FORMACIÓN - ASOCIACION DE PROPIETARIOS

Aqui se les informara de los temas importantes y criticos que tienen que ver entre los propietarios. Usted podra opinar e inclusive proveer soluciones a esos temas.

This forum is to provide information about critical and important issues that need the attention of the property owners. You can discuss and provide solutions to these issues.
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iqsimons
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FORMACIÓN - ASOCIACION DE PROPIETARIOS

Mensaje por iqsimons »

El Comité Directivo Fundacional (CDF) ha solicitado se copie el siguiente documento.

REFLEXIONES EN TORNO A LA FORMACION DE UNA ASOCIACION DE PROPIETARIOS
Como producto de la reunión general de propietarios del 27 de enero de 2016, deseamos transmitirle que esta convocatoria se inició con la agenda y decidieron los presentes votar por consenso, aprobando por mayoría que se continuara con la agenda tal como se había presentado y que las propuestas expuestas fueran consideradas en los temas donde correspondía. Sin embargo, esta reunión no finalizó por diversos motivos, que ya fueron expresados.

Como propietarios del Comité Directivo Fundacional (CDF), de la Comisión de Asociación, del Grupo PACAR y del Comité Organizador de la Asociación, exponemos algunos puntos que consideramos importantes, aprovechando la existencia de este sitio, donde los propietarios tenemos la oportunidad de participar, intervenir, plantear temas, comentar, opinar, ofrecer ideas, dar recomendaciones y expresarnos:

1. Todos los propietarios como personas somos diferentes y pertenecemos a diversas generaciones, pero activos: algunos nos agrada actuar de manera individual sin muchos compromisos y presiones; otros sentimos alta satisfacción para trabajar en equipo; a otros nos agrada adquirir responsabilidades en grupos informales o formales; otros ofrecemos voluntariamente tiempo sin reparos; otros somos muy cooperadores en todo aquello que se pide; otros no podemos involucrarnos, pero apoyamos; otros estamos conscientes de lo que sucede y contribuimos; otros preferimos continuar sin muchas complicaciones. Sin embargo, al final hay un vínculo e interés que nos une y es que SOMOS PROPIETARIOS.

2. Durante estos 4 años (2012, 2013, 2014 y 2015), que hemos estado involucrados con el tema de la legalización de una asociación, se hicieron y se evidencia la labor relacionada con trabajos de organización, investigación y de campo, así como la formación de grupos. Todo esto permitió un acercamiento formal frente a los representantes del promotor (Altos de Vistamares, S. A. y plantear conjuntamente en una mesa de trabajo el desarrollo de una ruta a seguir, tareas, cronogramas, acuerdos y compromisos que, en la recta final lo acordado, se incumple. La indicación que han dado los colaboradores es que no pueden tomar decisiones, porque es una decisión de alto nivel, lo cual lleva a mantener todo de manera inconclusa.

EXPOSICION DE SITUACIONES
• Nuestra organización ha percibido y recibido con interés y escuchado valiosos planteamientos, exposiciones con distintas visiones; también sugerencias para que las cosas se hagan de manera legal y correctamente.

• Igualmente se han hecho planteamientos de preocupaciones respecto a los robos, abusos que han sobrepasado las leyes, normas existentes y reglamentos, entre ellas, la del Manual Ambiental del propietario.

• También hemos visto actitudes y comportamientos ignorando que existe un ordenamiento que rige al residencial relacionado con temas de seguridad, tranquilidad, prohibiciones, derechos y obligaciones de todas las partes. Hay preocupaciones, miedos, situaciones y temores, sin respuesta, donde las diversas interrogantes como: qué sucede si se da la SUSPENSION DEL SUMINISTRO DEL AGUA o SI SE PRESENTAN OBSTACULOS SOBRE LOS PASOS DE SERVIDUMBRE. Parece que nadie tiene la responsabilidad o autoridad de responderlas o aclararlas para mayor comprensión del asunto.

• Se dan incidencias y planteamientos que deben ser atendidos, expuestos en el fórum, manifestados en encuentros y en reuniones, relacionados con la tranquilidad, seguridad, vigilancia y la valorización de nuestras inversiones.

• Una mayoría de propietarios señala la necesidad de definir la forma legítima para cubrir los gastos que se generan por la administración, el mantenimiento, conservación, la vigilancia, la recolección de la basura y reparación de las calles dentro de las 9 urbanizaciones que componen el Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul.

• Consideran algunos propietarios que no se puede obligar a pagar el TSM, porque no existe un contrato de aceptación del TSM por los servicios a recibir. Sin embargo, ningún representante del promotor explica el por qué no se puede exigir y sigue creciendo la morosidad, lo que ha ocasionado, entre otros, el aumento del precio del TSM. En ese sentido hay manifestaciones de que no van a continuar aceptando el pago denominado TSM hasta que la misma sea sustentada y aprobada por los propietarios en una Asamblea General de una asociación.

• Se tiene conocimiento que la ley expone la responsabilidad que adquiere una persona para cubrir los gastos cuando compra un lote en lugares privados, con un solo portón de entrada, donde las calles son privadas y las mismas deben ser reparadas por los propietarios.

• El impuesto del 7% que ahora le es imputable al propietario bajo el concepto del TSM no requiere pagarse cuando se hace por medio de una cuota de asociación para cubrir y pagar los gastos por los servicios establecidos.

• En ciertas ocasiones se ha manifestado que no se pueden aplicar bien y con rigidez las normas actuales del residencial, porque no son legales por falta de una asociación y porque cada propietario quiere acogerse y aplicar los reglamentos a su modo.

