ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMACA)

Una copia de la carta de Comité de Análisis de Estados Financieros de APREMACA.

Los interrogantes sobre los informes de ingresos y gastos de la Administradora Altos de Cerro Azul S.A. para el periodo 2016 a junio 2020.

Estimados Propietarios:

Les deseamos un buen día.

Después de esta carta con las preguntas o interrogantes relacionadas con los Estados Financieros, se va a publicar un Resumen de las Respuestas.

Saludos Cordiales

Iris Quintero de Simons
iqsimons@gtempus.com
236-4587
6673-6750

La reunion fue efectuada y algunos propietarios pudimos conectarnos. Les comparto mis notas a beneficio de aquellos que no pudieron participar.
Sería muy positivo que este ejercicio, que se puede interpretar como rendición de cuentas, debe programarse de forma regular seguido de la presentación de estados financieros.
El equipo de la administración Altos de Cerro Azul atendió cada pregunta del cuestionario y también respondieron las consultas adicionales que surgieron de propietarios en la Video llamada.
Participaron 4 o 5 miembros del equipo administrativo y para cubrir las preguntas activamente estuvieron 3. En total pude contar 24 participantes entre propietarios y la administración siguiendo el orden de las preguntas de la carta.
Sobre la primera pregunta relacionada a la causa del Déficit acumulado de dos años anteriores respondieron que los Auditores KPMG levantaron un punto sobre las reservas de cuentas malas y que no se hacía de años anteriores lo que provoca el ajuste.
En la segunda pregunta listaron las posiciones que eran parte de empleados administrativos y que suman un costo de 106K al 31 diciembre. Sobre el personal de proyecto son los empleados dedicados al funcionamiento y son dedicados a las asignaciones de presupuesto y todo lo programado a la administración.
En la tercera consulta, indicaron que 10 trabajan en Seguridad, pero durante periodo de Pandemia se redujo por temas de restricciones. Hay mayor gasto de transporte y combustible para movilizarlos. Sobre el tema de control en la garita mencionaron que se está trabajando en las tarjetas de entrada y control de visitantes. No profundizaron en esto de control de visitantes más allá de que 8 cámaras serán compradas para la garita También indicaron que habrá un celular para la garita con Whatsapp.
En la cuarta consulta, indican que los primeros meses del año son más agresivos en los temas de reparación y mantenimiento. Indican que antes se gastaban 6K galones de Asfalto y ahora ya van por 12K galones. Por temas de pandemia no le han podido despachar el asfalto y quedan en enviar un cronograma de lo planeado vs lo que se ha hecho en reparación y mantenimiento de áreas comunes.
En la quinta pregunta hacen una comparación de lo que evaluaron según mercado e indican que los autos alquilados asumiendo el mantenimiento resulta ser más barato que solo alquilándolos y se ahorran 700 dólares al mes. En total son 6 vehículos y los servicios privados de seguridad según sus cotizaciones superan los 20k dólares.
En la sexta consulta sobre el Club, aclaran que Vistamares es la sociedad que es dueña del Club y que la alquila a la administradora Los Altos de cerro Azul. Y que de la cuota de 70 que pagamos el Club representa solo 5 por lote ya que solo recargan el costo de depreciación de la propiedad. Recibieron preguntas sobre el cobro sin poder usar este club. Indicaron que al ser propietario y estar incluido como parte del complejo se debe pagar.
En la pregunta 7 sobre otros gastos detallaron gastos de personal, cuentas incobrables y reparaciones por 70K en la garita.
En la consulta 8 resaltan el nivel de morosidad de muchos propietarios a más de 90 días. La gerente de cobros indica que hay tarifas de 5, 15, 25 por lo cual se recibe, pero se registra como pago incompleto.
Al cierre de agosto hay una morosidad de 475K y corresponden a 700 propietarios aprox.
Actualmente reciben pagos de solo el 50% de los propietarios.
La consulta 9 sobre la consistencia en los informes solo lo relacionan a que desean presentarlo lo mas simple. Creo que faltó entendimiento de la solicitud.
El Ing Correa dijo que van a efectuar distribución de las respuestas de este cuestionario a todos los propietarios y que estando satisfecho por el orden con que se había llevado la reunión, ellos van a programar más de estas comunicaciones. Con esto entiendo que todos vamos a recibirlo y quedaria abierto a ampliar si puede considerarse que las respuestas no hayan cubierto la consulta.

Slds,

Plinio Mendoza
Fortaleza 64

Thank you to Plinio for reporting the reply of the Administrator to the inquiries seeking clarification of the expenditures.

