. I do not need to be forced into a herd mentality to abide by my responsibilities. I also do not need a group of people to decide what is right and wrong for the rest. Many people will feel the same.

(4) This herd mentality of an obligatory association and implications thereof will also lend to confrontations between the one third of people that refuse to pay their TSM fees and the association,
This confrontation will not be between these owners and company Mello and Vistamares….this will be neighbor against neighbor. This will change the peaceful nature of Los Altos and I did not buy in Los Altos to become part of a confrontation with other owners.

Any confrontation between the association and some owners could also impact the community negatively in the fact that some owners will abandon their properties or simply sell out (even at a loss) and leave when they do not agree with the association.

Currently only about 3-5% of owners reside in Los Altos. The demand in Los Altos is still too low for this community to survive confrontation. Currently a great amount of properties in Los Altos is for Sale and there is not a big demand where these properties are being sold.
A confrontation within the community between neighbors could also turn Los Altos into a Las Nubes or another Pinaar where people will rather leave than be dictated to.

I would prefer to be a voluntary member.

I would like to retain my right to make decisions over my own life and to Agree or disagree with whatever effects me. Giving a group of people the power to make decisions over my life and my properties does not appeal to me.

I will however (With or without an obligatory association of owners) continue to pay my TSM fees one year in advance and to pay all my other accounts like taxes, water, electricity and other accounts. I will also continue to be an integral part of any security initiatives or any other project to make Los Altos a better, safer and more sustainable place to live in.

I am always there to work with you and all the other people in Los Altos to make our lives better.

Regards
John Cilliers

[John James Cilliers]

Responder: versión española

He leído a través de los estatutos propuestos.

Sé que se me pidió hacer comentarios sobre las secciones específicas ..... pero mi preocupación es más una preocupación general.

Mis preocupaciones tienen que ver principalmente con la obligatoriedad de la afiliación.
Entiendo que el principal de los objetivos que tiene con la asociación es conseguir que las personas que no quieren pagar su TSM para pagar y para trabajar en pro de una mayor seguridad para Los Altos.
Estoy a favor de esos dos objetivos.
No creo que la mentalidad de la manada de una asociación de afiliación obligatoria alcanzará estos objetivos y siento que esto sólo conducirá a la confrontación entre vecinos.

También siento que convertirse en parte de un acuerdo de ese tipo podría obligatorio impactos sobre mis derechos de propiedad y la posible transferencia o venta de la propiedad de mi propia propiedad privada.

Esta es la manera en que yo entiendo las posibles implicaciones.

(1) Yo tengo todo el derecho de propiedad (por ejemplo, para alquilar mis propiedades), pero este derecho está sujeto a las decisiones de la asamblea general y la junta directiva. Esto también implica que el acceso a mis propiedades puede ser negado o controlada por la asociación y el consejo de administración. Esto va en contra de mí ejercer mis derechos de uso o alquilar mi propiedad privada.

(2) Si yo quiero vender ninguna de mis propiedades y el comprador no quiere ser una obligatoria (obligatorio) miembro de la asociación de este afectaría mi capacidad y el derecho de vender mi propiedad.

(2) Ser miembro Forzada de la asociación implicará que tengo que estar de acuerdo con las decisiones de la asamblea general, aun cuando ésta afecte a mi propiedad privada. Esto va a ser difícil para mí aceptar.

(3) En la actualidad, casi un tercio de la comunidad no está pagando sus cuotas de mantenimiento.
Esa es una gran cantidad.
Vistamares and Company Mello ha estado tratando todo lo posible para llegar a estas personas a pagar, pero esto no ha tenido éxito. Estas personas no son propensos a votar a ser miembros de la asociación.
Lograr que pagar dará lugar a la confrontación entre vecinos ..... no hay otra manera.

Habrá un montón de otras personas que se aproximar a una afiliación obligatoria a muchas personas no les gusta ser forzado u obligado de ninguna manera por cualquier grupo de personas. Esto creará una mentalidad de rebaño y muchas personas son individualistas y no me gusta la mentalidad de rebaño. Yo personalmente no me gusta que la gente me dicte.

