Definition of HOA/Asamblea General de Propietarios

[tsimons]

Estimados propietarios,
En esta ocasión quiero mostarles porque es necesario que nosotros exijamos nuestros derechos que nos vienen negados en los Estatutos de estas Asociaciones y con respecto a lo que requerimos que ejecute la Administradora Los Altos de Cerro Azul, S.A. administradora de Cerro Azul.

Esto es una copia del e-mail que nos envió la Administradora el pasado 17 de Febrero 2012 ante nuestra insistencia en la reparación de las calles que solícitabamos que se iniciara durante el verano del 2012:

From: Domingo Batista [dbatista@grupomelo.com]
Sent: Friday, February 17, 2012 12:02 PM
To: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Cc: ssevillano
Subject: TSM Los Altos de Cerro Azul

Como empresa responsable de la administración del proyecto Los
Altos de Cerro Azul, tenemos el deber de presentar a todos los
propietarios; como fueron usados los dineros pagados por los
propietarios en concepto de la Taza de Servicio y
Mantenimiento(TSM).
Estamos en la mejor disposición de presentar el informe anual, a
finales del mes de febrero. Todos los gastos incurridos se detallarán
por departamentos incluyendo planilla e insumos, como también los
gastos administrativos.
Les agradezco una vez lo tengan puedan emitir opiniones de
acuerdo a lo presentado. En todo caso tenemos una reunión
pendiente con todos los propietarios la cual deberá ser programada
para el mes de marzo.
En estos momentos no hemos avanzado en él mantenimiento de
calles; producto de que se agotó el Asfalto en todo el país y desde
hace más de tres semanas tenemos una orden pendiente de
despacho por 6,000 galones cuyo costo B/.23,880.00, no ha sido
posible que nos la entreguen(Petróleos Delta, S.A.)
Con el ánimo de mantener a todos los propietarios informados; tan
pronto se reciba el asfalto, se continuará con los mantenimientos de
calles. Igual acabamos de comprar una apisonadora por B/.5,250.00
para que el trabajo quede mucho mejor y dure más.

Saludos;
Domingo Batista.

Como propietario me pregunto: Los 6,000 galones de Asfalto y la Apisonadora a donde han ido a parar ?????????? Lo cierto es que los huecos han ido a parar en nuestras calles, en detrimento de nuestros vehículos, y como dijo el propietario que recién visitó la comunidad; las calles de Cerro Azul se quedaron en el tiempo, llenas de huecos!

Como verán Ustedes, hemos sido pacientes, respetuosos y confiados en que la Administración nos escuchará (tenemos más de 18 meses esperando); pero estas promesas quedan en el aire y nada podemos hacer, porque NO TENEMOS DERECHOS PARA RECLAMARLE A LA ADMINISTRADORA QUE NOS COBRA EL TSM (eso si es una obligación que tenemos que cumplir mensualmente), PROMETE HACER Y LUEGO INCUMPLE.

Los invito a ver nuestra calle Bandeira (pero con mucho cuidado porque tiene una pendiente de más de 30° grados, lo cual está prohibido por el MOP para calles residenciales). Se que existen muchas otras calles en igual o peor estado.

QUE HACEMOS ???!
HAGA SUS SUGERENCIAS Y PARTICIPEN EN ESTAS RECLAMACIONES!

Terani Simons
Altos del Frente 89

[Jac]

Saludos a todos,

Quiero responder a la pregunta que hace Lito West: « qué pasó con Cerro Azul?».

Desde el inicio del proyecto y durante algunos años, la meta de Vistamares (Grupo Melo) fue, logicamente, vender los terrenos y las casas, y para esto, tenía que mantener la infraestructura en buen estado, para atraer y seducir a los clientes.

Habiendo vendido casi todos los lotes y casas, el negocio se está acabando, y el interés de Vistamares en Los Altos de Cerro Azul, ya no es el mismo.

Nosotros, los propietarios, damos a Vistamares con nuestra TSM, mas de medio millón de Balboas al año, supuestamente para el mantenimiento del Residencial, pero los “estados de cuentas” que han presentado, son incompletos, no corresponden a la realidad y no tienen comprobantes.
Desafortunadamente, tal como lo subraya Lito West y muchos otros propietarios, estamos viendo el deterioro del Residencial.

La responsabiliad de la situación actual la tenemos nosotros, los propietarios, por dejar pasar el tiempo sin reaccionar, y creer en las «promesas» de Vistamares.

Si queremos que nuestras inversiones no se devaluen, debemos unirnos para hacer respetar nuestros derechos y organizarnos para obtener el cumplimiento de la Ley.

PACAR esta trabajando en este sentido desde hace mas de 18 meses, y necesita apoyo, solidaridad, y participacion de todos.

