ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL RESIDENCIAL DE MONTAÑA LOS ALTOS DE CERRO AZUL (APREMACA)

El Comité Directivo Fundacional, pidió se publique está cápsula informativa.

CAPSULA INFORMATIVA No. 13

MOROSIDAD:

• Según información del colaborador del promotor Altos de Cerro Azul o Altos de Vistamares, S. A., que fue el moderador en la reunión del 27 de enero de 2016, el residencial tiene 1,980 lotes, de los cuales hay 1,560 que están al día y 420 lotes se encuentran catalogados como morosos.

• La condición de morosidad es un concepto que nos afecta como comunidad por diversos motivos, uno de ellos es que impulsa el aumento de lo que pagamos para la administración y mantenimiento del residencial.

• Hay manifestación de propietarios que pagarán los aumentos del precio que cobran para la administración y mantenimiento cuando este sea debida y legalmente aprobado en una asamblea general de la asociación y no impuesto por Altos de Cerro Azul (el promotor).

• No se tiene conocimiento de la clasificación particular de los propietarios dueños de estos 420 lotes. Por ser un número tan elevado nos preguntamos: ¿no se cuenta con la dirección, los teléfonos o correo electrónico para localizarlos?; ¿han fallecido sus dueños?; ¿no se pueden localizar sus herederos? ¿están en alguna gestión legal de cobros?; ¿a cuánto asciende la morosidad y cuál es su clasificación?; ¿son morosos al 100%? ¿las deudas de estos lotes morosos cómo se manejan? ¿Cuál es la estrategia existente de la gestión?; ¿ se ejecutan los cobros de los lotes que se venden?; ¿los lotes financiados y retomados están pagando sus cuentas? ¿los lotes sin mejoras, adquiridos para la venta y sin vender están pagando?.

• Requerimos conocer y que se nos presenten:

-Los resultados de la gestión e ingresos por la compra-venta y gestión de cobros de lotes morosos, por el tema de la recaudación que pagamos para cubrir los gastos del residencial.

-Una proyección estimada de los ingresos provenientes de la morosidad que se deben cobrar producto de la gestión.

-El listado de los lotes morosos: No. de lote, la urbanización, monto

-Un informe a los propietarios que expliqué cuáles son los motivos que impiden a la administración lograr el pago para el mantenimiento y administración.

• Es importante que la administración haga mayores esfuerzos en la gestión de cobros, pues hay propietarios que se han olvidado del compromiso de pagar y no reciben notificaciones de su condición morosa.

• Las secretarias compartidas para la administración y gestión de venta, deben hacer la labor de actualizar la información básica y hacer la tarea de llamar a los propietarios, que en los listados aparecen sin correos y aquellos correos que son rechazados por el sistema electrónico.

I am very surprised that only 420 lots are delinquent in the payment of maintenance fees. I believed that number to be a much higher percentage. If there are 1980 lots as stated, a majority of the owners of this community needed to change the legal status of our community equals 991 and not the 801 previously discussed.

I believe it has been noted previously that several years ago, the Administration took the delinquent owners to court in an effort to collect the delinquent maintenance fees. The court ruled that the debt could not be collected. I have not seen the judgment; consequently I cannot speak to the legal basis for this ruling. It was unfortunate that the courts of Panama did not enforce an obligation, even as a matter of equity.

Yes, courts have both legal AND equitable jurisdiction. If there is no law or contract that is enforceable; the courts may issue a ruling that metes out substantial justice among the parties. I have no idea why the court failed to enforce an obligation either as a matter of law or in the alternative because it was the correct thing to do; or as we lawyers say, it was the equitable thing to do.

The request for a copy of the court ruling that will put all of us on notice as to the reason why the Administration was prohibited from collecting delinquent fees would help all of us better understand the situation. We have already been provided with the explanation, an adverse court ruling. Re-stating this would not be of any assistance to aid our understanding. A copy of the judicial ruling would give guidance.

I concur that any interested owner, or a Civic Association, should be provided with a list of delinquent neighbors to include names, addresses and telephone numbers. If the courts are unwilling to do equity, the community should engage in self help to collect what should be paid as a pro rata share of the cost to maintain our community for the benefit of all owners, to include the delinquents. There is no reason why concerned owners cannot write or call the delinquents in an effort to cajole their cooperation in maintaining our community.