Yo soy una persona totalmente responsable y tengo que pagar todos los honorarios y me las cuotas ya que sé que esto es necesario para mantener los Altos. Yo no necesito ser forzado a una mentalidad de rebaño a respetar mis responsabilidades. Asimismo, no necesito un grupo de personas para decidir lo que es correcto e incorrecto para el resto. Mucha gente va a sentir lo mismo.

(4) Esta mentalidad de la manada de una asociación obligatoria y las implicaciones de los mismos también se prestan a los enfrentamientos entre el tercio de las personas que se niegan a pagar sus cuotas de TSM y la asociación,
Este enfrentamiento no será entre estos propietarios y la empresa de Mello y Vistamares .... esto será vecino contra vecino. Esto va a cambiar la naturaleza pacífica de Los Altos y yo no comprar en Los Altos de formar parte de una confrontación con otros propietarios.

Cualquier confrontación entre la asociación y algunos propietarios también podría afectar negativamente a la comunidad en el hecho de que algunos propietarios abandonen sus propiedades o simplemente vender (incluso a pérdida) y salir cuando no están de acuerdo con la asociación.

Actualmente, sólo alrededor del 3-5% de los propietarios residen en Los Altos. La demanda en Los Altos sigue siendo demasiado baja para esta comunidad para sobrevivir la confrontación. Actualmente una gran cantidad de propiedades en Los Altos es para la venta y no hay una gran demanda en donde se venden estas propiedades.
Una confrontación dentro de la comunidad entre los vecinos también podría convertirse en un Los Altos Las Nubes u otra Pinaar donde la gente va y no dejar que se dictó.

Yo preferiría ser un miembro voluntario.

Me gustaría mantener mi derecho de tomar decisiones sobre mi propia vida y estar de acuerdo o en desacuerdo con cualquier efecto mí. Dar a un grupo de personas el poder de tomar decisiones sobre mi vida y mis propiedades no es atractiva para mí.

Yo sin embargo (con o sin una asociación obligatoria de los propietarios) seguir pagando mis honorarios TSM un año de antelación y pagar todas mis otras cuentas como impuestos, agua, electricidad y otras cuentas. También voy a seguir siendo una parte integral de todas las iniciativas de seguridad o cualquier otro proyecto para hacer de Los Altos en un lugar mejor, más seguro y más sostenible para vivir

Yo siempre estoy ahí para trabajar con usted y todas las demás personas en Los Altos para hacer nuestra vida mejor.

Saludos
John Cilliers

[colmport]

Mark y Yari Ort Torreon # 61

I want to comment on the remarks of both Jim Cornell and of John Cilliers. I am a U.S. licensed lawyer of 33 years and thus I claim no particular expertise in Panamanian laws. It does not surprise me, however, that the Panamanian law is very similar, if not identical, to parallel U.S. laws governing homeowners associations (hereinafter HOA), condominium associates, etc. Yes, the problem we face has its genesis in the origin of our community.

For reasons known only to the developer, decisions wee made to form multiple associations as different phases of the construction project proceeded. I do not feel this was a wise business practice. It is, nevertheless, what we have today at the end of the journey. My understanding is that Torreon does not even have a legally formed homeowner’s association and this will pose its own set for problems.

To eliminate a host of HOAs and to form a single HOA is not a simple task. To form a new organization will require, at a minimum, the majority vote of each property owner to dissolve the current HOA for their respective area and then another vote to create a new HOA. As Jim describes it, this may be done by a vote a duly and properly elected representatives of the existing HOAs on behalf of their constituencies. Unfortunately, I have serious doubts that a single HOA is current functioning legally or that any HOA has a legally elected representative body that can act on behalf of the owners. The fact that the HOAs have been left to die, or to fall dormant for many years, ore likely than not enders them extinct. If not extinct, they can only be revived by a majority vote of each property owner that would otherwise be governed by the putative dormant association.

I believe the process can be accomplished. I also believe that it will required a Herculean effort and a great deal of money to pay lawyers; canvassers; the costs to contact owners and to conduct a legal vote, etc. I am in favor of doing this if there is anyone with the time and with the resources to accomplish this feat.