JAC

[admin]

Recibido de Daniel Mckenzie:
Estimados todos, buenos dias, estoy de acuerdo con lo que le menciona JAC a Lito. Alguien sabe si la construcción del Hotel que se iba a realizar cerca de las instalaciones del club, se esfumaron como un sueño.

saludos

Daniel

[tsimons]

Estimados propietarios,

Quisiera darles la bienvenida a todos los nuevos propietarios y volver a recordarle de los 16 compromisos que la Administración (Administradora Los Altos de Cerro Azul, S.A.) se comprometió a cumplir en la reunión que sostuvo el 21 de abril de 2012 ante un nutrido grupo de propietarios. Si desean leer la transcripción completa de esa reunión, pueden buscarlo en la sección "Asuntos para Propietarios" con el título "Transcripción resumida de la reunióm del 21/04/2012" en donde anunciaron el incremento del TSM condicionado a dar información detallada de los gastos del período 2011 y un presupuesto de gastos para el 2012, cosa que aún no hacen!

Ustedes podrán apreciar que en el punto 14 de estos compromisos, su abogado nos informa que la Administración hará la convocatoria de la Asociación de Propietarios este año! Espero que ellos cumplan con lo que se comprometieron con todos los que asistimos a esa reunión!, ya que nosotros nos comprometimos a pagar el aumento del TSM y hemos cumplido, tal como se hace cuando uno se compromete!

Compromisos de la Administración con los propietarios de Los Altos de Cerro Azul
1. Lic. Publio señala que la Administración estará a disposición de los propietarios para atender cualquier consulta sobre el Manual de Propietarios. Respuesta que dio ante la pregunta de La Fortaleza No.42.

2. Lic. Publio señala que cualquier denuncia de violación a los reglamentos del Manual, pueden ser canalizados a través de la Administración, pero que tienen que ser presentadas asimismo al ANAM. Respuesta que dio ante la pregunta de Bill Adsett El Torreón.

3. Lic. Publio señala que los empleados de la Administración también pueden y deben denunciar cualquier abuso o violación a los reglamentos del Manual. Respuesta que dio ante la pregunta del Sr. Fadul de El Guardián.

4. El Gerente Batista señala que la Administración tiene todos los detalles referentes a las cuentas de gastos del informe de finanzas presentado y ante el requerimiento de los participantes, señala que se podrá enviar a todos los propietarios. Respuesta que dio ante la pregunta del Sr. Troitiño y varios otros propietarios que objetaban las respuestas verbales del contador De La Cruz.

5. El Gerente Batista pone a disposición de los participantes los libros de contabilidad del Club para aclarar cualquier duda sobre su manejo. Respuesta que dio ante la pregunta de la Sra. Esther de Adsett.

6. El Gerente Batista anuncia que Vistamares muy pronto tendrá que salir del proyecto de Los Altos de Cerro Azul ya que le quedan muy pocos lotes que vender. Aseveración que dijo con referencia a la pregunta de la Sra. Esther de Adsett.

7. El Gerente Batista anuncia que si el negocio no es rentable para el Grupo Melo, también tendrían que salir de la administración del proyecto. Aseveración que dijo con referencia a la pregunta de la Sra. Esther de Adsett.

8. El Gerente Batista se compromete a desglosar los gastos del informe de finanzas y compromete al contador De La Cruz para presentar este informe a los propietarios. Respuesta que dio ante la pregunta del Propietario de El Vigía.

9. El Gerente Batista afirma que los propietarios no tienen ninguna responsabilidad de las deudas patronales, ni proveedores de la Administradora. Respuesta que dio ante la pregunta del Sr. Terani Simons.

10. El Gerente Batista anuncia que la Administración no tendría ningún problema en enviar mensualmente a los propietarios el informe de finanzas. Respuesta que dio ante la pregunta del Propietario de La Fortaleza No.42.


11. El Lic. Publio señala que la Administración hará las convocatorias para las asambleas generales de las asociaciones. Respuesta que dio ante la pregunta de la Sra. Esther de Adsett.

12. El Lic. Publio señala que las reuniones serán convocadas por la administración, y serán para cambiar las actuales directivas y proceder a establecer funciones específicas para como conformar la nueva asociación, y esto lo señala porque la empresa Vistamares está pensando en retirarse del proyecto y aclara que son los propietarios los que tienen que reunirse y definir el futuro de las asociaciones.

13. El Ing. Naar señala que se pueden compartir los e-mails entre la Administración y PACAR y que tratarán de proveerle los documentos que tengan sobre las dos urbanizaciones faltantes.

14. El Lic. Publio señala que la Administración propondrá un calendario para las convocatorias de las diferentes asociaciones y que el Grupo Melo nombrará una directiva ad-hoc (temporal) para dirigir la reunión, y que ésta debe elegir nueva directiva, nombrar representantes y fijar criterios para la nueva asociación única.

15. El Lic. Publio señala que ningún propietario puede dividir su lote y que si esto ha sucedido, entonces debe ser denunciado tanto a la administración como al ANAM.

16. El Gerente Batista señala que la fecha de inicio del aumento es un punto de discusión con los actuales participantes en esta reunión. Respuesta que dio ante la pregunta del Sr. Fadul de El Guardián.

