Estimados Propietarios presentes,
Quiero informarle a todos los propietarios de la situación que confrontamos en Cerro Azul, en vista de que no nos permitieron presentarlo en la reunión de propietarios que realizó la Administradora el pasado domingo 20 de enero de 2013. Realmente no sé porque quieren ocultar esta información!
SITUACION DE LAS ASOCIACIONES DE PROPIETARIOS EN ALTOS DE CERRO AZUL
Antes de presentarles nuestra opinión sobre la situación de las Asociaciones de Propietarios, queremos dejar bien claro ante esta sala que nuestros únicos propósitos son precisamente los que expusimos el 28 de enero de 2012 durante la primera charla organizada por el grupo PACAR. Deseamos volver a repetirlos para que no exista la mínima duda en cuanto a los fines que perseguimos en esta comunidad. Estos objetivos son:
1.- Mantener la continuidad de la Administración de Melo. No queremos administrar.
2.- Que nuestras propiedades mantengan o mejoren su valor.
3.- Que se mantenga la seguridad, la paz y la tranquilidad en el área.
4.- Que se legalice la Administración y la Asociación de Propietarios, tal como lo exige la ley 31 del 18 de
Junio del 2010, para lograr que todos los propietarios cumplan con el pago de la TSM.
Podrán ver ustedes que nuestro 4to. objetivo trata precisamente sobre las asociaciones de propietarios, y es este el tema donde queremos presentarle nuestras preocupaciones, debido a las situaciones irregulares que actualmente confrontamos con la Administradora Los Altos de Cerro Azul (no con la persona que administra actualmente).
ANTECEDENTES DE LA ADMINISTRACION DEL RESIDENCIAL:
Como la mayoría de ustedes conocen, el promotor que desarrollo el Residencial de Montaña Los Altos de Cerro Azul, creó nueve (9) Asociaciones de Propietarios a medida que terminaba las infraestructuras de cada una de ellas. Estas asociaciones fueron notariadas y procesadas en el registro público en diferentes épocas, lo que a continuación se detalla:
Urbanización, Escritura, Confección, Inscripción , Junta Directiva, Administrador original
El Alcazar, 17885, 26-11-1986, 10-05-1989, Propietarios, Altos del Alcazar, S.A.
El Torreón, 8870, 06-02-1987, Por Registrar, Grupo Melo & Cia., Altos del Torreón, S.A.
El Fortín, 8869, 06-08-1987, Por Registrar, Grupo Melo & Cia., Altos del Fortín, S.A.
El Vigía, 10416, 01-10-1987, 16-12-1987, Grupo Melo & Cia., Altos del Vigía, S.A.
El Castillo, 12840, 01-12-1988, 05-12-1988, Propietarios, Altos del Castillo, S.A.
El Frente, 2817, 06-05-1991, 10-05-1991, Grupo Melo & Cia., Altos del Frente, S.A.
El Centinela, 3119, 01-10-1994, 11-10-1994, Grupo Melo & Cia., Altos de Vistamares, S.A.
El Guardián, 3120, 01-10-1994, 11-10-1994, Grupo Melo & Cia., Altos de Vistamares, S.A.
La Fortaleza, 3121, 01-10-1994, 11-10-1994, Grupo Melo & Cia., Altos de Vistamares, S.A.
De las 9 asociaciones, 7 están inscritas y 2 no se inscribieron por una mera diferencia del nombre de la asociaciones que aparece en la escritura y el nombre con que fue aprobado en el Ministerio de Gobierno y Justicia (esta inconsistencia provocó el rechazo de parte del Registro Público, esto ocurrión en 1987 y aún no ha sido corregido).
El Grupo Melo ocupa toda ja Junta Directiva en 7 asociaciones y los propietarios no tenemos ningunanrepresentatividad, a pesar de que en 4 de las asociaciones, el grupo Melo no es dueño de ningún lote y por ende no es propietario y no debe estar en la Junta Directiva). Hay 2 asociaciones con cuya Junta Directiva diferentes.
En Enero de 1995 se fusionan 7 de las Administradoras sobreviviendo Centinela y Torreón, la cual se fusiona en Centinela en 1999 y ésta última se fusiona con Altos de Vistamares en mayo de 2004, quedando ésta última en calidad de Administradora del proyecto.
