ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMACA)

I respectfully disagree with my friend Joe Hummer in that he believes tat the formation of a homeowner's association would resolve any issues we have been discussing recently. Such a voluntary unincorporated association would have no legal authority over the development or over the vast majority of the owners who will refuse to join such an organization. The vast majority of owners want nothing to do with such an organization and would not join the same. Te only benefit of such an organization would be its ability to appoint a single point of contact to interface with the Administration. At this point, I communicate with the personnel of the Administration daily and I have had no issues with either communication or with immediate resolution of any and all issues I raise. I wold not allow anyone to speak for me as I am more capable of communicating than anyone else I have met in our community. I am certain that I wold not see my issues resolved within 24 hours, as I do now, if others without an interest in my issues pretended to speak on my behalf.

The major risk of a home owners' association would be that individuals believing they possess power they lack would burden the Administration to the point that they would leave. No home owners' association would have the capability to collect sufficient funds to maintain the community (I for one would not pay my money to any organization except the Melo entities). No such entity would have the capital reserves to maintain the community and to cover cash flow shortages. No such organization would have the funds to purchase or to lease and office; to purchase or to lease facilities for security or to purchase or to lease facilities to deposit our garbage. Do not deceive yourself into believing that the current Administration would donate valuable assets to such a group.

Some people appear to believe that a group of inexperienced owners could operate a business more efficiently than an organization created to perform such work and that has decades of experience doing the same. This believe is both facetious and naive. The same persons believe that they can miraculously assume police powers reserved only to various governmental entities or that the relevant governmental authorities would respond more rapidly and more favorably to a group of unknowns!

To those wishing to form a voluntary unincorporated association of like minded persons who wish to share opinions; I encourage you to o so. I also respectfully request that those persons desist in pretending that a social organization of like minded property owners can or will do anything to improve our community. They will not and they cannot legally benefit anyone.

Respetuosamente discrepo con mi amigo Joe Hummer porque cree que la formación de una asociación de propietarios resolverá cualquier problema que hemos estado discutiendo recientemente. Dicha asociación no incorporada voluntaria no tendría autoridad legal sobre el desarrollo o sobre la gran mayoría de los propietarios que se negarán a unirse a dicha organización. La gran mayoría de los propietarios no quieren tener nada que ver con una organización así y no se unirían a la misma. El único beneficio de tal organización sería su capacidad para designar un único punto de contacto para interactuar con la Administración. En este punto, me comunico con el personal de la Administración a diario y no he tenido problemas con la comunicación o con la resolución inmediata de todos y cada uno de los asuntos que planteo. No permitiré que nadie hable en mi nombre, ya que soy más capaz de comunicarme que cualquier otra persona que haya conocido en nuestra comunidad. Estoy seguro de que no veré que mis problemas se resuelvan dentro de las 24 horas, como lo hago ahora, si otros que no tienen interés en mis problemas fingieran hablar en mi nombre.

El mayor riesgo de una asociación de propietarios sería que las personas que creen que poseen el poder que les falta cargarían a la Administración hasta el punto de que se irían. Ninguna asociación de propietarios tendría la capacidad de recaudar fondos suficientes para mantener a la comunidad (yo, por mi parte, no pagaría mi dinero a ninguna organización, excepto a las entidades de Melo). Ninguna entidad de este tipo tendría las reservas de capital para mantener a la comunidad y cubrir la escasez de efectivo. Ninguna organización de este tipo tendría los fondos para comprar o arrendar y oficinas; para comprar o arrendar instalaciones para seguridad o para comprar o arrendar instalaciones para depositar nuestra basura. No se engañe al creer que la Administración actual donaría activos valiosos a dicho grupo.

Algunas personas parecen creer que un grupo de propietarios inexpertos podría operar un negocio de manera más eficiente que una organización creada para realizar dicho trabajo y que tiene décadas de experiencia haciendo lo mismo. Esta creencia es a la vez divertida e ingenua. ¡Las mismas personas creen que pueden asumir milagrosamente poderes de policía reservados solo para varias entidades gubernamentales o que las autoridades gubernamentales pertinentes responderían más rápida y más favorablemente a un grupo de incógnitas!

Para aquellos que desean formar una asociación voluntaria no incorporada de personas de ideas afines que desean compartir opiniones; Te animo a que lo hagas. También solicito respetuosamente que esas personas desistan de fingir que una organización social de propietarios de ideas afines puede o hará algo para mejorar nuestra comunidad. No lo harán y no pueden beneficiar legalmente a nadie.

Mark P. Ort
Case 61, Torreon

Tal como les comuniqué, copio carta entregada en reunión con Altos de Vistamares, S. A. sobre este tema. No pude pasar como adjunto en PDF
porque el sistema no me lo permite.
Saludos, Iris de Simons
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Panamá, 22 de mayo de 2018


Licenciado
Ricaurte Castrellón
Vicepresidente y Gerente General
Altos de Vistamares, S. A. Referencia: Aumento del TSM en $20.00

Estimado Licenciado Castrellón;

El día domingo 13 de mayo, los propietarios que firmamos la lista adjunta nos reunimos para considerar su nota fechada 7 de mayo de 2018, donde expresa un aumento de $20.00 adicionales en la tasa de Servicio y Mantenimiento a partir del 1 de julio de 2018.

Después de deliberar y exponer razones y motivos, concluimos no estar de acuerdo con dicho aumento y decidimos no aceptar el mismo.

En esta reunión abierta, expresamos temas financieros, económicos, contables, cuentas no aprobadas por los propietarios, asuntos del avance de la asociación, éticos, reglamentarios, leyes y la responsabilidad de un gran porcentaje de propietarios que pagamos puntualmente conscientes de que el residencial requiere servicios de mantenimiento, conservación y administración, con el sentimiento de que estamos siendo irrespetados y nos encontramos en una condición de indefensión, cuando se continúan imponiendo decisiones de manera unilateral e ilegal.

Se evidenció igualmente la falta de una mano firme para poner orden a las violaciones relacionadas con las prohibiciones, mal uso de nuestras áreas comunes de recreación y esparcimiento, donde personas ajenas al residencial abusan de ellas, sin tener que pagar una cuota de mantenimiento. Es decir que usan todas nuestras áreas comunes (externalidades) a costa de nosotros los propietarios que pagamos.

