ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMACA)

Propietarios del Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul:

La evolución de este proyecto estatuto adjunto, es producto la intervención de propietarios que hicieron aportes muy significativos por medio del Grupo Pacar, Comisión de Asociación, Comité Directivo Fundacional, 9 Comités de Propietarios de las urbanizaciones y recomendaciones recibidas de propietarios a nivel individual como parte del primer debate fechado noviembre, 2014.

En este segundo debate su participación es importante y está ahora en sus manos para hacer recomendaciones, adiciones, cambios, correcciones y estar listos para su consideración y aprobación en próxima reunión de propietarios que será convocada. Señalizar su sugerencia de manera específica y enviarla por este mismo medio.

Altos de Vistamares, S. A. y Administradora los Altos de Cerro Azul, S. A., entregaron esta versión No. 10 a propietarios quienes procedieron vía Google a realizar una traducción. Esta iniciativa es un gran aporte para la participación y abre las puertas para más comentarios. No olvide que un traductor automático no es 100% confiable y no es responsabilidad de este comité la misma, ya que prevalece la de idioma en español.

Tenemos en el cronograma hasta el 25 de septiembre para recolectar los comentarios y una mini comisión del Comité organizador de la Asociación procederá a su análisis e incorporación.

Si usted quiere unirse a este Comité y grupo de trabajo, no dude en manifestarlo.

Saludos Cordiales,
COMITÉ ORGANIZADOR DE LA ASOCIACIÓN (COA)

I would really appreciate it if someone could explain to me briefly what this is about. When I look at the 96 Articles in the document that was attached, it leads me to believe that at long last perhaps the diligence of some very caring people has finally paid off and that we are now in a position to have a united Association of Property owners that will cover all 9 areas of Cerro Azul. It further leads me to believe that perhaps membership in the Association is voluntary (I assume because the road block all this time has been that it is not legally possible to compel property owners to be part of an Association that was not in existence when property owners bought their properties). Can someone tell me if I am correct in what I am tentatively concluding here.

If my assumptions are correct, for starters I want to be part of the Association and will be happy to pay any dues required if it means we can finally get the roads fixed and bring the area up to an acceptable level from the unacceptable level it has fallen to. My final question would be, am I automatically a member by virtue of being a property owner (with the right to resign if I want)? Or do I need to take some sort of affirmative action to be part of the Association? As a side note, I have two lots in Cerro Azul. Can I be a member as to one lot and not to the other so that I pay dues once and not twice?

If I'm all wet, please someone correct my unfounded assumptions.

El siguiente mensaje llegó directamente a la cuenta del administrador de este fórum, motivo por el cual se copia...
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De: James Moses [mailto:jamesdmoses1957@yahoo.com]
Enviado el: Sunday, September 17, 2017 9:52 AM
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Asunto: Re: Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) Daily Digest


Normally if the property incorporates into a HOA by a majority of votes from the homeowners, then all owners are dues paying members of that HOA no exclusions.

My only concern is if the document to be voted on and approved is too long and full of legal jargon,the owners will not read it or will not be able to understand truly what they are voting away.

The only way to avoid this is to have an official legal summary provided for review.

James D. Moses
Phone 770-657-0505

On Sunday, September 17, 2017 1:01 AM, Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) Robot <do_not_reply@altosdecerroazulresidencial.org> wrote:

Hay varios puntos que me permito plantear y compartir.

Estoy de acuerdo, este estatuto está lleno de jerga legal, pero necesarios para que no se den exclusiones y los propietarios sepamos que tenemos obligaciones, responsabilidades y derechos por haber comprado lotes en una urbanización o lotificación privada o cerrada, con calles que fueron entregadas al Ministerio de Obras Públicas en calidad de calles privadas.

La jerga legal se hace necesaria porque el estatuto se convertirá en nuestra ley una vez sea aprobado por el Ministerio de Gobierno; nos regirá para dar ordenamiento y proyectar mejor al Residencial, en conjunto con todas aquellas leyes, decretos, resoluciones, reglamentaciones y normas concordante.

Hasta donde me he podido asesorar con el Ministerio de Gobierno, como personas no tenemos la obligación de afiliarnos a la asociación, por respeto a los derechos humanos, pero sí tenemos la obligación de pagar para el mantenimiento de las infraestructuras que son áreas comunes, tal como lo hacemos actualmente.