John makes some poignant points. I also pay my TSM fees in full at the beginning of each year. I will continue to do so as long as I own a property in Cerro Azul with or without a legal HOA.

I do not give one wit whether my neighbors balk at responsible ownership. I favor compelling good citizenship in our community or the expulsion of those who do not wish to conform. Confrontation does not bother me in the least. I guess if it did, I would not have been a successful trial lawyer for 33 years…

With that said, John makes a practical point. Those who refuse to comply now will continue to defy calls to responsible ownership. Confrontation only makes sense if we have the courage, and the money, to enforce the law. If Melo lacks the resources to enforce the rules; who among us has the resources to do so?

Either under our current situation or under the umbrella of a new HOA, to collect fees and to enforce rules will require that someone hire lawyers. The lawyers will need to serve the offending owners with demands to conform. When the inevitable refusal occurs; they must be ready, willing and able to file lawsuits to enforce the rules. Depending on the infraction, the lawsuit may take one of several forms. An action to abate a nuisance. An action to enjoin specific offending conduct. An action to for a money judgment for delinquent fees. An action to lien the offending property and finally an action to foreclose on the lien and to sell the delinquent property.

I favor any or all of these actions. Melo currently has the legal authority and the clout to do any or to do all of these things. It has never been done for some reason. My feeling is that it has never been done because the cost would far exceed any potential gain. Yes, it would cause dissention, however, Melo did not rise to the top of the business world by refusing to ruffle a few feathers! I am certain that nothing has ever been done because the calculations of lawyers and accountants have decreed that it would be economically foolish to pursue such a fool’s errand. Does anyone have facts from lawyers and figures from accountants to demonstrate that this will work miracles if we merely give the HOA a new name?

Count me and my wife in as life long residents of Cerro Azul. We will support any reasonable efforts to improve our community and we will vote for any intellectually and legally defensible proposals.

Jim is correct. We need independent and competent legal counsel to navigate these legal shoals.

I have provided drafts of HOA formation documents that I use in Ohio to Rob Shirley for use as a template and as a start point.

[iqsimons]

Estimados propietarios:

Este intercambio, opiniones y comunicación sobre este tema sensible, es muy saludable, importante y necesario. Requerimos estar involucrados.

Volvemos al inicio cuando nos preocupaba el aspecto legal de cómo hacerlo de manera correcta y la exposición que podría confrontar el grupo de propietarios activos luchando para el funcionamiento de una asociación, a efecto de ejercer nuestros derechos y hacer un alto en la toma de decisiones inconsultas y arbitrarias por parte del promotor que desarrolló las 9 lotificaciones.

Lo importante ahora es que hagamos lo que hay que hacer, de manera correcta y no como dice el promotor Altos de Vistamares, S. A. y como indica Jim Cornell hay razones suficientes para tener nuestro abogado independiente .

Además, los propietarios que están trabajando de manera voluntaria y de buena voluntad para que funcione una asociación deben evitar estar sujetos a posibles quejas , acusaciones o denuncias futuras, por el hecho de actuar en función de lo que indicó Altos de Vistamares, S. A.

Por otro lado, en base a lo que se está exponiendo y las leyes correspondientes, no hay duda que es legal una nueva asociación o bien hacer la fusión …..LO QUE ES ILEGAL ES LA FORMA COMO ALTOS DE VISTAMARES HA EXPUETO QUE SE HAGA, lo cual significa que sería algo impuesto a los propietarios ya que la propuesta fue presentada en una reunión de propietarios…….… allí radica la ilegalidad, porque no era una asamblea general de ninguna asociación.

ESTOY DE ACUERDO, LO CORRECTO ES CONVOCAR A LOS PROPIETARIOS PARA LA REALIZACION DE UNA ASAMBLEA GENERAL, TAL COMO LO ESTABLECEN LOS ESTATUTOS DE LAS 9 ASOCIACIONES. ASI EMPEZAMOS A EJERCER NUESTROS DERECHOS DE MANERA LEGAL Y CORRECTAMENTE CONSIDERANDO EN CADA ASAMBLEA GENERAL LOS PRO, CONTRA Y COSTOS PARA DECIDIR SOBRE LAS 2 ALTERNATIVAS Y CONTAR CON UNA SOLA ASOCIACION QUE FUNCIONE.