Los propietarios que hoy entregan a usted esta misiva nos representan y son portadores de que requerimos transparencia, participación, confianza, información, establecer nuestras prioridades, contabilizar los activos y actuar en un clima adecuado entre ustedes y nosotros que debemos trabajar de la mano en forma coordinada para llegar a acuerdos y planes que se cumplan y no queden inconclusos.

Fue claro para nosotros, la información de que es responsabilidad de los propietarios cubrir los gastos para legalizar una asociación y todos por unanimidad apoyamos su constitución y legalización de la misma.

En virtud de lo anterior, consideramos y aprobamos que el aumento comunicado por ustedes para el incremento del TSM, será destinado para la legalización de la Asociación de los propietarios, aumento que cubrirá los gastos necesarios, tanto de servicio jurídico, como legales y generales que involucran el pago de las tareas correspondientes.

Adjunto a la presente notificaciones y cartas protestas que muestran diferentes posiciones de los propietarios sobre el aumento y listado de firmas que por una gran mayoría, con excepción de algunos, señalamos, decidimos y aprobamos se legalice la asociación y que el aumento para el servicio y mantenimiento se pagará para esta aplicación, hasta que Altos de Vistamares, S. A. cumpla con los requerimientos mínimos.

Atentamente,

PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL
FIRMADO POR LA COMISION

(Ver firmas adjuntas de propietarios)

IN RESPONSE TO COLMPORT:

I'm in total disagreement with you. I've been a resident for almost 30 years and what i have
experienced in the last 10 is no picnic!. There are A LOT OF SECURITY CONCERNS
that most be addressed and the only way to do this effectively is with an association of
owners that really cares about the status of the place. Cerro Azul status as a safe environment
has seriously decline for reasons that i will not express in this message but i can tell you that
I have been a victim of a lot of serious crimes that have been meant to terrorize me and push me
away from a place I own and that i deserve to enjoy in peace!. So, now it may be me!, Tomorrow
it may be somebody else, Will we let this instability and danger continue? Or will we do something
worth doing for the safety and prosperity of this place we love and call home!

Sincerely

Raymond Y

MENSAJE QUE LLEGÓ A MI CORREO Y LO TRANSFIERO AL FORUM
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De: admin@altosdecerroazulresidencial.org [mailto:admin@altosdecerroazulresidencial.org] En nombre de ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMAC) Robot
Enviado el: Tuesday, May 22, 2018 6:00 AM
Para: iqsimons@gtempus.com
Asunto: ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMAC) Daily Digest

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Subject: Aumento de la tasa de TSM en Cerro Azul
from: 189VIGIA on Mon May 21, 2018 1:28 pm
Mi nombre es Lillian M. Arjona. Antes que nada quiero expresar mi opinión como una persona que compró un lote de terreno (No 189 El Vigia) en los Altos de Cerro Azul pensando en tenerlo como una inversión (en 1998) y para ese entonces el costo del TSM era de $5.00 mensual.

A través de los años lo que he visto es una notificación de parte de Altos de Vistamares, S.A. indicando el aumento del TSM sin que medie una consulta a los que compramos estos lotes y a los que incluso construyeron o compraron una vivienda y actualmente residen en Cerro Azul. Hasta ahora lo que han hecho es presentar unos informes financieros que no están auditados.

Debido al volumen de ingresos anuales que se generan en el cobro del TSM se amerita que los estados financieros que se nos presenten a los inversionistas y/o residentes de los Altos de Cerro Azul sean auditados. Eso nos da cierta confianza en que los registros contables son hechos de manera correcta y veraz.

Estos estados financieros que nos presentaron no indican la cantidad de dueños de lotes que existen en el complejo de Cerro Azul. Igualmente no indica cuántas personas tienen una tarifa y cuántas otras tienen esta otra tarifa para poder calcular el monto que se debe generar anualmente en este tipo de ingresos. También me gustaría ver los listados con los nombres de los lotes (personas morosas) y la antigüedad de la deuda (corriente, a 30 días, 60 días, 90 días, 120 días, 180 días y más de 180 días). Del total de ingresos generados en el año 2017, cuánto se recaudó en ese mismo año. Esta información y otros detalles pueden venir en las notas a los estados financieros que presentan los estados financieros cuando son auditados por una firma de Contadores Públicos Autorizados independientes.

En cuanto a los gastos, quisiera tener un detalle de los rubros más significativos a cuyas empresas se les solicita bienes y servicios. Un listado de las cuentas por pagar (a empresas filiales del Grupo Melo) y a otros proveedores. ¿A qué empresa se le pagan los alquileres que paga la administración? Son empresas filiales? Las mensualidades, ¿son razonables? Hay cuentas por pagar a Jardines y Paisajes, que pertenecen al grupo Melo, ¿son razonables las tarifas que ellos facturan?

Las compras de matamalezas, fertilizante y otros a quienes se les compra, ¿son también empresas del grupo Melo? Los precios van acorde con lo que se factura por estos bienes y servicios en el mercado?
Exigimos que se nos presenten los estados financieros comparativos auditados del periodo 2016 y 2017.
Esa es mi opinión, no estoy de acuerdo con el alza en la cuota de mantenimiento y exijo informacion financiera confiable y veraz.

Lillian M. Arjona (Contadora)
Lote 189, El Vigia
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MENSAJES QUE LLEGARON AL CORREO DE LOS ADMINISTRADORES DEL FPORUM
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De: Damarys Muñoz [mailto:damarysmunoz@gmail.com]
Enviado el: Monday, May 21, 2018 7:50 AM
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Asunto: Re: ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMAC) Daily Digest

Buen día, propietaria de lote 51 en parcela la fortaleza, en desacuerdo igual que todos con en el aumento de tasa de mantenimiento. Pero es injusto que se diga que hay lotes abandonados y sucios, porque el que no cuenten con una estructura, no significa que no se pague al día la tasa de mantenimiento como lo hacen los que allí residen. Y algunas situaciones personales me han impedido a observar mi terreno, pero igual pago para que se limpie, lo único que en el último mes no he podido ubicar a la persona que me realiza esta labor.