It may be as simple as a lack of notice of fees due. It could be as simple as an owner died and his heirs have no idea regarding their obligations. These may be simple to rectify if the owners are honest persons and not merely parasites knowingly refusing to perform their civic obligation.

If the courts refused to allow collection of maintenance fees, I cannot imagine that the same court would allow the foreclosure, seizure and sale of the property in question. If, on the other hand, the lots of delinquents have been foreclosed upon, and seized; I also agree that if the lots of delinquent owners have been foreclosed upon and sold; the net proceeds of any such sale should be applied to the maintenance fund to reduce the overall cost to maintain the community.

We should come together as a community, maybe through a Civic Association as I have discussed in the past, to address these important issues and to address our parasitic neighbors both as individual neighbors and as a collection of concerned neighbors.

Mark P. Ort
Yari U. Ort
Casa 61, Torreon

CAPSULA INFOMATIVA No. 14

INGRESOS, GASTOS, GANANCIAS O (PERDIDA)

• La comunidad requiere se invierta más en la reparación de las calles dentro del residencial, mismas que están deterioradas y dañan los autos. Si se establecen las prioridades, hay recursos suficientes para dirigirlos al mantenimiento adecuado de las calles.

• Al no contar con el informe financiero al 31 de diciembre de 2015 y siendo la Administradora los Altos de Cerro Azul, S. A., una subsidiaria de Altos de Vistamares, S. A., se tomó la información que esta empresa hace del conocimiento público en la Bolsa de Valores, S. A.

Por ser muy grande el tamaño el cuadro del Informe de Resultados al 31 de diciembre de 2015, de la empresa Administradora los Alto de Cerro Azul, S. A., publicado en la Bolsa de Valores, vamos a intentar enviarlo por separado, el cual arroja la siguiente información.

INGRESOS 847,542

GASTOS
Generales y Operacionales ............................ 969,949
Depreciación y amortización..........................( 3,826)
Ganancia (pérdida por actividades Oper............( 126,233 )
Otros Ingresos.............................................128,665
Utilidad antes del Imp. Sobre la Renta............... 2,432
Imp. Sobre la renta corriente.........................( 4,464)
Imp. Sobre la renta.....................................( 4,464)
Utilidad neta.............................................( 2,032)

• ¿Este es un reporte de la empresa Administradora los Altos de Cerro Azul, S. A. y sus clientes? o es el reporte del manejo de la administración, el mantenimiento de las calles y servicios que recibe el Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul?

• 128,665 denominados otros ingresos, provienen de gestión de cobranzas morosas de cuentas malas?

• Por qué se tiene que gastar todo lo que ingresa? Esto impide el desarrollo de proyectos prioritarios para el crecimiento y necesidades de la comunidad.

• Si los gastos son mayores que los ingresos, es necesario que se controlen los mismos y se analicen cuidadosamente los contratos, por ejemplo el gasto de alquiler y mantenimiento del local; alquiler de autos y su mantenimiento; alquiler del club; gastos misceláneos relacionado con botas, uniformes y otros; gastos de depreciación sin tener un bien; impuestos nacionales y municipales, etc.

• Una asociación sin fines de lucro, según la normas, no paga impuestos sobre la renta ni municipales. Por tanto, este tipo de gastos no son de nuestra competencia.

• Se necesita un informe financiero relacionado exclusivamente con los aportes y gastos debidamente clasificados y cargados, ya que hay gastos compartidos de colaboradores y espacios físicos, mismos que sirven al administrador del residencial y al área de ventas (bines y raíces) de Altos de Vistamares.

• Si los autos son alquilados, ¿por qué se tienen que cubrir gastos como mantenimiento?.

• Los informes deben ser sistemáticos y periódicos sobre los ingresos y gastos del mes y sus detalles, relacionado con nuestros aportes.

• De acuerdo a la estructura de funcionamiento actual , para no mezclar las cuentas, son dos los informes que se deben generar:

- Uno, que no es de nuestra competencia, que corresponde a la empresa la Administradora los Altos de Cerro Azul, S. A., que brinda servicios como tal de acuerdo a los contratos con nosotros y otros clientes. Por ende maneja su propia información económica-financiera y debe tener su propio informe como empresa.

- Otro informe, que es de nuestra competencia, relacionado exclusivamente con los aportes y gastos operacionales del Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul, que se pagan por los servicios de administración (cobros, contabilidad, sistema de información y comunicación), mantenimiento, conservación, vigilancia, seguridad, reparación de las calles, recolección de la basura, fumigación, etc.