Curiosamente en ese mismo año de 1995 de las siete fusiones, es cuando se suspenden las cuotas de las asociaciones y se inicia el cobro de la Tasa de Servicio y Mantenimiento (TSM), mediante nota del 14 de Diciembre de 1995 de Altos de Vistamares. Suponemos que debe existir un contrato entre las asociaciones y todas estas administradoras, y además siendo Altos de Vistamares la que eventualmente sobrevive, también suponemos que debe existir un contrato de servicio de mantenimiento con las asociaciones; pero eso lo ignoramos. Posteriormente en febrero del 2007, altos de Vistamares S.A. crea la empresa Administradora Los Altos de Cerro Azul, S.A. y trasladan el servicio de mantenimiento a esta última. Aquí también suponemos que debe existir un contrato de servicio de mantenimiento entre esta y las asociaciones, o bien siendo ésta última empresa una subsidiaria de Altos de Vistamares, S.A., es cosa entre ellas.
LAS CONCLUSIONES SOBRE ESTE ASPECTO SON DOS:
• La primera consiste en que nosotros los propietarios que pagamos, estamos totalmente ausentes de estas decisiones y;
• La segunda consiste en que Altos de Vistamares y posteriormente Administradora Los Altos de Cerro Azul, se deciden declinaron su obligación estatutaria establecida
en los artículos 48 de Guardián, Centinela y Fortaleza, y artículo 50 de las otras 6 asociaciones, donde se establece que:
“El Administrador tendrá a su cargo la administración, conservación y mantenimiento de los bienes de la Asociación. Además tendrá las siguientes funciones:”
• En Alcazar, Castillo, Fortín, Frente, Torreón y Vigia dice: “Recaudar de los Asociados las cuotas mensuales y demás deudas que tengan con la Asociación”, por
delegación del Tesorero.”
• Mientras que en Centinela, Fortaleza y Guardián dice el 48,ch: “Recaudar de los miembros las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y los demás
pagos que le correspondan conforme a la ley o estos estatutos, siempre que tal facultad no esté asignada a otra persona natural o jurídica debidamente autorizada
por la Asociación.”
COMO NUNCA SE HAN REALIZADO ASAMBLEAS GENERALES DE PROPIETARIOS, NUNCA HUBO TAL AUTORIZACION PARA DEJAR DE COBRAR LAS CUOTAS DE LAS ASOCIACIONES!Altos de Vistamares, S.A. decidió sin consultarle a los propietarios, que ya no cobraría cuotas de Asociaciones y que de acuerdo con su carta del 14 de diciembre de 1995, deciden unilateralmente iniciar a cobrarle a los propietarios una tasa Servicios y Mantenimiento (TSM) Y NOTIFICAN QQUE YA NO COBRARIAN CUOTAS.
ANTECEDENTES DE LAS ASOCIACIONES:
Volviendo a las asociaciones y sus Juntas Directivas, podemos apreciar que cada una de ellas nació con el Grupo Melo en calidad de Dignatarios, Directores y miembros de la Junta Directiva. Posteriormente en el Castillo y en el Alcázar, se cambian las Juntas Directivas a nombre de los propietarios. Y ASÍ HAN PERMANECIDO LAS DIRECTIVAS DE ESTAS ASOCIACIONES POR MAS DE 20 AÑOS.
Podemos comprender que se mantuviere las Juntas Directivas de esas urbanizaciones durante todos esos años en que el promotor aún mantenía en su poder lotes sin vender en exceso de un cierto porcentaje del total de lotes, sin embargo desde hace cierto tiempo atrás, todos los lotes de algunas de las urbanizaciones han sido vendidos a propietarios y el grupo Melo no mantiene ninguna propiedad en esas urbanizaciones; sin embargo, aún retiene las Juntas Directivas de esas asociaciones, sin que los nuevos dueños tengan representatividad en la misma. Esto crea un estado de indefensión en cuanto a los derechos de los propietarios, establecidos propiamente en esos mismos estatutos elaborados por el Grupo Melo. En especial,
• No podemos presentar sugerencias o recomendaciones en Asamblea General para el mejoramiento de los fines y objetivos de la Asociación;
• No podemos ejercer el derecho a voto, ni ser elegidos, no podemos desempeñar ningún puesto, ni siquiera ser parte de ninguna comisión (Aseo, finanzas, seguridad,
actividades, admisión y emergencias);
• No podemos pagar cuotas de asociación al Administrador, porque éste se auto declinó su obligación de recaudarlas;
• No podemos asistir a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias porque no se realizan;
• No podemos constituir las Comisiones de Trabajo que especifican los estatutos.