De: James Moses [mailto:jamesdmoses1957@yahoo.com]
Enviado el: Tuesday, May 22, 2018 8:24 AM
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Asunto: Digests

Greeting:
A Homeowners Association (HOA) here in Panama may be different than in the United States. So forgive me if I seem to not understand the process being put in place.
First: the project must be complete before a developer can turn the project over a HOA.
Second: the HOA must go through a process to stand up as a legal cooperation with a set of bylaws and convenants in place voted on by the homeowners.
Thirdly: the HOA must include all homeowners to be able to enforce the bylaws.
Fourthly: the HOA hires its property manager (PM) and by contract the the PM reports to the elected Board of Directors whose power and responsibility are defined in the bylaws and covenants of the HOA.

Saludo:
Una Asociación de Propietarios (HOA) aquí en Panamá puede ser diferente que en los Estados Unidos. Entonces, perdónenme si parece que no entiendo el proceso que se está implementando.
Primero: el proyecto debe completarse antes de que un desarrollador pueda convertir el proyecto en una HOA.
Segundo: la Asociación de Propietarios debe pasar por un proceso para ponerse de pie como una cooperación legal con un conjunto de estatutos y convenios en vigencia votados por los propietarios.
Tercero: el HOA debe incluir a todos los propietarios para poder hacer cumplir los estatutos.
Cuarto: la HOA contrata a su administrador de propiedades (PM) y por contrato los informes de PM a la Junta Directiva electa cuyo poder y responsabilidad se definen en los estatutos y convenios de la HOA.
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De: Eric González [mailto:eggonzalez18@yahoo.es]
Enviado el: Tuesday, May 22, 2018 1:05 PM
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Asunto: Re: ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMAC) Daily Digest

De acuerdo con lo escrito por el vecino , tengo la experiencia del Club de Montaña que era manejado por un grupo de los accionistas y al final se robaron el dinero y el club tuvo que cerrar.
Enviado desde mi iPad

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-----Mensaje original-----
De: admin@altosdecerroazulresidencial.org [mailto:admin@altosdecerroazulresidencial.org]
Enviado el: Tuesday, May 22, 2018 10:48 PM
Para: Administrador
Asunto: Retistro

Hola Administrador,

El siguiente es un correo electrónico enviado a usted a través de la página de contacto de Administración de "ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMAC)".

El mensaje fue enviado por un invitado que especifica la siguiente información de contacto:
Nombre: Joseph Chester Cheng y/o Teresa Loo de Chegn Dirección de correo electrónico: josephchestercheng@hotmail.com Dirección IP: 190.140.137.151


Este es el mensaje enviado
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A quien concierte

Yo quisiera registrarme para Asociacion de Propietarios del Residencial de Montaña Los Altos de Cerro Azul y no se como hacerlo, me podria enseñar step bu step, gracias

Yo creo que hija me registro una vez, pero ella me dijo que se olvido ya el password.

Saludos y buans ncohes

Jospeh Chester

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De: ydelgado [mailto:ydelgado@cwpanama.net]
Enviado el: Thursday, May 24, 2018 8:35 AM
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Asunto: Re: ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMAC) Daily Digest

Entonces usted asuma el aumento de 20 dólares por cada casa que no está de acuerdo a pagarlo porque no estamos dispuestos a pagar más y recibir menos
Saludos

Enviado desde mi iPhone

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Con el respeto acostumbrado agradecemos la oportunidad que nos ofrece el vecino MARK ORT para aclarar una vez más algunos conceptos que erróneamente él ha expuesto.

A la luz de la reglamentación vigente la discusión no se limita, como parece creer el vecino ORT, a crear o no crear la Asociación; sino que ello implica ser o no ser una Urbanización Privada, es decir a que nuestra infraestructura privada pase a ser pública o no. Esto es así conforme a lo dispuesto por la Resolución No. 28 de 21 de febrero de 2003 por la cual el Ministerio de Vivienda aprueba el reglamento para calles privadas en las urbanizaciones y lotificaciones ubicadas en el territorio nacional.

En esta resolución entre otras cosas se ordena que el proyecto de Urbanización con sistema de calles privadas debe tener una Asociación de Residentes debidamente organizada y registrada en el Ministerio de Gobierno como una institución sin fines de lucro y dispone de un plazo de 2 años para organizarse; de lo contrario se eliminará el proyecto de sistema privado y se deberá regir por el Decreto 36 del 31 de agosto de 1998 que establece el Régimen General de Urbanizaciones a nivel nacional con infraestructura pública; eso significaría acceso libre a todo tipo de personas y eliminación del portón de entrada.

Como todos sabemos no se ha organizado la Asociación por lo que estamos a la merced gubernamental de que nuestro Residencial sea convertido en una Urbanización abierta con infraestructura pública Esa es nuestra realidad jurídica hoy en día.
Por otro lado, es importante señalar que nuestro promotor, autoconvertido en Administrador, Altos de Vistamares, no cuenta con sustento legal para realizar cobros de tasa de mantenimiento, facultad otorgada por Ley exclusivamente a la necesaria Asociación de Propietarios.

El vecino ORT se adelanta a decidir unilateralmente por la mayoría que debe reunirse en Asamblea y con ello incluso ignora que en la última reunión de propietarios, muy concurrida por cierto, se decidió UNÁNIMEMENTE dar los pasos necesarios para crear la Asociación. Esto fue así precisamente porque todos los presentes -a diferencia de la experiencia del Sr. ORT- coincidimos en que la Administración ha sido ineficiente en la comunicación con nosotros, sin querer corregir este error, especialmente en cuanto a suministrar los Informes auditados sobre la administración de
la tasa de mantenimiento. Con la afirmación del vecino ORT de que recibe respuestas inmediatas y satisfactorias quisiéramos que nos comparta por ejemplo el por qué nuestro dinero es utilizado para sostener un "Club" cuyo propietario es Melo y al cual nunca decidimos pertenecer, o acaso la pregunta deberá ser por qué al vecino esas grandes erogaciones de nuestros fondos no le merecen ningún cuestionamiento.

Otro aspecto resaltado por el vecino ORT es que la Asociación exigida por la regulación del MIVIOT no contaría con la capacidad legal de exigir el pago de la cuota de mantenimiento a los propietarios no asociados. Este criterio nos resulta absurdo toda vez que si se cuestiona la legitimidad de los Propietarios para exigir ese cobro, cómo puede reconocérsele al promotor auto convertido en Administrador dicha facultad e ilegalidad.