Para todos aquellos nuevos propietarios que ingresan al forum, les ruego leer el inicio de esta sección para que se pueda tener una idea clara de lo que aquí se expone, y otra vez repito lo que hemos venido diciendo desde hace 18 meses: NO QUEREMOS QUE EL GRUPO MELO SE VAYA DEL PROYECTO, NO QUEREMOS, NI DESEAMOS ADMINISTRAR! QUEREMOS EJERCER NUESTROS DERECHOS QUE ELLOS MISMOS PLASMARON EN LOS ESTATUTOS DE LAS ASOCIACIONES Y QUE LA ADMINISTRADORA ESCUCHE Y ATIENDA A LOS PROPIETARIOS.

Terani Simons
Altos del Frente 89

[iqsimons]

Después de leer varias intervenciones, considero que algunas inquietudes se han quedado sin explicar o quizás no están bien claras.

El Promotor del Proyecto del Residencial de Montaña Los Altos de Cerro Azul, compuesto por las 9 barriadas, es la empresa ALTOS DE VISTAMARES, S. A. del Grupo Melo. Ya conocemos que aproximadamente el 96% de los lotes están vendidos, por lo cual su labor de venta dentro del Residencial casi ha terminado.

El Administrador de este Residencial es la empresa ADMINISTRADORA LOS ALTOS DE CERRO AZUL, S. A., del Grupo Melo.

Por más de 20 años los propietarios no hemos visto el tema de la administración (control, operación, finanzas, decisión y dirección), pues ha estado 100% en manos del grupo Melo. Por primera vez de manera planificada en conjunto con el Grupo Melo, se ha iniciado el tema de organización, etapa en que nos encontramos y es precisamente el asunto de intercambio de ideas.

Nosotros como propietarios queremos ejercer nuestro derechos de decidir y dirigir por medio de una Junta Directiva, pues tenemos la capacidad para ver el tema de administración, vigilar para que el administrador ejerza su autoridad y cumpla con las obligaciones que le confiere la Ley, las que le otorgue el Reglamento , la Asamblea, la Junta Directiva y las definidas contractualmente.

Estamos claros….administrar no es fácil y de hecho por lo expresado en este Fórun, todos los propietarios en algo estamos de acuerdo: QUEREMOS QUE MELO SIGA AL FRENTE COMO ADMINISTRACION y pedimos se realicen las Asamblea s Generales.

Si un propietario o grupo de propietarios pretenden o quisieran convertirse en administradores, la Ley lo prohíbe y esto se estipula en el artículo 71 de la Ley, que a la letra dice:

“La administración será nombrada por la Junta Directiva y podrá ser persona natural o jurídica. Esta designación deberá inscribirse en el Registro Público. ……..En el evento en que una propiedad……. cuenta con menos de diez unidades inmobiliarias, se podrá prescindir del nombramiento de una administración……….”

Es claro entonces que el Residencial de Montaña Altos de Cerro Azul, requiere un administrador y este es Administradora Altos de Cerro Azul, S. A., empresa del Grupo Melo.

Hasta donde he visto los informes de Ingresos y Gastos, de los últimos 3 años, los propietarios corremos con todos los gastos. Ningún administrador contratado daría un servicio si no se le remunera por ello.

[epidemia]

Mi nombre es Daniel Muñoz (Fortaleza #62). Me gustaría ser partícipe en estas reuniones. Entiendo la necesidad de tomar las riendas de estas asociaciones y con ese objetivo en mente necesitamos contar con el aval de la mayoría de los residentes. Cuenten con mi apoyo para que todo esto que estamos planteando se vuelva una realidad.

[tsimons]

Estimados propietarios,
Hemos realizado un análisis comparativo de los Estatutos de las 9 Asociaciones con el fín de facilitarles las referencias a los diferentes temas en ellos tratados.

ANALIS DE DIFERENCIAS ENTRE LOS ESTATUTOS DE LAS 9 ASOCIACIONES DE ALTOS DE CERRO AZUL
Art. 1: Nombre de la Asociación: Excepto por el nombre, la redacción es similar en todas las Asociaciones
Art. 2: Domicilio de la Asociación: Idéntico en todas las Asociaciones.

Art. 3: Definición del tipo de Asociación: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art. 3: Fines y Objetivos de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art. 4: Fines y Objetivos de la Asociación: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art. 4: Afiliación automática a la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art. 5: Ejercicio social de la Asociación: 1 año para El Castillo, 2 años para El Frente, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art. 5: Representación del propietario: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art. 6: Organismos de la Asociación: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art. 6: Asistencia y derechos en las reuniones: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art. 7: Derechos y Deberes en la Asociación: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art. 7: Registro del propietario en la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art. 8: Prohibición a los miembros: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art. 8 Bienes de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art. 9: Obligación del pago de las cuotas: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que las cuotas son de manejo, administración y conservación de áreas comunes (uso público, bienes comunes).
Art. 9: Obligación del pago de las cuotas: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que la J.D propone y la Asamblea General de Asociados y vienen denominadas “cuotas de mantenimiento” para administración, conservación, mantenimiento, seguridad y vigilancia. Estas cuotas deberán ser pagadas a la Asociación (no al Administrador).