Si no se señalan aquellos aspectos legales, pensaremos los propietarios que no es obligatorio pagar la cuota…..

En Panamá tenemos 2 leyes:

1. Una Ley que rige urbanizaciones y edificios incorporados a la Ley de Propiedad Horizontal, bajo la responsabilidad del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, quien aprueba este tipo de personerías jurídicas y obliga a todos los propietarios para que su propiedad sea parte de dicha personería, siendo así obligación cumplir con el reglamento, entre ellos pagar la cuota.

2. Otra Ley que rige a urbanizaciones como la nuestra, que se maneja con asociaciones sin fines de lucro para dar ordenamiento y normas de manejo dentro de una urbanización con ciertas características, bajo la responsabilidad del Ministerio de Gobierno, quien aprueba este tipo de personerías jurídica y expone que no se pueden violar los derechos humanos, por lo que no se puede obligar a ninguna persona a que se afilie a la asociación.

Como no existe una Ley completa para estos casos, una vez se apruebe la personería jurídica de la Asociación de Propietarios del Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul, donde su estatuto incorpora las normas generales, este estatuto se convierte en la Ley según lo establece el código civil.

Sin embargo, están otras normas legales donde se establece la obligatoriedad de pagar para cubrir los gastos de mantenimiento de las infraestructuras por haber adquirido un lote dentro de una urbanización privada.

También está la reglamentación de calles privadas donde se indica que urbanizaciones cuyas calles son entregadas como privadas por el promotor requiere una asociación. Esto significa entonces que si bien no queremos afiliarnos, tenemos que reconocer la existencia de una asociación y su estatuto.

Además, nuestra urbanización está dentro de áreas protegidas porque el complejo de las 9 urbanizaciones de este residencial, están ubicadas dentro del Parque Nacional Chagres, una de las cuencas más importantes del Canal de Panamá y el Manual Ambiental del Propietario aprobado por la Autoridad Nacional del Ambiente, ahora Ministerio de Ambiente, indica que debe existir una asociación, por tal motivo también debemos reconocer de la existencia de una asociación.

En nuestro caso, relacionado con el punto 2, aunque el propietario no se afilie, tienen la obligación por ley que pagar la cuota para cubrir los gastos de las infraestructuras para garantizar los servicios de mantenimiento, conservación, reparación de las calles y cunetas, recolección de la basura, control de entrada y vigilancia y la administración. Por tanto, aunque el propietario no se haya afiliado a la asociación, si tiene la obligación de pagar la cuota.

Estatuto Borrador Versión No. 10:

En este estatuto, veo que el propietario puede ejercer el derecho para afiliarse y renunciar si así lo desea. Por tal motivo la afiliación o membresia es voluntaria.

También observo que si el propietario está afiliado o no tiene las mismas responsabilidades, obligaciones y prohibiciones.

Igual puedo leer que el propietario afiliado o no afiliado, tiene el derecho de participar en una Asamblea general de propietarios según se norma, pero el no afiliado limita sus propios derechos de votar en una asamblea general de propietarios.

Hasta donde he comprendido la cuota que se paga es por lote.

POR SER UNA PROPIETARIA QUIERO EJERCER MI DERECHO A PARTICIPAR, DECIDIR Y VOTAR..

POR ELLO QUIERO AFILIARME PARA SER PARTE DE LA ASOCIACIÓN Y EVITAR QUE UNOS CUANTOS DECIDAN POR MI.

Iris Quintero de Simons - Altos del Frente No. 89

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Cuando reciba un correo del fórum y quiera intervenir o escribir, solo se tiene que:
1. Entrar vía internt a
forum.altosdecerroazulresidencial.org
2. Escribir el USUARIO y PASWORD

Si no se cuenta con esta información, contactar a Leslie y le ayuda. Solo tiene que escribirle
petreleslie . <leslie.lieurance@gmail.com>

De esta forma todos los propietarios ven lo posteado o escrito y se puede responder
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Siguiente correo fue enviado directamente a la cuentas de correo del administrador del fórum, porque se pulsó REPLY


De: James Moses [mailto:jamesdmoses1957@yahoo.com]
Enviado el: Monday, September 18, 2017 9:27 AM
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Asunto: Re: Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) Daily Digest

So when would you willing pay fees for upkeep a property and not be a member of the in good standing with the HOA?