Además, el vecino ORT parece ignorar que la Asamblea Nacional está discutiendo en estos momentos -con la participación ciudadana- un Proyecto de Ley que definitivamente zanja la discusión estableciendo el Régimen de Urbanizaciones Privadas y en él imponiendo expresamente a todos los propietarios de lotes en urbanizaciones privadas la obligatoriedad del pago de la cuota de mantenimiento a la Asociación de Propietarios. En este mismo renglón quisiéramos indicar que tampoco compartimos el criterio de que la sobreviniente Asociación carecería de las reservas suficientes para mantener a la comunidad. Pareciera que el vecino ORT piensa ingenuamente que la Administración pone en riesgo su capital en el negocio. Nada más alejado de la realidad a nuestro parecer, pero una vez más la discusión carece de los insumos auditables para llegar a una conclusión y esto es así porque no contamos con la estructura (Asociación) para exigir cuentas auditadas a nuestro "Administrador".

Por otro lado, cuál es el temor?? Si el presupuesto alcanza actualmente, también tiene que alcanzar con una asociación bajo la administración de Vistamares, fortalecido con las normas que deben establecer de que los propietarios paguemos dentro de un plazo fijo durante los primeros días de cada mes para evitar que por flujo de caja tengan que prestar dinero para cubrir los gastos que involucra sin dudas intereses.

JUNTA DIRECTIVA PROVISIONAL

Iris Quintero de Simons - Presidente; Jorge Luis Pitalúa - Vicepresidente; Ezequiel Descotte - Secretario; Guillermo Ferrabone - subsecrtario; Joseph Hummer - Tesorero; Colombia Sanjur Abrahams - subtesorera; Leslie Lieurance - Fiscal; Nelva Brown-Sybertz - subfiscal; Johathan Peel – Vocal

Hasta el momento coincidimos en que el mejor llamado a efectuar la labor de Administración es quien lo ha venido haciendo, pero en modo alguno podemos aceptar que sea legal ni justo que lo haga sin recibir la aprobación y supervisión de quienes pagamos por esos servicios que somos los propietarios. Esta postura de los propietarios de ir en contra de nosotros mismos, pone en riesgo el carácter privado de nuestra Urbanización, limita el aprovechamiento de nuestros recursos y puede estar permitiendo el destino y aplicación inadecuada de los fondos hacia asuntos que no son prioritarios para la comunidad.

No crear la Asociación es ilegal y perjudicial para nuestros intereses como propietarios, mientras que crearla es sano y facilitaría el desempeño adecuado de la Administración.

Saludos cordiales,

English followed by Spanish
Inglés seguido de español

I am drafting this to reply to the posting of the promoters of the concept of a home owners’ association (HOA) for our community. As many are aware, I am a lawyer and I have practiced law in the United States for 37 years. I have also been a law professor for many years. I am not a Panamanian lawyer, however, I am capable of reading statutes and regulations and interpreting the same. I am also aware that Panama has similar rights granted to its residents (to include property rights) and many of its laws are patterned after those in the United States, especially those regarding home owners’ associations.

I have posted numerous legal opinions over the years that are likely still available. I am happy to re-post any or to e-mail copies of my many legal opinions to anyone who requests the same. My e-mail is colmport@yahoo.com.

Let me preface my remarks today by stating that I have a visceral dislike for HOAs as I have only represented persons being abused by HOAs and I have never encountered one that has benefited the owners. With that said, I recognize that they are a necessary evil in some circumstances, such as condominiums. In all cases, a home owners’ association must be formed by the original property owner; it must then be written into the deeds of each and every buyer from the original developer and the deed must state that the restrictions involved “run with the land” or are a permanent part of every subsequent deed. This was never done in our community. The deeds of the current owners cannot be altered and their property rights altered by the formation of any new HOA. Period.

With that as a starting point; let me address the remarks posted by the HOA promoters:

First, I do not, nor have I ever, objected to any group of like minded individual property owners forming an association to share similar thoughts and to provide a unified front to discuss complaints with any body; private or governmental. We call this free speech and the right to free association.

I have written about the current law that requires an association of residents (not merely owners) governing the maintenance of roads in areas with private roads. I will provide this legal opinion again upon request. Yes, such a law exists. No, we do not have a road maintenance association that meets the requirements of that law. If we need one, and I do not believe we do as long as Melo maintains our roads (Not merely Vistamares as the road from the gate to our community is 2 miles or so solely owned by Melo on his Finca), we should form one. But, we must follow the requirements that all residents, to include maids and gardeners, as well as squatters, are to be members of this association.

I have never said that communication between the community and the current Administration was not a problem. Quite the contrary. I have repeatedly made the point that the SOLE problem is the very poor communication between the current administration and some owners. I have a positive interface with the current personnel. I have found them to be extremely responsive to my calls. Never have they failed to remedy any situation I brought to their attention within one business day. I doubt a new administration could ever match such exception performance. But, alas, I digress.

I have repeatedly informed the current administration as to how they can better communicate, such as a thorough explanation of the current TSM increase proposal.
I agree 100% that communication needs to be improved, dramatically. I also agree that better transparency is needed regarding the actual income (as opposed to merely listing accounts receivable as income) and actual expenses. The problem is that a new association would encounter the same problems as today. It would have no power to audit the Melo organizations.

The Club is a valid issue. When I bought, Club membership was optional. I was not a member as I seldom use the facilities. At some point, Melo decided to charge all owners a fee for the Club. I did not object, and I do not currently object despite the fact that I still seldom use the same, because the Club is an asset that benefits our community as a whole and it increases our property value. Without the Club and its facilities, our property values would decrease. Given that I intend to own until I die, I do not really care about this issue.

I have read the proposed law that is circulating in the National Assembly several times. Nothing in that proposed law, and it currently remains but a proposal, would alter the existing deeds of any property owner in the Republic of Panama.

Even in Panama, ex post facto laws are prohibited. New laws cannot retroactively change the property rights of existing property owners, except a law regarding condemnation by the government where under the government appropriates the land for its use.