Art.10: Monto, variación y morosidad de la Cuota: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Originalmente cuotas por $5.00 para lotes con mejoras y $3.00 sin mejoras ($8.00 Y $10.00 en algunos contratos) que luego fueron incrementadas hasta llegar a $35.00. Para variar la cuota proporción se requiere aprobación de mayoría de propietarios en Asamblea General. Con morosidad 6 meses pierde sus derechos de miembro activo. No vota. ESTE ES EL FAMOSO ARTICULO DEL CUAL SE ACOGEN MUCHOS PROPIETARIOS PARA SEGUIR PAGANDO ESAS CUOTAS DE 1986-88, A PESAR DE LOS AUMENTOS DE MANO DE OBRA, INSUMOS Y SERVICIOS.
Art.10: Responsabilidad por daños a bienes comunes: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.11: Uso de los bienes comunes: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.11: Suspensión de servicios y uso de bienes comunes: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que la Asociación puede recurrir al cobro judicial de lo adeudado.

Art.12: Pérdida de derechos por dejar de ser propietario: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.12: Uso de los bienes comunes: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.13: Registro de Asociados: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.13: Uso de bienes comunes por otros propietarios: Idéntico en Fortaleza, guardián y Centinela.

Art.14: Mantener y conservar los lotes y mejoras: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.14: Acceso a los lotes por el Administrador: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.15: Responsabilidad por daños. Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.15: Derechos de propiedad en sus lotes: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.16: Obligación de velar por uso y mantenimiento: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.16: Mejoras a su lote: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.17: Derechos de propiedad en sus lotes: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.17: Limpieza, conservación y mantenimiento del lote: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.18: Limpieza, conservación y mantenimiento del lote: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Se establece la obligatoriedad del pago de los impuestos, tasas u otros, sean nacionales o municipales.
Art.18: Reparación de daños causados: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que el Administrador puede proceder por cuenta del miembro causante y éste deberá rembolsar en 30 días.

Art. 19: Mejoras a su lote: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.19: Daños a la Asociación por propietarios o familiares: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.20: Reparación de daños causados: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que el Administrador puede proceder por cuenta del miembro causante y éste deberá rembolsar en 30 días.
Art.20: Derechos y obligaciones de los miembros: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que los miembros deberán cumplir con el Manual de Propietarios que adopte la Asociación.

Art.21: Acceso a los lotes por el Administrador: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.21: Prohibiciones a los miembros: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Entre éstas prohibiciones están: mantener construcción o mejoras en abandono; construir caminos o servidumbres si autorización; depositar basura en los lotes.

Art.22: Procedimiento que debe ejecutar el Administrador: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que ante una violación de la Ley o de los Estatutos, el Administrador deberá investigar y notificar a la J.D.
Art.22: Venta del lote: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Requiere Paz y Salvo para la venta.

Art.23: Responsabilidad por daños: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.23: Organismos de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establecen 3 organismos: Asamblea General, Junta Directiva y Administrador.

Art.24: Notificación a la J.D. por venta del lote: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.24. Asamblea General y reuniones: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.25: Facultades de la Asamblea General: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece entre sus funciones, la de nombrar la Junta Directiva (J.D.)
Art.25: Fecha de reuniones de la Asamblea General: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que esta fecha por Estatutos

Art.26: Fecha de reuniones de la Asamblea General: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que la propia Asamblea General o la J.D definen la fecha y el lugar de la reunión.
Art.26: Convocación a reuniones extraordinarias: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.27: Convocación a reuniones extraordinarias: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que el 30% de los asociados puede solicitarla.
Art.27: Definición del quorum: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece 4 convocatorias, en la 1era., 2nda. y 3era. Se requerirá la mitad más uno de los asociados, mientras que en la 4ta. El quorum será con los asociados presentes en la reunión.

Art.28: Forma de convocatoria y quorum: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se notifica a los asociados por entrega personal, correo certificado o telégrafo con 15 días de anticipación. Se establece 2 convocatorias, en la 1era. se requerirá la mitad más uno de los asociados, mientras que en la 2nda. el quorum será con los asociados presentes en la reunión.
Art.28: Decisiones en la Asamblea General: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Por mayoría presentes.

Art.29: Asuntos en Asamblea General: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Los asuntos son: elección de Directores, Aprobación de Estados Financieros y cualquier otro asunto.
Art.29: Forma de convocatoria y quorum: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se notifica a los asociados por entrega personal, correo certificado o publicación en un diario local.

Art.30: Asuntos a considerar en reuniones extraordinarias: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.30: Voto y representación en Asamblea General: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.31: Voto y representación en Asamblea General: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.31: Funciones de la Asamblea General: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Entre las funciones están: nombrar y remover a la J.D; aprobar las cuotas ordinarios y extraordinarias; conocer y aprobar el balance de situación anual y el presupuesto del año siguiente; fijar la suma que podrá disponer la J.D para los gastos de la Asociación, remover al Administrador nombrado por la J.D.