¿ POR QUE UNA ASOCIACION ?

• El Promotor del desarrollo del Residencial de Montaña los Altos de Cerro Azul, (Altos de Vistamares, S. A. o Altos de Cerro Azul) frente a la necesidad de contar con un sistema de ordenamiento y cumplir con la ley, fue creando una asociación por lotificación (sector o urbanización), que desde hace más de 20 años están inactivas, ya que el administrador no convoca a la asamblea general de propietarios de cada una y no hay actas inscritas donde conste su realización y sus juntas directivas permanecen igual, según consta en el Registro Público.

• Los propietarios hemos expuesto la necesidad de participar y ejercer los derechos que nos competen por medio de una asociación.

• El promotor, tal como lo ha expresado formalmente dentro de estos 4 años, manifiesta que se requiere la legalización de una sola asociación para facilitar la administración, porque es muy difícil hacerlo con 9 asociaciones; esto consta en comunicaciones que reposan en la oficina de la administración.

• Es por ello que en conjunto, Altos de Vistamares, S. A., Administradora los Altos de Cerro Azul, S. A. y los propietarios, durante el período 2012-2015 han aprobado y acordado la legalización para el funcionamiento de una asociación, escogiéndose a propietarios de las 9 urbanizaciones para el Comité Directivo Fundacional, a efecto de lograr este objetivo. Sin embargo, en la práctica no se ha cumplido con los compromisos adquiridos porque se vuelve al inicio debido a la presentación de nuevos enfoques, tanto es así que en la última oportunidad del 27 de enero de 2016, no se concretizó por la forma abrupta como una de las partes (representes de la contraparte,) se retiró de la reunión.

• Una asociación es un instrumento legal con personería jurídica; es el medio para que las comunidades y grupos puedan estar formalmente organizados; es donde se aprueba una cuota de asociación necesaria para atender las prioridades y cubrir los gastos de administración y servicios. Es donde a través de su estatuto se establecen claramente fines y objetivos, reglamentaciones, normas, responsabilidades, derechos, prohibiciones, cuyo estatuto se convierte en la propia Ley. Es la forma de actuar de manera asociada para expresar colectivamente puntos de vista, temas y estar atento a todo aquello que afecte al propietario y a los intereses de la comunidad.

En nombre de la organización y de los comités creados, que hemos estado construyendo, ofrecemos estas reflexiones para la continuidad de los objetivos definidos en las reuniones realizadas a lo largo de estos años. También es el producto de las percepciones y conceptos de los propietarios expresados en distintas vías de comunicación.

Referido por: COMITÉ DIRECTIVO FUNDACIONAL (CDF) - COMISION DE ASOCIACION - GRUPO PACAR – COMITÉ ORGANIZADOR DE LA ASOCIACION.
colmport
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Re: FORMACIÓN - ASOCIACION DE PROPIETARIOS

Mensaje por colmport »

Sra y Sr Simons make good points, all of which remain as irrelevant today as they were irrelevant when the meeting of January 27, 2016 was adjourned because rules of order and civility were abandoned.

I have expounded on the laws governing the desires and the quests set forth by the CDF. If and when 801 property owners can be aligned to move in the direction of creation of a Homeowners' Association, such a goal can be accomplished. Falling a single vote short of this requirement will forever doom this idea to an exercise in futility.

I have yet to see any evidence that a plurality, let alone a majority of 801 property owners, desires to see a homeowners' association formed. At the meeting of January 27, 2016 the property owners who expressed that they do not desire to see this idea advanced outnumbered those seeking to advance the homeowners' association concept by a three to one margin. I will grant that there is a very small, very vocal minority that desires to impose this idea upon the majority. This vocal minority shouted down the majority and provoked the adjournment of the meeting before the majority could be heard on the floor. This was a very dispiriting experience for me.

The community spirit and the cooperation among neighbors that has been spirited by the CDF can continue indefinitely. This group of like minded owners can, and they should, continue to gather and to share their ideas to improve our community. These ideas can continue to be shared with the Administration and with the community at large utilizing this forum and other similar fora. I believe that the interest of this group may have spurred some improved communication at one level while it has damaged communication and cooperation at another level. The good should be fostered.

If the CDF and its believers are true to their beliefs; they will engage in a campaign to win the 801 votes necessary to advance their agenda that now appears to be contrary to the will of the vast majority of property owners. The CDF represents a recent "political" phenomenon here in Cerro Azul. They have some interesting things to convey and they have a rabidly loyal following. What remains to be demonstrated is whether this "upend the establishment" movement can convince a majority of property owners that paradise needs improvement as conceived by the CDF and its followers.

The laws of Panama are very clear. None of the ideas advanced by the CDF and by its followers can be accomplished, at this point, in the absence of a clear affirmative vote by at least 801 of the properties in the community. To pretend the law is otherwise merely because you do not like the law as it exists today is folly. Either obtain the necessary votes to impose the desired changes or convince the National Assembly to enact new laws to allow the wishes of a minority of any community to be inflicted on the unwilling majority.

What I understand is that the Melo Group will continue to represent the will of the majority of property owners. They will remain civil to all constituents, even those who act wit incivility and disrespect toward their representatives. When the Melo Group is presented with 801 votes requesting a change to the manner in which the community is operated, they will comply with the will of their constituency. Currently, in this microcosm of representative democracy, the property owners are receiving the representation and the constituent services that a strong majority have voted to continue.

Dr. Mark P. Ort
#61 Torreon
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