Este proceso tomará más tiempo, pero si hemos esperado tantos años, unos meses más no son impedimento para continuar trabajando juntos. Lo importante es que estamos organizados para ejecutar cada uno de los pasos necesarios para que se realicen las asambleas generales de cada asociación.

El tema de la fusión lo contempla la Ley: Decreto Ejecutivo No. 524 del Ministerio de Gobierno y Justicia fechado 31-10-2005, publicado en la Gaceta Oficial No. 25420 de 02-11-2005, el artículo No. 7 dice: “Dos o más asociaciones podrán unirse con aprobación mayoritaria de su asamblea general, para realizar propósitos comunes”.

Estamos frente a un reto y es seguir adelante, avanzar y hacerlo de manera correcta. Nada es fácil, pero legalmente es factible y se ha dado la buena disposición de Altos de Vistamares en legalizar el funcionamiento de una asociación. Ellos lo quieren hacer con el apoyo e intervención de los propietarios.

Tengo entendido que Altos de Vistamares, manifestó estar dispuesto a cubrir los gastos de un abogado independiente para los propietarios. Si esto es así, toca entonces ya buscar una firma de abogados para que cotice y Jim Cornell ya tiene unos buenos contactos.

Ante esta situación, es necesario dejar saber a Altos de Vistamares, que solicitamos la realización de la asamblea general de propietarios de cada asociación para aprobar la solución que permita el funcionamiento de una asociación.

Saludos cordiales…. Iris Quintero de Simons Frente 89

[godelarizona]

I am very concerned when I read that people are objecting to the idea of having a unified effective HOA to represent the interests of the residents of Cerro Azul. The grounds for objecting that I find disturbing are 1) members would have their rights diminished by decisions of the HOA and 2) creating a unified body for the purpose of forcing deadbeat property owners to pay their dues will be a failed mission. Both of these objections completely miss the point.

My wife and I own property in Cerro Azul on which we hope to build a home for retirement. We currently live in the US. We have owned our two lots for three years and love Cerro Azul. But, when we last visited Panama and went to Cerro Azul to visit our properties we were shocked and disappointed by the level of disrepair to which the entire complex has fallen. For starters the roads are crumbling away to gravel in many areas and the decline seems to us to be accelerating based on the trend we have seen by visiting every six months or so for the last three years.

The purpose of the proposed unified HOA, and the motivation that the property owners should be rallying around, is to have a unified, and more importantly, active and functioning body that can create the maximum possible leverage with Melo and that can work constructively with Melo to create long term maintenance plans that will not only stem the tide of decay but indeed ensure that each year sees improvement in the overall quality of infrastructure and quality of life.

Therefore, as to objection number 2) highlighted above; the unified HOA may indeed fall short of being effective in forcing deadbeats to pay. So be it. But those of us who are willing to pay will gladly do so if we see an organization emerge that is empowered to create and execute a plan to turn around a trend of accelerating decay that might actually be able to create sustainable yearly improvement over a long term horizon. That's the mission here. Not just forcing deadbeats to pay dues.

And as for objection number 1) mentioned above; This one really galls me. To suggest that a potential buyer will not want to put up with an HOA because his rights may be impinged by an HOA is ridiculous when one considers that the competing pictures of the future are a) a potential buyer of property in a run down community is unhappy about having to join an HOA vs. b) a buyer of property in a well maintained and improving community is willing to pay way more for the property in the first place. As for an existing owner having his rights impinged, I believe that my rights are far more impinged by wallowing in our existing situation whereby the value of my property and my future quality of life slide toward decay. It's not a loss of "rights" here, it's a trade-off between competing rights. I will give up lesser rights in the interest of reinforcing much more significant rights like the economic value of my property, quality of life in the community, and decent infrastructure. There will always be trade-offs in life. We must be realistic.

Let's make this happen. It is the best and only real world opportunity we have to turn around the eroding state of maintenance and infrastructure. We all desperately need this to happen if we don't want to see both our quality of life and our property values fall substantially short of their potential; here in what should be our very special Panamanian mountain paradise.