Art.32: Resoluciones de la Asamblea General: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.32: Miembros de la Junta Directiva: Idéntico para Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.33: Inscripción de acuerdos de Asamblea general: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.33: J.D. a cargo de dirección y administración de la Asociación: idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.34: J.D. a cargo dirección y administración Asociación: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.34: Término de duración de Director: idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.35: Miembros de la Junta Directiva: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.35: Reuniones de la Junta Directiva: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.36: Término del cargo de Director: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece 2 años excepto en El Castillo que es por 1 año
Art.36: Reuniones de la Junta Directiva: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.37: Suplentes de los miembros de la J.D.: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.37: Citaciones a los Directores de la J.D. Idéntico en fortaleza, Guardián y Centinela. La citación personal es suficiente.

Art.38: Reuniones de la Junta Directiva: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que las Comisiones tendrán derecho a estar presentes con voz y voto
Art.38: Quorum en las reuniones de la Junta Directiva: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.39: Funciones de la Junta Directiva: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Entre estas funciones están: nombrar al Administrador; establecer las cuotas mensuales de los asociados, Presentar los Estados Financieros en Asamblea General, implementar el Manual de Propietarios.
Art.39: Decisiones de la junta Directiva: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.40: Fecha, lugar y frecuencia de las reuniones de J.D.: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.40: Vacantes absolutas en la Junta Directiva: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que los Directores eligen las personas necesarias.

Art.41: Convocación reuniones extraordinarias de la J.D.: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.41: Funciones de la Junta Directiva: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Entre éstas funciones están nombrar y supervisar al Administrador; convocar las reuniones de Asamblea General; someter a la Asamblea General las cuotas mensuales de los asociados, Presentar el Informe anual y los Estados Financieros a la Asociación en Asamblea General, implementar el Manual de Propietarios; dar su aprobación para que las cuotas de la Asociación puedan ser recaudadas por terceras personas a favor de la Asociación, abrir en un banco local cuentas a nombre de la Asociación.

Art.42: Convocación reuniones de la Junta Directiva: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.42: Funciones del Director Presidente: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Debe presentar el Plan de Trabajo al encargarse y un informe de labor realizada al separarse; Proponer los comités, supervisar la Administración.

Art.43: Sin necesidad de convocatoria para reunirse la J.D.: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.43: Funciones del Vicepresidente: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.44: Acuerdos de la Junta Directiva: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Deben ser inscritos.
Art.44: Funciones del Secretario: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.45: Funciones del Presidente de la Junta Directiva: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Debe presentar el Plan de Trabajo al encargarse y un informe de labor realizada al separarse; Proponer los comités, supervisar la Administración.
Art.45: Funciones del Secretario: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.

Art.46: Funciones del Vicepresidente: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.46: Funciones del Tesorero: Idéntico en fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que es función del Tesorero presentar el Balance de Situación y el Presupuesto anual en Asamblea General para su aprobación.

Art.47: Funciones del Tesorero: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que sus funciones incluyen colectar las cuotas ordinarias, depositarlas en el banco; presentar informes y estados de cuentas mensuales.
Art.47: Nombramiento del Administrador: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Es función de la Junta Directiva.

Art.48: Funciones del Secretario: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que es responsabilidad del Secretario el preparar el directorio pormenorizado de los asociados.
Art.48: Funciones del Administrador: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Primordialmente es responsable de recaudar de los miembros las cuotas ordinarias de administración y demás pagos que le correspondan conforme a la ley o estos estatutos; recomendar a la J.D. la convocatoria de la Asamblea General.

Art.49: Nombramiento del Administrador: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que es responsable de recaudar de los miembros las cuotas ordinarias de administración y demás pagos que correspondan conforme a la ley o estos estatutos; recomendar a la J.D. la convocatoria de la Asamblea General.
Art.49: Velar que cumplan con los Estatutos: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.50: Funciones del Administrador: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que es responsable de recaudar de los miembros las cuotas ordinarias de administración y demás pagos que correspondan conforme a la ley o estos estatutos; recomendar a la J.D. la convocatoria de la Asamblea General.
Art.50: Estado de Situación y Presupuesto Anual: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Es responsabilidad del Administrador presentarlo primero a la J.D. y luego a la Asamblea General.

Art.51: Velar que cumplan con los Estatutos y el Manual de Propietarios: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.51: Fecha de entrega del Presupuesto: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.52: Estado de Situación y Presupuesto Anual: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.52: Servicios que debe prestar el Administrador: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.53: Fecha de entrega del Presupuesto: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.53: Vigencia del Presupuesto: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.54: Recaudación de las cuotas de los Asociados: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que el Administrador debe recaudar estas cuotas, así como los demás fondos que deban ingresar a la Asociación.
Art.54: Seguro de Manejo del Administrador: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.55: Fondos de la Asociación: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que los fondos de la Asociación serán depositados en banco local determinado por la J.D. y está autorizada a girar cheques.
Art.55: Patrimonio de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que las cuotas de la Asociación son de obligatorio cumplimiento de los miembros.