The promoters of the HOA seem to believe that its creation would suddenly provide a private entity power over owners to collect fees that Melo now lacks. This is not only wrong. It is folly.

If there were a legal mechanism to collect TSM or other fees, other than property taxes collected by the government, you can believe that a successful business would be collecting every penny due. The fact that Melo has attempted to collect from owners, in court, and lost tells the tale.

Collection from those who are not required by the wording in their deeds to pay fees to any private entity, is a legal impossibility. Any new HOA will lack the clout of the Melo organization and will have no more power over delinquents. I suspect that even fewer people will pay than pay currently. There is no legal mechanism to compel involuntary payment in the proposed law for the reasons I set forth above.

The promoters persist in the misconception that the new law that would permit, or even require, new developments to form HOAs and to compel membership as a condition of any deed issued to new owners can be interpreted to strip current property owners of existing property rights and to unilaterally and retroactively alter the terms of their ownership deeds. This is legally incorrect and to pretend otherwise is unwise, fatuous and facetious.
The question was also posed as to what legal authority Melo has to collect TSM. Some deeds have this as a condition of ownership. This is why there are owners refusing to pay more than the required $2.50 or $5.00 per month set forth in their deeds. This is why some of those, whose deeds require no payment of TSM, refuse to pay anything. Although these people are not carrying their fair share of the burden of maintaining our community; they are enforcing their legal rights. My deed requires a payment of $12.00 per month. Those of us paying more than the law requires do so for the good of our community and because it is the right and the just thing to do.

Let me close as I opened; I have no objection to those of you desiring to form a voluntary unincorporated association of like minded owners to share ideas and to petition both the government and the current administration for redress of your grievances. I merely desire that the truth to be told and that all owners recognize that membership in any such organization will be strictly voluntary; that any such organization will have no authority or power over any owner no choosing to join; that any such organization will have no power to collect any fees from any owner not choosing to join; that any such organization will have no more power to audit the Melo organization(s) and that any clash between any new organization and the Melo family will only result in the deterioration of the quality of life in our community.

Dr. Mark P. Ort
Casa 61, Torreon

Estoy redactando esto para responder a la publicación de los promotores del concepto de una asociación de propietarios (HOA) de viviendas para nuestra comunidad. Como muchos saben, soy abogado y he ejercido la abogacía en los Estados Unidos durante 37 años. También he sido profesor de derecho durante muchos años. No soy un abogado panameño, sin embargo, soy capaz de leer estatutos y reglamentos e interpretarlos. También soy consciente de que Panamá tiene derechos similares otorgados a sus residentes (para incluir los derechos de propiedad) y muchas de sus leyes siguen el modelo de las de los Estados Unidos, especialmente las relacionadas con las asociaciones de propietarios.

He publicado numerosas opiniones legales a lo largo de los años que probablemente todavía estén disponibles. Me complace volver a publicar cualquiera o enviar copias por correo electrónico de mis muchas opiniones legales a cualquier persona que solicite lo mismo. Mi correo electrónico es colmport@yahoo.com.

Permítanme comenzar mis comentarios de hoy afirmando que tengo una antipatía visceral hacia las HOA, ya que solo he representado a personas que son abusadas por las HOA y nunca he encontrado una que haya beneficiado a los propietarios. Dicho esto, reconozco que son un mal necesario en algunas circunstancias, como condominios. En todos los casos, la asociación de propietarios debe estar formada por el propietario original; debe escribirse en las escrituras de todos y cada uno de los compradores del desarrollador original y la escritura debe indicar que las restricciones involucradas "se ejecutan con la tierra" o son una parte permanente de cada escritura subsiguiente. Esto nunca se hizo en nuestra comunidad. Las escrituras de los propietarios actuales no pueden ser alteradas y sus derechos de propiedad pueden ser alterados por la formación de cualquier HOA nuevo. Período.

Con eso como punto de partida; permítanme abordar las observaciones publicadas por los promotores HOA:

En primer lugar, no me he opuesto, ni lo he hecho alguna vez, a ningún grupo de propietarios individuales de ideas afines que formen una asociación para compartir ideas similares y para proporcionar un frente unificado para discutir las quejas con cualquier persona; privado o gubernamental Llamamos a esta libertad de expresión y el derecho a la libre asociación.


He escrito sobre la ley actual que requiere una asociación de residentes (no meramente propietarios) que rija el mantenimiento de carreteras en áreas con caminos privados. Proporcionaré esta opinión legal nuevamente a pedido. Sí, tal ley existe. No, no tenemos una asociación de mantenimiento de caminos que cumpla con los requisitos de esa ley. Si necesitamos uno, y no creo que lo hagamos mientras Melo mantenga nuestras carreteras (no solo Vistamares ya que el camino desde la entrada a nuestra comunidad es de aproximadamente 2 millas propiedad exclusiva de Melo en su Finca), deberíamos formar una . Sin embargo, debemos cumplir con los requisitos que todos los residentes, incluidas las camareras y los jardineros, así como los ocupantes ilegales, deben ser miembros de esta asociación.

Nunca dije que la comunicación entre la comunidad y la Administración actual no era un problema. Todo lo contrario. He repetidamente declarado que el problema ÚNICO es la muy pobre comunicación entre la administración actual y algunos propietarios. Tengo una interfaz positiva con el personal actual. He encontrado que son extremadamente receptivos a mis llamadas. Nunca han fallado en remediar una situación que les llamé la atención dentro de un día hábil. Dudo que una nueva administración pueda igualar dicho rendimiento de excepción. Pero, por desgracia, estoy divagando.



En repetidas ocasiones he informado a la administración actual sobre cómo pueden comunicarse mejor, como una explicación detallada de la propuesta actual de aumento de TSM.
Estoy de acuerdo al 100% en que la comunicación debe mejorarse dramáticamente. También estoy de acuerdo en que se necesita una mayor transparencia con respecto a los ingresos reales (en lugar de simplemente enumerar las cuentas por cobrar como ingresos) y los gastos reales. El problema es que una nueva asociación enfrentaría los mismos problemas que hoy. No tendría poder para auditar a las organizaciones de Melo.