What this report informs us all is that Mr. Melo supports our community in the amount of $126,233 out of income from other sources. Thus, the income generated by the collection of TSM and other fees fails to cover the expenses of maintaining our community. Based upon this report, we can either accept the generosity of Mr. Melo and his companies or we can pay still higher maintenance fees.

To those who doubt that entities such as the Melo organizations operate one entity at a loss to generate tax write offs for profitable entities, yo have never operated a business. This is a VERY common practice. Ask an Certified Public Accountant. Some businesses do this for public relations purposes. Others for tax offsets. Still others for a combination of these and other reasons.

I am not certain what other expense reports we need to observe. This appears to be a VERY detailed report of income and expenses. This would pass under all of the laws of the United States Securities and Exchange Commission. What more do we seek? Melo is not required to document why he continues to infuse money into our community out of his pocket.

Mark P. Ort
Casa 61, Torreon

Correo recibido directamente en la cuenta del administrador del fórum.... se copia a continuación
_______________________________________________

De: felime31 [mailto:felime31@cableonda.net]
Enviado el: lunes, 23 de mayo de 2016 07:38 a.m.
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org
Asunto: RE: Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) Daily Digest

En mi opiniòn ninguna empresa privada trabaja para perder y mientras el control del mantenimiento estè en manos de la empresa siempre ocurrirà li mismo. Las propiedades de este tipo, estàn diseñadas para que sus nuevos propietarios se hagan cargo de la administraciòn, porque de esa manera se hace mas conciencia sobre el uso que se le va a dar al dinero.

Esto no implica que la administraciòn en poder de los mismos propietarios pueda tercerizar algunos servicios.

Esto es como la economia familiar. A medida que van creciendo nuestros hijos forman su propia economìa, para que la cosa siga funcionando; si esta economia no se separa alguièn siempre va a cargar con la peor parte, porque papà y mamá (La Empresa) no tiene porque seguir cargando con esa responsabilidad de los irresponsables.

Es decir esos hijos irresponsables que no pagan a tiempo su mantenimiento, mientras no se hagan cargo de esto, nunca haràn conciencia de la realidad.

Si esto se separa, que creo que ya es el momento, dejara verse como un negocio y el dinero que cobramos va a sobrar, porque ya no serà un cobrador el que estaŕa llamando a los irresponsables, seremos todos los propietarios que si estamos tratando de cumplir.

Gracias

Enviado desde mi dispositivo Samsung

Se copia siguiente mensaje recibido en el e-mail del administrador del fórum:
________________________________________________________________
De: Cesar Eloy Luna Esquivel [mailto:cesar.luna@live.com]
Enviado el: lunes, 23 de mayo de 2016 09:28 a.m.
Para: admin@altosdecerroazulresidencial.org; cesarluna@cwpanama.net
Asunto: RE: Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) Daily Digest

Buenos dias a todos,

Hasta la fecha me habia mantenido actualizandome con las informaciones posteadas en el foro, pero al leer el presente comentario, no puedo quedarme callado.
Un foro serio, es aquel que promueve la cooperacion, la armonia entre sus integrandes. Es generador de ideas en pro de sus integrantes y eleva observaciones y recomendaciones con respeto.
El promover la descriminacion, es algo que no debemos permitir.
Me siento muy apenado con lo que acabo de leer, ya que no es mi manera de actuar.
Favor, moderemos nuestras criticas y no utilicemos palabras ofensivas, que lo que generan es la division.

Saludos

Enviado desde Samsung tablet

-------- Mensaje original --------
De: DO-NOT-REPLY@altosdecerroazulresidencial.org
Fecha: 20/05/2016 02:00 (GMT-05:00)
Para: cesarluna@cwpanama.net
Asunto: Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) Daily Digest

Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) Daily Digest
Dear 3FORTALEZA,
Here is the latest digest of messages posted on Pro Altos de Cerro Azul Residencial (PACAR) forums. Please come and join the discussion!
________________________________________
Forum: Asuntos Para Propietarios/Subjects For Property Owners
Topic: CAPSULAS INFORMATIVAS - COMITE DIRECTIVO FUNDACIONAL (CDF)
By: colmport on Thu May 19, 2016 6:57 am

I am very surprised that only 420 lots are delinquent in the payment of maintenance fees. I believed that number to be a much higher percentage. If there are 1980 lots as stated, a majority of the owners of this community needed to change the legal status of our community equals 991 and not the 801 previously discussed.