Art.56: Seguro de Manejo del Administrador: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.56: Recursos económicos de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que los fondos de la Asociación serán depositados en banco local determinado por la J.D. y está autorizada a girar cheques. Se establece que las cuotas de mantenimiento serán recaudadas directamente por la Asociación o por quién venga delegado a ello.

Art.57: Elección de la Directiva: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece la necesidad de una Comisión Electoral para presidir las elecciones y expedir el Acta definitiva de la Elección.
Art.57: Depósitos de los Recursos Económicos de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se establece que estos recursos serán usados exclusivamente para hacer frente a los gastos y obligaciones de la Asociación.

Art.58: Reformas de los Estatutos: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se requiere mayoría absoluta de los asociados.
Art.58: Libros que debe llevar la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Actas, Diario, Mayor, Inventario y balances y el registro de los Asociados.

Art.59: Funcionabilidad de las normas estatutarias: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.59: Manejo de los libros de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.60: Recursos económicos de la Asociación: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.60: Manejo de los libros de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.61: Depósitos de los Recursos Económicos de la Asociación: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se establece que estos recursos serán usados exclusivamente para hacer frente a los gastos y obligaciones de la Asociación.
Art.61: Libros de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.62: Reformas de los Estatutos: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín. Se requiere aprobación de la mayoría absoluta de los miembros.
Art.62: Correspondencia de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.63: Disolución de la Asociación: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.63: Duración de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.64: Proceso de la Disolución: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.64: Sanciones por violaciones a los Estatutos: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela

Art.65: Primeros Directores-Dignatarios: Similar con El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.65: Multas por violaciones a los Estatutos: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela.

Art.66: No existe este artículo para El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.66: Reformas de los Estatutos: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se requiere aprobación de la mitad mas uno del total de los miembros de la Asociación reunidos en Asamblea General.

Art.67: No existe este artículo para El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín.
Art.67: Disolución de la Asociación: Idéntico en Fortaleza, Guardián y Centinela. Se requiere el 90% de los asociados registrados y paz y salvo con la asociación o por resolución del órgano ejecutivo.


PRINCIPALES INTERROGANTES PRELIMINARES QUE PRESENTAN LOS ESTATUTOS

Similitudes de los Estatutos:
Los Estatutos de las Asociaciones de Propietarios de El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín son muy similares y presentan pequeños cambios entre sí.
Los Estatutos de La Fortaleza, Guardián y Centinela son idénticos entre sí, son más completos. Estos Estatutos fueron recomendados por la firma de abogados SUCRE, ARIAS, CASTRO Y REYES, S.A. en 1994.

Pertenencia a la Asociación:
Los Estatutos de La Fortaleza, Guardián y Centinela establecen la obligatoriedad de los propietarios de pertenecer a la Asociación.
El artículo 9 de los Estatutos de El Frente, Castillo, Alcázar, Torreón, Vigía y Fortín establecen implícitamente la pertenencia a la Asociación.

Obligatoriedad de las cuotas:
El Artículo 9 de los Estatutos de La Fortaleza, Guardián y Centinela establece la obligatoriedad del pago de las cuotas para sufragar los gastos de administración, conservación, mantenimiento, reparación, seguridad y vigilancia de los bienes comunes. El artículo 20, acápite ch refuerza esta obligatoriedad, y el artículo 55 especifica que estas cuotas son parte de los recursos económicos de la Asociación.
El artículo 9 de los Estatutos de El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín establece la obligatoriedad del pago de una Cuota Mensual para sufragar los gastos de manejo, administración y conservación.

Aquí es interesante señalar que las cuotas son parte de los recursos de la Asociación de Propietarios y no de la Administración. Cuando pasó de ser de la Asociación a ser parte de la Administradora y quién lo aprobó y quién lo autorizó, eso no lo sabemos.

Acciones legales por morosidad del pago de cuotas:
El artículo 11 de los Estatutos de La Fortaleza, Guardián y Centinela establecen que el Administrador podrá recurrir al cobro judicial de lo adeudado. No existe esta disposición en los otros 6 Estatutos.

Derecho a votar.
El artículo 10 de todos los Estatutos señala que se requiere estar a Paz y Salvo con el pago de las cuotas mensuales.

Pérdida de derechos del miembro:
El artículo 10 de todos los Estatutos señala que la morosidad de 6 meses en el pago de las cuotas, automáticamente da lugar a la pérdida del derecho de miembro activo. El derecho de ser miembro no se pierde, lo que se pierde es el derecho de estar activo y poder ejercer sus derechos estatutarios.

Pago de impuestos y tasas nacionales y municipales:
El artículo 18 de los Estatutos de El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín establece que las tasas e impuestos nacionales y municipales correrán por cuenta del propietario. En La fortaleza, Guardián y Centinela es el artículo 17.

Manual del Propietario:
El artículo 20 de los Estatutos de Fortaleza, Guardián y Centinela hacen referencia específica del Manual de Propietarios, Para El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín esto viene establecido en el artículo 50.