I understand how HOA' s in the states work ( I have been President of our 6 times ,2 as vice president and 2 as a member at large.) .

So to say that you can choose not to join the association but are still bound to pay fees to maintain Cerro Azul seems to be a one sided advantage. If incorporating ensures a better quality then I am all for it. If it adds just another layer of rules to follow then I do not support this action.

James D. Moses
Phone 770-657-0505

On Monday, September 18, 2017 1:00 AM, Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) Robot <do_not_reply@altosdecerroazulresidencial.org> wrote:

Estimados propietarios:

Según cronográma, la fecha prevista para recibir las sugerencias al proyecto borrador, es el mes de octubre y no el 25 de septiembre.

Comité Organizador de la Asociación.

SUGERENCIAS

Artículo 2: Mencionar dónde se inicia el Residencial

Artículo 4: Establecer cómo se va a plantear el cobro de la morosidad cuyo servicio lo brinda Altos de Vistamares, S. A.
Pudiera ser de la siguiente manera:

La Asociación en su propio nombre o por medio de los servicios de gestión de cobranza ejercerá lo que indica la Ley y continuará con las acciones de recuperacion de las cuotas morosas, con base al informe y listado de los morosos debidamente notariado que entregará Altos de Vistamares, S. A.

Artículo 6 : tiene varios párrafos que deben ser clasficados dentro del capítulo VI, entre obligaciones y otros hacia el
artíclo 11 de cuotas.

Artículo 10: f) Que el promotor Altos de Vistamares certifique debidamente notariado e inscrito en el Registro Público si hay áreas de disfrute fuera de los límites del residencial, a efecto de definir la responsabilidad de conservación.

Establecer el requerimiento de una póliza de incendio que cubra las áreas de disfrute y activos que así lo requieran.

Artículo 11: Agregar como parte del titulo Y RESERVAS. Debiera quedar CUOTAS Y RESERVAS

Debido a que en varios lugares se mencionan tipos de reservas necesarias.

Como parte de este artículo establecer una cuota inicial que pudiera leerse de la siguiente forma:

Los copropietarios que compren a partir de la vigencia de este estatuto deben pagar una cuota inicial, a fin de constituir un fondo para el mantenimiento y conservación del Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul, cuya monto deberá ser reglamentado por la Junta Directiva.

CAPITULO VI: Hay varios artículos 17, 18, 19, 20, 21 y 22 que requieren ser reclasificados hacia responsabilidades, obligaciones y derechos.

CAPITULO VII: Debe agregarse al título y ALQUILER. Quedaría así SOBRE EL TRASPASO DE FINCAS Y ALQUILER.
Pasar aquí el contenido del artíclo 23

Artículo 82: agregar f) Cuota inicial

Artículo 83: e) Cuota inicial

Iris Quintero de Simons El Frente No. 89

Siguiente correo enviado directamente a la cuenta del administrador del fórum, motivo por el cual se traspasa aquí:


De: Olga Wong [mailto:wongo@bancoaliado.com]
Enviado el: Monday, September 25, 2017 8:52 AM
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Asunto: RE: Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) Daily Digest

Buen día,
Dentro de los estatutos nuevos está en consideración que los que solamente tenemos el lote y no generamos basura ni consumismo agua ni utilizamos las áreas sociales, ni gCoastamos carretera no podemos pagar igual que los que viven allá y gozan de todos los servicios.
Además estoy vendiendo el lote 67 Altos del Frente para cualquiera que esté interesado, a$18.00 el metro y tiene 2,555 mts. 6678-8656 y 6480-7070.

Saludos,

Olga de Wong.
Servicios Especiales / BANCO ALIADO, S.A.
Tel. (507) 302-1555 Ext. 576 Cel: (507) 6678-8656 o 6480-7070
wongo@bancoaliado.com / www.bancoaliado.com

Estimados propietarios de las 9 barriadas del Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul:

Su participación en este proyecto borrador estatuto es muy importante como otro pilar básico de guía y orientación para nuestro residencial, cuyas sugerencias redundarán en beneficio, tranquilidad y seguridad de todos los propietarios.

COMITÉ ORGANIZADOR DE LA ASOCIACIÓN.