I believe it has been noted previously that several years ago, the Administration took the delinquent owners to court in an effort to collect the delinquent maintenance fees. The court ruled that the debt could not be collected. I have not seen the judgment; consequently I cannot speak to the legal basis for this ruling. It was unfortunate that the courts of Panama did not enforce an obligation, even as a matter of equity.

Yes, courts have both legal AND equitable jurisdiction. If there is no law or contract that is enforceable; the courts may issue a ruling that metes out substantial justice among the parties. I have no idea why the court failed to enforce an obligation either as a matter of law or in the alternative because it was the correct thing to do; or as we lawyers say, it was the equitable thing to do.

The request for a copy of the court ruling that will put all of us on notice as to the reason why the Administration was prohibited from collecting delinquent fees would help all of us better understand the situation. We have already been provided with the explanation, an adverse court ruling. Re-stating this would not be of any assistance to aid our understanding. A copy of the judicial ruling would give guidance.

I concur that any interested owner, or a Civic Association, should be provided with a list of delinquent neighbors to include names, addresses and telephone numbers. If the courts are unwilling to do equity, the community should engage in self help to collect what should be paid as a pro rata share of the cost to maintain our community for the benefit of all owners, to include the delinquents. There is no reason why concerned owners cannot write or call the delinquents in an effort to cajole their cooperation in maintaining our community.

It may be as simple as a lack of notice of fees due. It could be as simple as an owner died and his heirs have no idea regarding their obligations. These may be simple to rectify if the owners are honest persons and not merely parasites knowingly refusing to perform their civic obligation.

If the courts refused to allow collection of maintenance fees, I cannot imagine that the same court would allow the foreclosure, seizure and sale of the property in question. If, on the other hand, the lots of delinquents have been foreclosed upon, and seized; I also agree that if the lots of delinquent owners have been foreclosed upon and sold; the net proceeds of any such sale should be applied to the maintenance fund to reduce the overall cost to maintain the community.

We should come together as a community, maybe through a Civic Association as I have discussed in the past, to address these important issues and to address our parasitic neighbors both as individual neighbors and as a collection of concerned neighbors.

Mark P. Ort
Yari U. Ort
Casa 61, Torreon

The previous notes in response to Dr. Ort are confusing to me. Are people offended because he called owners not paying maintenance fees parasites? Is this an offensive word in Spanish? I find no such definition in my references different than in English. Perhaps it is something else.

In any case, I agree totally with the Doctor. It is refreshing to see him bring to bear his formidable legal armamentarium on the issue of delinquent accounts in a positive way. The idea of judicial equity is intriguing and would be interesting to explore further.

Best regards,

Leslie "Marco" Lieurance
233 El Centinela

CAPSULA INFORMATIVA No. 14 (información pendiente)

De acuerdo al compromiso de remitir el cuadro de ingresos y gastos y para evitar el envío de una información aislada, pueden ver la consolidación financiera de Altos de Vistamares, S. A., que es un documento completo de conocimiento público en la Bolsa de Valores de Panamá página 66 de 66 (marcada 47) y está en el siguiente enlace:

http://grupomelo.com.pa/docs/INA-VISTAM ... 2015_A.pdf

CAPSULA INFORMATIVA No. 15

ACTIVOS, PASIVOS Y PATRIMONIO

• En el siguiente sitio el informe público tomado de la Bolsa de Valores sobre la situación financiera consolidada de Altos de Vistamares, S. A. donde se desglosan los datos de la subsidiaria Administradora los Altos de Cerro Azul, S. A.

http://grupomelo.com.pa/docs/INA-VISTAM ... 2015_A.pdf

• Si este es el estado de la situación financiera donde se ve el desglose de la administradora, relacionado con el Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul, y se analizan los Activos, hay varias preguntas cuyas respuesta debe darnos el administrador:

¿Las propiedades, equipos y mejoras, neto por 10,202 a qué depreciación se refiere según la nota 9 de la página 51 de 66 (marcada 33)?

¿ Dónde están cuantificados y registrados los activos: propiedad, equipos y mejoras del Residencial, tales como las áreas de uso común, público y disfrute , así como la casita construida por los propietarios de El Alcázar ubicada en el lago, que son bienes que pertenecen a la comunidad?