El Manual de Propietario corresponde al manual entregado por la ANAM, por lo tanto, los propietarios estamos obligados por Ley a cumplirlo y por adhesión a los Estatutos a cumplirlo. Doble disposición!.

Nombramiento del Administrador:
En todos los estatutos de las Asociaciones se establece que es facultad de la Junta Directiva el nombramiento del Administrador y específicamente al final se establece el nombre del primer Administrador. Cada Asociación nombró a la empresa promotora de esa urbanización como el primer administrador. Posteriormente las distintas administradoras fueron fusionándose en Altos de Vistamares, S.A.

Como verán, no son los propietarios en sí quienes pueden nombrar o remover al Administrador, es la Junta Directiva de la Asociación de Propietarios.

Asamblea General:
Es todos los estatutos se establece la obligatoriedad de llevar a cabo la Asamblea General durante los últimos 15 días del mes de Noviembre con notificación a los miembros a no más de 30 días ni menos de 10 días antes de la reunión. Artículos 26 y 27.

Convocatoria a Asamblea General:
En todos los Estatutos se establece que el Administrador recomendará a la Junta Directiva la convocación de la Asamblea General (artículo 50, acápite a en El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín, mientras que el Fortaleza, Guardián y Centinela corresponde al artículo 49, acápite g).

Que debe presentarse en Asamblea General:
El artículo 52 de los Estatutos de El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín especifican que debe ser presentado en Asamblea General lo siguiente (artículo 50 para Fortaleza, Guardián y Centinela):
1) Estado de Situación (Activos, Pasivos, Patrimonio, Ingresos y Egresos con sus detalles);
2) Proyecto de Presupuesto para el siguiente año.
3) Informe anual de la Junta Directiva saliente.
4) Informe de Comisiones (si las hubieren).

Hay que aclarar aquí lo siguiente, El Estado de Situación no es un informe de Ingresos y Egresos, es algo mucho más completo y además debe ser el auditado externo.

Funciones del Administrador:
1) Ordenar las reparaciones urgentes en los lotes o mejoras de los miembros de la Asociación, siempre que el daño pudiese afectar a otros miembros;
2) Velar por la efectiva recolección y disposición de basura y desperdicios. Velar por la correcta ejecución de los servicios de limpieza en general que forman parte integral de los objetivos de la Asociación;
3) Recaudar de los miembros las cuotas ordinaria y extraordinarias de administración y los demás pagos que le correspondan conforme a la ley o estos estatutos, siempre que tal facultad no esté asignada a otra persona natural o jurídica debidamente autorizada por la Asociación;
4) Velar porque los miembros hagan uso de las áreas y bienes comunes ubicados en la lotificación conforme al destino ordinario de los mismos, y sin perturbar los derechos del resto de los propietarios, según lo dispone la ley y estos Estatutos;
5) Llevar el detalle de todos los ingresos y egresos referente al desempeño de sus funciones;
6) Recomendar ante la Junta Directiva la convocatoria de la Asamblea General de Asociados, cuando así lo estime conveniente;
7) Citar a reuniones extraordinarias de la Junta directiva, cuando así lo estime conveniente;
8) Asistir a las reuniones de la Asamblea General de asociaciones y de la Junta Directiva con voz, pero sin voto;
9) Todas aquellas otras funciones y facultades que le otorgue la ley, estos Estatutos o las resoluciones de la Asamblea General o la Junta Directiva.
10) Velar que los miembros cumplan con sus obligaciones con arreglo a la Ley, los Estatutos e informar a la junta Directiva de las violaciones ;
11) Presentar anualmente el Estado de Situación y el Presupuesto del próximo año;
12) El Administrador prestará los servicios de recolección de basura, limpieza y mantenimiento de calles, cunetas, seguridad y vigilancia.

Recursos de la Asociación:
El artículo 60 de los Estatutos de El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín recursos de la Asociación son los siguientes (artículo 55 para fortaleza, Guardián y Centinela):
1) Las cuotas mensuales de los miembros;
2) Las cuotas extraordinarias de los miembros;
3) Subsidios y donaciones otorgadas a la Asociación.

He aquí un dilema actual; el acápite 3 de las funciones del Administrador especifica que éste debe cobrar cuotas y demás deudas de los miembros según los Estatutos, y el artículo 60 especifica que las cuotas mensuales de los miembros son parte de los recursos de la Asociación. Quién es el responsable de cobrar esas cuotas? Quién eliminó esta función de las reponsabilidades del Administrador?

Otro dilema; el TSM no aparece por ninguna parte de los estatutos de todas las Asociaciones! por ende, es posible que la morosidad en el TSM pueda dar lugar a estar moroso con la Asociación de acuerdo con los artículos 9 y 10 de El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín ????. En el Fortaleza, Guardián y Centinela está especificamente señalado en el artículo 9 que las cuotas deben ser pagadas a la Asociación!

Fondos de la Asociación:
El artículo 55 de El Frente, Castillo, Alcázar, Vigía, Torreón y Fortín especifican que los fondos de la Asociación deben ser depositados en un banco local a nombre de la Asociación. Para Fortaleza, Guardián y Centinela es el artículo 57.