El Club es un problema válido. Cuando compré, la membresía del Club era opcional. No era miembro ya que rara vez uso las instalaciones. En algún momento, Melo decidió cobrar a todos los propietarios una tarifa para el Club. No me opuse, y actualmente no me opongo, a pesar de que rara vez uso el mismo, porque el Club es un activo que beneficia a nuestra comunidad en su conjunto y aumenta el valor de nuestra propiedad. Sin el Club y sus instalaciones, el valor de nuestras propiedades disminuiría. Dado que tengo la intención de ganar hasta que muera, realmente no me importa este tema.

He leído la ley propuesta que está circulando en la Asamblea Nacional varias veces. Nada en esa ley propuesta, y actualmente permanece, pero una propuesta, alteraría las escrituras existentes de cualquier propietario en la República de Panamá.

Incluso en Panamá, las leyes ex post facto están prohibidas. Las nuevas leyes no pueden cambiar retroactivamente los derechos de propiedad de los propietarios existentes, excepto una ley sobre la condena del gobierno donde el gobierno se apropia de la tierra para su uso.

Los promotores de la HOA parecen creer que su creación de repente proporcionaría a una entidad privada poder sobre los propietarios para cobrar tarifas que ahora Melo no tiene. Esto no solo es incorrecto Es una locura.

Si existiera un mecanismo legal para cobrar el TSM u otras tarifas, aparte de los impuestos a la propiedad recaudados por el gobierno, puede creer que un negocio exitoso recolectaría cada centavo adeudado. El hecho de que Melo haya intentado recaudar de los dueños, en la corte y perdido cuenta la historia.

La recopilación de aquellos que no están obligados por la redacción de sus escrituras a pagar tarifas a cualquier entidad privada, es una imposibilidad legal. Cualquier HOA nueva carecerá de la influencia de la organización Melo y no tendrá más poder sobre los delincuentes. Sospecho que incluso pagarán menos personas que pagar actualmente. No existe un mecanismo legal para obligar el pago involuntario en la ley propuesta por las razones que expuse anteriormente.

Los promotores persisten en la idea errónea de que una ley que permita, o incluso requiera, nuevos desarrollos para formar HOA y obligar a la membresía como condición de cualquier escritura otorgada a nuevos propietarios, puede interpretarse como despojar a los propietarios actuales de los derechos de propiedad existentes y modificar unilateral y retroactivamente los términos de sus escrituras de propiedad. Esto es legalmente incorrecto y pretender lo contrario es imprudente, fatuo y gracioso.

Déjame cerrar cuando abrí; No me opongo a que quieran formar una asociación voluntaria no incorporada de propietarios de ideas afines para compartir ideas y solicitar al gobierno y a la administración actual que resuelvan sus agravios. Simplemente deseo que se diga la verdad y que todos los propietarios reconozcan que la membresía en cualquier organización de ese tipo será estrictamente voluntaria; que cualquier organización de este tipo no tendrá autoridad ni poder sobre ningún propietario que no elija unirse; que cualquier organización de este tipo no tendrá poder para cobrar ninguna tarifa a ningún propietario que no elija unirse; que cualquier organización de este tipo no tendrá más poder para auditar a la (s) organización (es) Melo y que cualquier choque entre cualquier organización nueva y la familia Melo solo resultará en el deterioro de la calidad de vida en nuestra comunidad.

Dr. Mark P. Ort
Casa 61, Torreon

English followed by Spanish

Inglés seguido de español

I agree with Mrs. Simmons’ that maintaining the current personnel administering our community is in the best interest of the community. If Vistamares were to abandon us, we would have no security check point; as the security gate is on Melo’s finca approximately two miles outside the entrance to Altos de Cerro Azul. We would have no garbage collection point as that is also situated on Melo’s finca (and we have access solely because of the good graces of the Melo organization operating the chicken farm). We would have no office for any administration personnel as the current office is owned by a Melo company.

I have seen no documentation that demonstrates that the Melo companies would permit us to utilize the security gate (he has none at any other finca); his office building or the area where we now deposit our garbage. If we were leased these parcels of property, what would we be forced to pay? The office property alone is an extremely valuable and highly desirable parcel of property that Melo would certainly not give to us for nothing.

Remember also that Melo operates our water plants and maintains the infrastructure to provide clean drinking water to each of our homes. His crews are working every day of the year maintaining and repairing this vital infrastructure. If Melo has no further interest in our community, what provokes anyone to believe he would maintain the water operation? He would not as it is not a money making operation. IDAAN would be unable to assume responsibility. Would we each then be compelled to haul water or to drill wells to sea level?

I also agree with Mrs. Simmons that it is agitating to many that we have no meaningful input into the decisions regarding budgeting. I also agree that residents should be able to decide individually whether to join the Club or to allow that business to cease due to lack of interest. I am less troubled than many on this forum only because I have seen the due diligence; my mother in law has known Mr. Melo since secondary school and college and she knows him to be a man of high integrity and honor. Thus I trust his business judgment to the degree that I see positive results.

What is missing from the equation is the simple fact that no home owners’ or road maintenance association can compel a forensic audit of the finances of the Melo companies. Such an association can band together make itself heard. Like a union it can demand a place at the table. But, like a union, at the end of the day it cannot dictate how the owner of a business operates his or her business. The owner can cease operations and place the union out in the rain.

Only if an association assumed full control of any business operation and then granted contracts for the work to be done could full control over the finances be accomplished. Who among us has the expertise to develop a comprehensive “statement of work” to form the basis for a request for proposals required to elicit bids for such a contract? I have done contract work all my career and I lack that expertise.

This is simply not feasible and no Melo company would bid on any contract that would interfere with the internal operations of the company. Melo could bid to perform the work for a set sum of money; or he could refrain leaving us with no contractor capable of administering the complex operation. The association then would be required to raise the funds and to pay (probably in advance) for the contracted services but would still lack any authority to audit the books of any contractor.

In yesterday’s posting there was reference to borrowing funds necessary to pay operating expenses while collecting fees from property owners when the cash flow inevitably falls short of operational requirements. Melo’s balance sheets show that this occurs annually and that Melo advances the funds needed to continue operations. What would be the source of such financing? No bank would provide unsecured loans of that magnitude to a voluntary unincorporated association with no legal means to collect accounts receivable. If I am incorrect and someone has pre-approval of such an extensive unsecured line of credit, please post that bank commitment for all to see.