It appears that Vistamares was very comprehensive and forthcoming in its replies. It also appears that they utilize a very respected accounting firm. I hope this ends the disparagement of the Administrator that keeps our community the paradise we each chose as our residence.

I am very satisfied with both the services I receive for my TSM payment and with the accounting made for the same. I would be far happier if the other half of the owners paid their fair share, which would reduce by half what those of us actually carrying the burden must pay to maintain our community. Because there exists no legal or legally feasible means to compel the delinquents to pay TSM; the best we can do is to discern the identities of the delinquents and make efforts, as their neighbors, to shame them into doing what is right. There will always be freeloaders who ride on the backs of those willing to carry the load. Shame works only on persons with a conscience. Most thieves lack a working conscience. Freeloaders are thieves stealing from those of us who pay their share for them out of a sense of duty to our community.

Mark P. Ort
Casa 61, Torreon

Buenas noches. Como complemento a este tema, les estaremos adjuntando un resumen del análisis de los Estados Financieros con cuadros y gráficas, preparado por la Comisión de Propietarios de Análisis de Estados Financieros. Esto originó las interrogantes que le hiciéramos a la Administradora Los Altos de Cerro Azul. Aparte de que hay un serio tema de morosidad, es importante que velemos para que la empresa ejerza acción legal contra los morosos, a la vez que exijamos nos brinden los servicios de seguridad y mantenimiento en la calidad cónsona a la tarifa TSM que pagamos.
Maria Eugenia Pinzón
55 La Fortaleza
Coordinadora de la Comisión de Propietarios
De Análisis de Estados Financieros

It is a good thing to assure that we are provided the services for which we pay TSM. I have long stated tht the rate of TSM we need to pay is greatly increased by the fact that so many of our neighbors are delinquents and deadbeats (thieves) who refuse to pay their fair share of the cost of the services we all enjoy.

Maria Eugenia mentioned that she believes that Vistamares must take legal action to collect from delinquents who refuse to pay TSM. I suggest that a specific inquiry be made to discern what actions Vistamares or other Melo organizations have taken, without success, in the past. When I investigated this issue several years ago, I learned that the Melo organization attempted to collect from delinquents in the Panamanian court system. If I recall what I discovered correctly, the courts rejected any and all efforts to collect TSM for owners who refuse to pay the same. It would be a good thing if Maria or Iris could obtain the specifics of what legal actions were taken, when, against whom, in which court and the specific legal reasoning that the court announced to reject the claims.

I suspect that in the absence of a specific contractual obligation, set forth in the purchase contract of the original purchaser from Melo and incorporated in the deed of ownership for each specific lot with a clause that states that the obligation "runs with the land" or is a covenant that attaches to the property, there is no legally enforceable obligation for any property owner to pay TSM, or any other fee, other than taxes fees due and payable to the government.

If I am correct, every effort should be made to enforce any legal obligation set forth in the deeds of any owner. Tilting windmills in an effort to pursue any delinquents in court that have no legally enforceable debt is not an appropriate expenditure of our TSM. On the other hand, if the Association, or any other organization, desires to raise funds to pursue such actions; there is no reason why any such entity should be precluded from trying to establish new legal precedent and to convince the courts to create new law. The greater the number of owners paying TSM the less each of us will need to pay as our pro rata share of the cost to maintain the level of services we have come to expect.

Mark P. Ort
Casa 61, Torreon

Compartimos un informe resumen de reunión realizada entre miembros de Comité de Propietarios y Apremaca, y ejecutivos de Administradora Altos de Cerro Azul S.A. y Vistamares S.A. el pasado 2 de octubre en consideración a interrogantes que le enviamos sobre los Estados Financieros en una carta del 17 de agosto de 2020.

buenas tardes, alguien me puede dar el correo del Ing. Gabriel Correa, acabo de enviar un mensaje al gmail, pero estoy pensando que usé un correo equivocado... no tengo su correo... gracias de antemano a quien me lo pueda facilitar.

Yes, I agree, that if more owners paid the reuqired fee, we would be paying a lower and fairer rate. On the other hand, strengthened owners participation through the association will contrinute to press the Administrator to provide proper service and to improve the communications with all owners.

Sí, estoy de acuerdo que si más propietarios pagaran la tasa de mantenimiento requerida, estaríamos pagando una tasa más baja y justa. Por otro lado, una fortalecida participación de los propieatariso a través de la asociación, coadyuvará a presionar a la Administradora para que provea un servicio adecuado y mejore la comunicación con todos los propietarios.

Maria Eugenia Pinzón
55 La Fortaleza