Tim Holland

[Marco]

Tim -

Su bien razonado escritura me ayuda a descartar la actual decepción con la formación de la Propiedad Horizontal, como se llama en Panamá. Por supuesto, hay muchas razones para que los dueños de propiedad se unen más allá por lo que es una obligación bajo la ley para hacerlo. También tenemos la responsabilidad de cooperar con nuestros vecinos para hacer una mejor comunidad. Gracias por señalar tan claramente.


Your well reasoned writing helps me to discount the current disappointment with the formation of the HOA. Of course, there are many good reasons for property owners to come together beyond making it an obligation under law to do so. We also have a responsibility to cooperate with our neighbors to make a better community. Thanks for pointing that out so clearly.

[tsimons]

English follows below ...

Me parece que el argumento sobre la necesidad de asambleas generales para disolver las antiguas 9 asociaciones ni siquiera considera otra vía más expedita que provee nuestra legislación panameña, y me refiero específicamente al

Decreto Ejecutivo No. 524 de 31 de octubre de 2005 del Ministerio de Gobierno y Justicia, “Por el cual se deroga el Decreto Ejecutivo No.160 de 2 de Junio de 2000, y el Decreto Ejecutivo No. 3 del 24 de enero de 2001, y se dictan las disposiciones para el reconocimiento de Personería Jurídica a las asociaciones y fundaciones de interés privado sin fines de lucro”. Artículo 16: El Ministerio de Gobierno y Justicia, podrá revocar la Personería Jurídica a aquellas entidades que luego de una investigación previa, se haya comprobado que han permanecido por más de cinco (5) años inactivas, o que las mismas no hayan sido inscritas en el Registro Público que se lleva en el Ministerio de gobierno y Justicia”

Nadie puede dudar que la aplicabilidad de esta disposición puede invocarse en cualquier momento para solicitar las revocaciones de las 9 asociaciones que realmente no existen, en virtud de su total inactividad por más de 20 años, considerando que la última asociación, Altos de la Fortaleza, fue registrada en octubre de 1994, y desde ese momento, ni siquiera una nota, ni siquiera un llamado a reunión, nada. La argumentación sobre la necesidad de requerir una asamblea general con el 50% más uno de los propietarios para decidir disolver o fusionar, se desvanece con una simple petición a la aplicabilidad de ese Artículo 16 del Decreto Ejecutivo no. 524.

Sobre lo de pertenecer a una asociación de propietarios o residentes existen documentos, decretos y resoluciones del MOP, MIVIOT y Gobierno y Justicia que más adelante postearé, luego de las consultas con diversos abogados especialistas en los alcances de la Ley 31 de 18 de Junio de 2010 y otros.

Terani Simons

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I believe that the argument about the need of a general assembly vote to dissolve the old 9 associations, doesn't even consider another more expedite way that our panamenian law provides, and i refeer specifically to the:

"Executive Decree No. 524 of 31 of october 2005 from the Ministry of Goverment and Justice, "By which the Executive Decree No.160 of the 2nd. of June 2000 and the Executive Decree No. 3 of the 24 of January 2001 are repealed, and provissions are hereby made for the recognition of Legal Status of non-profit associations and private foundations". Article 16: The Ministry of Goverment and Justice, may revoke the legal status to those entities that after a preliminary investigation, it is so established that they have remained inactive for more than five (5) years, or that they have not been recorded in the Public Register which is kept in the Ministry of Government and Justice "

No one can doubt that the applicability of this provision can be invoked at any time, to request the dissolution of all of the 9 associations that really do not exist, by virtue of their total inactivity for more than 20 years, inasmuch as that the last of those associations, Altos de la Fortaleza, was registered in October 1994, and since then have not made even a call, a letter or much less a meeting. The argument about the need to call a general assembly with 50% plus one of the owners to decide to dissolve or to merge, fades away with a simple request for the applicability of Article 16 of Executive Order no. 524.

The Ministry of Housing, Public Works and Goverment and Justice have issued severall Decrees, Resolutions and binding documents on the issue about belonging to an association of owners or residents. I will be posting my thoughts later after consultating with some attorneys specializing in Property Law, and in the light of Act 31 of June 18, 2010 and others.