I disagree with Mrs. Simmons in her belief that the failure to form the currently required road maintenance association or some variety of home owners’ association would endanger our status as a gated community. The law currently in effect that requires the formation of an association of residents to maintain private roads has never been followed since the community was formed. No governmental entity has, to this day, attempted to declare the internal roads in our community to be public roads despite being inside a national park. MOP would not want the added responsibility. Thus this will never occur in our life times. In addition, unless Melo permitted access across his chicken finca on his company’s private road (not requiring any association) the public can never access the private roads in Altos de Cerro Azul. Does anyone believe that Melo will open his chicken finca access road to the general public. I do not.

Consequently, I believe our interest are at risk ONLY if agitation and commotion within our community provokes the Melo organization to abandon us and to preclude our access to a security gate; to a garbage deposit; to a central office and to our supply of clean running water.

Dr. Mark P. Ort
Casa 61, Torreon

Estoy de acuerdo con la Sra. Simmons en que el mantenimiento del personal actual que administra nuestra comunidad redunda en beneficio de la comunidad. Si Vistamares nos abandonara, no tendríamos un punto de control de seguridad; como la puerta de seguridad está en la finca de Melo, aproximadamente a dos millas de la entrada a Altos de Cerro Azul. No tendríamos un punto de recogida de basuras ya que también está situado en la finca de Melo (y tenemos acceso únicamente por las gracias de la organización Melo que opera la granja de pollos). No tendríamos oficina para ningún personal administrativo ya que la oficina actual es propiedad de una empresa Melo.

No he visto documentación que demuestre que las compañías de Melo nos permitirían utilizar la puerta de seguridad (no tiene ninguna en ninguna otra finca); su edificio de oficinas o el área donde ahora depositamos nuestra basura. Si nos alquilaran estas parcelas de propiedad, ¿qué nos obligarían a pagar? La propiedad de la oficina por sí sola es una parcela de propiedad extremadamente valiosa y altamente deseable que Melo ciertamente no nos daría a cambio de nada.

Recuerde también que Melo opera nuestras plantas de agua y mantiene la infraestructura para proporcionar agua potable a cada uno de nuestros hogares. Sus equipos trabajan todos los días del año manteniendo y reparando esta infraestructura vital. Si Melo no tiene más interés en nuestra comunidad, ¿qué hace que alguien crea que mantendrá la operación del agua? No lo haría, ya que no es una operación de hacer dinero. IDAAN no podría asumir la responsabilidad. ¿Nos obligaríamos cada uno a transportar agua o perforar pozos al nivel del mar?

También estoy de acuerdo con la Sra. Simmons en que es motivo de agitación para muchos que no tengamos un aporte significativo en las decisiones sobre el presupuesto. También estoy de acuerdo en que los residentes deberían poder decidir individualmente si unirse al Club o dejar que ese negocio cese debido a la falta de interés. Estoy menos preocupado que muchos en este foro solo porque he visto la diligencia debida; Mi suegra ha conocido al Sr. Melo desde la escuela secundaria y la universidad y sabe que es un hombre de gran integridad y honor. Por lo tanto, confío en su juicio empresarial en la medida en que veo resultados positivos.

Lo que falta en la ecuación es el simple hecho de que ninguna asociación de propietarios o de mantenimiento de carreteras puede obligar a una auditoría forense de las finanzas de las compañías Melo. Tal asociación puede unirse para hacerse oír. Como un sindicato, puede exigir un lugar en la mesa. Pero, al igual que un sindicato, al final del día no puede dictar cómo el dueño de un negocio opera su negocio. El propietario puede dejar de operar y colocar el sindicato bajo la lluvia.


Solo si una asociación asumió el control total de cualquier operación comercial y luego se le otorgaron contratos para el trabajo a realizar, se podría lograr un control total sobre las finanzas. ¿Quién de nosotros tiene la experiencia para desarrollar una "declaración de trabajo" integral que sirva de base para una solicitud de propuestas requerida para obtener ofertas para dicho contrato? He trabajado por contrato durante toda mi carrera y carezco de esa experiencia. Esto simplemente no es factible y ninguna compañía de Melo ofertaría en ningún contrato que pudiera interferir con las operaciones internas de la compañía. Melo podría hacer una oferta para realizar el trabajo por una cantidad determinada de dinero; o podría abstenerse de dejarnos sin un contratista capaz de administrar la operación compleja. Entonces, la asociación debería recaudar los fondos y pagar (probablemente por adelantado) los servicios contratados, pero aún carecería de autoridad para auditar los libros de cualquier contratista. En la publicación de ayer se hizo referencia a los fondos prestados necesarios para pagar los gastos operativos mientras se recaudaban las tarifas de los propietarios cuando el flujo de caja inevitablemente no cumple con los requisitos operativos. Los balances de Melo muestran que esto ocurre anualmente y que Melo adelanta los fondos necesarios para continuar las operaciones. ¿Cuál sería la fuente de tal financiamiento? Ningún banco otorgaría préstamos no garantizados de esa magnitud a una asociación voluntaria no constituida en sociedad, sin medios legales para cobrar las cuentas por cobrar. Si soy incorrecto y alguien tiene una aprobación previa de una línea de crédito no asegurada tan extensa, publique el compromiso bancario para que todos lo vean. No estoy de acuerdo con la Sra. Simmons en su creencia de que el no formar la asociación de mantenimiento de carreteras actualmente requerida o alguna variedad de asociaciones de propietarios pondría en peligro nuestro estado como comunidad privada. La ley actualmente vigente que requiere la formación de una asociación de residentes para mantener caminos privados nunca se ha seguido desde que se formó la comunidad. Hasta el día de hoy, ninguna entidad gubernamental ha intentado declarar que los caminos internos de nuestra comunidad son vías públicas a pesar de estar dentro de un parque nacional. MOP no quiere la responsabilidad adicional. Por lo tanto, esto nunca ocurrirá en nuestros tiempos de vida. Además, a menos que Melo permita el acceso a través de su finca de pollo en la carretera privada de su compañía (sin requerir ninguna asociación), el público nunca podrá acceder a las carreteras privadas en Altos de Cerro Azul. ¿Alguien cree que Melo abrirá su camino de acceso a la finca de pollo al público en general? Yo no. En consecuencia, creo que nuestro interés está en riesgo SÓLO si la agitación y la conmoción dentro de nuestra comunidad provoca que la organización Melo nos abandone e impida nuestro acceso a una puerta de seguridad; a un depósito de basura; a una oficina central y a nuestro suministro de agua corriente limpia.