[Jac]

Buenos días a todos,

Muy interesante y tremendo trabajo, este análisis de los Estatutos de nuestras Asociaciones.

Lo que es importante que nos quede claro, es el rol de decisión que tenemos, los propietarios, durante la Asamblea General anual.

En el orden de jerarquia de una Asociación de Propietarios, viene:

- primero, Los Propietarios [/b]que toman las decisiones relativas al manejo y mantenimiento del Residencial, (a la mayoría de los votos, durante la Asamblea)
- después, viene la Junta Directiva (J.D.) (nombrada por los Propietarios), que vigila el cumplimiento de estas decisiones, supervisa a la Administración, etc..
- y por último, la Administración (empleada de la Asociación) que ejecuta lo decidido en la Asamblea.


Fíjense bien en el Articulo 31:

«Art.31: Funciones de la Asamblea General:
Entre las funciones están:
- nombrar y remover a la J.D;
- aprobar las cuotas ordinarias y extraordinarias;
- conocer y aprobar el balance de situación anual y el presupuesto del año siguiente;
- fijar la suma que podrá disponer la J.D para los gastos de la Asociación,
- remover al Administrador nombrado por la J.D.»

Como pueden ver, legalmente, son los Propietarios quienes deciden fijar la cuota de mantenimiento (actual T.S.M.), nombrar y remover a la Junta Directiva, aprobar las cuentas y el presupuesto, remover, si necesario, al Administrador, etc... ya que la Asamblea General, la conformamos únicamente nosotros, los propietarios.


Asi funcionan muchas otras copropiedades (residenciales, condominios y otros) en Panamá.
Y las leyes son similares en Estados Unidos, Canada, o Europa.


Desafortunadamente, como podemos constatar, NO es la situación actual en nuestro Residencial, y por eso será importante participar y votar en la Asamblea de Propietarios, cuando lleguemos a tenerla, como es nuestro derecho.

JAC

[iqsimons]

Señores Propietarios, un cordial saludo a todos.

Después del mes de octubre del año pasado, por medio del canal de Comité de Propietarios de cada barriada se ha estado informando sobre diferentes hechos y eventos. Entre ellos fue la realización de la reunión vecinal de propietarios convocada por Altos de Cerro Azul, que se llevó a cabo en enero del 2013 donde se sugirió la creación de la Comisión de Asociación, formada allí mismo. Posteriormente se realizó la 1ra. reunión de esta comisión y en ella se acordó que cada urbanización enviara una carta al administrador solicitando se convoque a las asamblea generales de propietarios de las 9 asociaciones. Estas cartas fueron remitidas y recibimos la debida respuesta que a continuación transcribimos.
La segunda reunión de esta comisión se realizó el día 6 de octubre, cuya acta la daremos a conocer por este mismo medio.

CARTA RESPUESTA

Panamá, 5 de octubre de 2013

Señores
Residentes de los Altos de Cerro Azul
Cerro Azul
Panama

Respetados Propietarios:

Acusamos recibo de sus cartas fechadas 17 de mayo de 2013. Nos complace saber que se han organizado y han designado dos (2) propietarios como representantes de cada urbanización de Los Altos de Cerro Azul. Ahora bien, y como acertadamente lo indican, es necesario legitimar su actuación como representantes de las diferentes Asociaciones de propietarios de Lpos Altos de Cerro Azul.

Como es de su conocimiento, alcanzar el quórum de participación necesario para la celebración de una Asamblea de Propietarios no es una labor fácil, por lo que es importante que sean ustedes, quienes realicen los esfuerzos para convocar a una reunión de propietarios de cada Asociación, que cumpla con las exigencias de los Reglamentos y la Ley.

Es nuestro interés salvaguardar el proyecto Los Altos de Cerro Azul y es en esa dirección que seguimos encargados de la Administración del mismo, incluso poniendo a disposición del beneficio de todos los propietarios nuestra organización e incluso infraestructuras, como es el caso de las oficinas en Los Altos de Cerro Azul y en Los Angeles, así como el Club de Los Altos de Cerro Azul.

Estamos de acuerdo en la reactivación legítima de las Asociaciones y en definitiuva consideramos que en efecto se debe actualizar las Justas Directivas de las Asociaciones, pero esta debe ser una labor que no se puede dejar sólo en manos de la actual Administración sino que requiere del trabajo, esfuerzo y compromiso de cada uno de ustedes.

Nos encontramos en la mejor disposición de colaborarles y suministrarles la información necesaria para llevar a cabo el proceso de convocatoria.

Sin otro particular,

Ing. Gabriel Correa J.
Administrador
Administradora Los Altos de Cerro Azul

[Marco]

This letter looks like the opinion of Ing. Correa personally and does not reflect the intention of Vistamares. Or is my reading not correct?

Esta carta se parece a la opinión del Ing. Correa personal y no refleja la intención de Vistamares. ¿O es mi lectura no es correcta?