• Si este informe es del Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul, los propietarios no aplica la denominación Patrimonio del accionista. No hay dudas que esta información es de la empresa y no de los propietarios, por lo que están mezcladas las cuentas y requiere separarse, pues las utilidades señaladas no corresponden a los propietarios, sino a los accionistas de la empresa Administradora los Altos de Cerro Azul, S. A.

• Es importante se refieran a las notas de este informe que pueden ver en las páginas 21 de 66 y 22 de 66, marcadas las páginas 3 y 4, respectivamente, donde varias cuentas requieren una aclaración y se vuelve a confirmar las mezcla existente.

• Es necesario un ente jurídico que sea de los propietarios del Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul, para concretizar el registro contable y despejar esta situación que está en el limbo. De esta forma podrían constar estos registros y el administrador pueda controlar dichos bienes comunes asignados por derecho a los propietarios, según los planos aprobados por el Ministerio de Vivienda.

• Resolver esta situación de ambigüedad, será para el beneficio y desarrollo de la comunidad.

• Es necesario un Informe Financiero (Activos, Pasivos y Patrimonio del residencial, al cierre fiscal de cada año exclusivamente Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul, donde también nos entreguen el Estado de Resultados(ingresos y gastos).

• Ya se tiene la extensión del área de uso público y Común. Se tiene también que valorizar las áreas de disfrute. Ahora se necesita elevar una solicitud al Ministerio de Vivienda que especifique claramente de manera separada la extensión del área pública y la extensión del área común para que se pondere su valor en el estado financiero del residencial.

Gracias por notificarnos de la existencia del Estado de Situación de Altos de Vistamares y subsidiarias al 31 de diciembre de 2015. También por formular las preguntas relevantes que se desprenden de dichas cuentas. Sin embargo, debemos señalar que en uno o dos años anteriores hemos contado tanto con un estado de cuenta preparado por el Grupo Melo especialmente para los residentes de Cerro Azul como, del otro lado, el estado de situación publicado por el Grupo Melo, y no había forma de reconciliar los dos. A lo mejor esto es lógico porque no sabemos si la Administradora atiende a otros asuntos que no tengan que ver con nuestro Residencial, y de todas maneras uno es parecido a un flujo de caja y el otro es un estado de situación. De todas maneras, nuestro punto es que no se va a poder descifrar mucho sobre el manejo del Residencial utilizando solamente un estado de situación de la empresa. Sin embargo, en términos generales se puede decir que los resultados publicados para la división de bienes raíces del Grupo Melo son saludables y en cuanto a la Administradora no se ven razones por pensar, tal como algunos dicen, que se esté perdiendo plata.
Obviamente hay muchas cosas que no sabemos y nunca sabremos, tales como qué proporción de los gastos de administración del grupo se cargan a la Administadora; que proporción de los gastos de operación del Residencial se subcontratan a otras empresas Melo:y por tanto qué parte de la ganancia de ésas se atribuye a contribuciones derivadas del TSM; y cuánto gana la potabilizadora (que nos factura bajo el paraguas de Altos de Vistamares SA); entre otros. Sobre el renglón los otros ingresos – que refleja una cifra alta - se explica en alguna parte de las notas del Grupo que el renglón se trata de varias cosas – por ejemplo, cobro de alquileres (acuérdense de que el TSM incluye un cobro por “Alquiler del Club”) – pero en ningún momento se trata de pagos voluntarios del Grupo Melo para cubrir huecos en los balances económicas de una empresa en particular. Algunas personas en varias ocasiones han dicho que los otros ingresos se tratan de una especie de subsidio que Melo – como es buena gente – pone de su bolsillo para ayudar a nosotros, pero esa teoría carece de toda credibilidad.
La verdad es que realmente no tendremos manera de saber con seguridad si las cifras de gastos del Residencial son razonables, si las operaciones son llevadas a cabo con eficiencia o no, y si lo cobrado a los residentes cubre los gastos reales, a menos que los propietarios logren una mayor y más frecuente y transparente vigilancia de los ingresos y gastos. Esa es una de los objetivos de la reformación del sistema de Asociación de Propietarios. (Otra forma de controlar gastos y aumentar eficiencia es sometiendo la tarea de administración a un proceso periódico de licitación libre y abierta entre varias compañías especializadas, pero el sugerir eso es invitación abierta a que nos acusen de herejía! Mejor lo dejamos allì.)
Esther y Bill Adsett
142/143 El Torreón