Dr. Mark P. Ort
Casa 61, Torreon

Spanish followed by English
Español seguido de Ingles

Estimado Mark Ort,

Hay varios temas que menciona en los cuales estoy de acuerdo, por ejemplo en la falta de comunicación. Permítame discrepar con usted con respecto a la información que recibimos como propietarios por parte de la administración.

¿No cree usted que sería más adecuado para todos contar con un marco de transparencia que esté online y disponible para la consulta de todos los propietarios?

Comparto con usted que nosotros no somos nadie como para meternos en la contabilidad de ninguna empresa, no obstante...

¿No cree que sería adecuado se especifique al detalle en qué se invierte el dinero que pagamos los propietarios?

A mí entender no podemos pedir el detalle de la contabilidad de una empresa porque no es nuestro derecho, pero si podemos exigir sean más específicos sobre los gastos del residencial y tener opinión como propietarios para expresar nuestro desacuerdo en algunos conceptos. Más aún si se propone un aumento, debería estar mejor expresado todo.

Leyendo lo que usted expresa, entiendo que en ocasiones la administración pone dinero de sus arcas para poder cubrir los gastos que deben hacerse con inmediatez, para luego poder recuperarlo al cobrar el TSM. De ser así, me parece un gran valor agregado por parte de la administradora actual, por tal motivo debería reflejarse en el detalle específico de los gastos del residencial. No creo que nadie quiera cambiar la administración del complejo con semejante valor agregado.

De acuerdo a mi experiencia, (aclaro que solo tengo dos años como propietario), me he encontrado una comunidad demasiado separada por problemas que vienen arrastrándose hace décadas.

Estoy convencido que la falta de comunicación es el principal inconveniente por el cual seguimos sin resolver problemas simples. Tal es así el compromiso que tengo con la mejora del residencial que propuse donar una plataforma tecnológica que se compone de múltiples sistemas que nos permitirán ponerle fin a estos problemas que venimos arrastrando y resolveríamos de inmediato la comunicación entre todas las partes. No me quedé solo en la propuesta, sino que asistí personalmente con gente de mi equipo para realizar una presentación detallada del proyecto a Vistamares el 26 de Febrero de este año, por lo que nos comentaron al finalizar la reunión, quedaron sorprendidos positivamente por la calidad de la propuesta y nos dijeron que era muy completa, dado que abarcaba las diferentes problemáticas a resolver y que integraba módulos que podrían aportar un gran valor agregado al complejo de residencias.

¿Cómo siguió todo?

Al día de hoy no se contactaron en ningún momento para elevar la propuesta o comenzar a trabajar en conjunto para su futura implementación.

Si todos aportamos desde nuestra área de conocimiento para mejorar el residencial, podemos hacerlo. Pero también debemos ser escuchados, de lo contrario nos estamos chocando siempre con el mismo techo, la incomunicación.

Si bien es útil el foro, hoy por hoy, este medio de comunicación me parece un tanto precario y requiere de invertir demasiado tiempo para responder todo lo que uno querría.

Si se encuentra en Panamá me gustaría invitarlo a tomar un café y mostrarle mi propuesta para mejorar este paraíso, estoy seguro que le va a encantar.

Recuerden todos y todas que si no estamos predispuestos a consensuar lo único que hacemos es perder el tiempo. Si no nos unimos para trabajar en conjunto en las propuestas que si coincidimos, todo seguirá igual y este foro solo alimenta una guerra de egos sin sentido.

Atentamente,

Ezequiel Descotte
Alcazar 82

IN ENGLISH


Dear Mark Ort,

There are several topics that you mention which I agree, for example in the lack of communication. Allow me to disagree with you regarding the information we receive as owners from the administration.

Don't you think it would be more appropriate for everyone to have a transparency framework that is online and available for consultation by all owners?

I agree with you in that we are nobody to get into the accounting of any company, however ...

Don't you think it would be appropriate to specify in detail how the money that we as owners pay is invested?

To my knowledge we can not ask for the detail of the accounting of a company because it is not our right, but we can demand that they be more specific about the expenses of the residential and have opinion as owners to express our disagreement in some concepts. Even more so if an increase is proposed, everything should be better expressed.

Reading what you express, I understand that sometimes the administration puts money from their coffers to cover the expenses that must be done immediately, then they are able to recover it when charging the TSM. If so, I think it's a great added value by the current administrator, and for that reason it should be reflected in specific detail of the residential expenses. I do not think anyone wants to change the administration of the complex with such added value.

According to my experience, (I clarify that I only have two years as owner), I have found a community that's too separated by problems that have been dragging on for decades.

I am convinced that the lack of communication is the main problem for which we continue without solving simple problems. Such is the commitment I have with the residential improvement, that I proposed to donate a technological platform that consists of multiple systems that will allow us to put an end to these problems that we have been dragging and would immediately resolve the communication between all the parties. I did not stop with the proposal, but I personally attended with people from my team to make a detailed presentation of the project to Vistamares on February 26 of this year, in which they told us at the end of the meeting, that they were positively surprised by the quality of the proposal and they told us that it was very complete, given that it covered the different problems to be solved and that it integrated modules that could add great value to the residential complex.

How did everything go?

As of today they did not raise the proposal or contacted us at any time to start working together for its future implementation.

If we all contribute from our knowledge area to improve the residential, we will be able to do it. But we must also be listened to, otherwise we are always clashing with the same roof, the incommunication.

While the forum is useful, today, this means of communication seems a bit precarious and requires investing too much time to answer everything you want.

If you are in Panama I would like to invite you to have a coffee and show you my proposal to improve this paradise, I am sure you will love it.

Everyone remember that if we are not predisposed to agree on, the only thing we will do is waste time. If we do not unite to work together on the proposals in which we do coincide, everything will remain the same and this forum only fuels a war of egos without meaning.

Sincerely,

Ezequiel Descotte
Alcazar 82