En fin, estamos en un estado de indefensión en cuanto a nuestros derechos, pero sin embargo debemos cumplir con nuestras obligaciones, aún cuando vengan impuestas sin nuestro consentimiento como miembros adscritos a una Asociación de Propietarios.
Situación actual
Cada vez que un grupo de propietarios se atreve a cuestionar el nuevo aumento del TSM, salen a relucir las amenazas de dejar el servicio. Tenemos esas amenazas por escrito desde el año 2008 en cuanto a que si la gestión administrativa financiera del proyecto no es rentable para la administración, entonces dejarán de prestar el servicio. Esta posición es totalmente inconsistente con las disposiciones estatutarias que estipulan que los propietarios debe pagar a la Asociación una cuota regular o mensual (y una cuota extraordinaria según requerimiento sustentado) para proveer los servicios de administración, conservación, mantenimiento, reparación, seguridad y vigilancia (artículo 9). El artículo 54 de los estatutos establece claramente que el Administrador debe recaudar las cuotas de la Asociación.
En adición a esta particular situación de las cuotas de la asociación y de las cuotas de TSM, debemos recordarle a la actual Administración que todo aumento de cuotas debe ser aprobado en asambleas generales de cada una de las asociaciones. Esto esta estipulado en los estatutos que el mismo Grupo Melo hizo y nos impuso! A veces uno se pregunta, como es que los mismos que hacen las reglas, son los que luego la violan porque va contra sus intereses!
Cada vez que un grupo de propietarios se atreve a requerir la documentación que estatutariamente están obligados a entregar anualmente a los propietarios, los actuales funcionarios se hacen los sordos y hacen caso omiso de las notas por escrito entregadas a ellos. Al parecer ellos interpretan que nuestro derecho a esta información es una intervención en el manejo de las finanzas de la Administración. Los estatutos estipulan que anualmente deben entregar a los propietarios los siguientes documentos:
• Estado de Situación
• Proyecto de Presupuesto
Nos entregan un informe de ingresos y egresos y alegan que esto corresponde a las asociaciones, pero la Administradora Los Altos de Cerro Azul, S.A. es una empresa comercial, por lo que debe entregar son Estados Financieros. Además ni Vistamares, ni la Administradora son Asociaciones. el argumento que nos hacen es absurdo!
Con respecto a los Estados Financieros de la Administradora, invito a todos los propietarios a verlos en el web de la Bolsa de Valores de Panamá en el sitio;
www.grupomelo.com.pa/docs/INT%20VISTAMA ... 2012_T.pdf
Con respecto a la obligatoriedad que tienen todas las Juntas Directivas de las 9 asociaciones de realizar anualmente las Asambleas Generales en la última quincena del mes de Noviembre de cada año para presentar los documentos mencionados y para renovar los miembros de la Junta Directiva, es increíble que por más de 20 años esta disposición estatutaria no se ha cumplido y todos las directivas permanecen conformadas por las mismas personas, tal como era antes. Realmente esta situación tendría poca importancia si el Grupo Melo fuere dueño mayoritario de las propiedades dentro de la juridicción de cada una de las urbanizaciones. Lo insólito de ésta situación, es que existen 4 urbanizaciones en donde los propietarios son dueños del 100% de los lotes; sin embargo, estos propietarios no tienen ninguna representatividad en sus correspondientes Asociaciones.
Al parecer a algunos propietarios no les molesta esta situación, mientras que algunos otros prefieren no hacer ninguna reclamación alegando que el grupo Melo podría dejar de administrar; y esto lo hacen, en virtud de haber recibido precisamente estas cartas amenazadoras de dejar la administración si las finanzas no le son favorables. Debemos ser conscientes y saber separar la Administradora del Residencial de la 9 Asociaciones de Propietarios, ya que son 2 entidades diferentes; y nuestros reclamos están dirigidos a los cambios que se requieren solamente en las Asociaciones; y muy específicamente al cambio de la Junta Directiva. Es probable que no se tenga que cambiar las directivas en todas las asociaciones, en virtud de que el Grupo Melo aún es propietarios de varios lotes en algunas de las últimas urbanizaciones del residencial. Sin embargo, donde no tiene propiedades, debe moralmente dejar de ocupar esas juntas directivas.
Otros asuntos de importancia
Existen varios otros temas que preocupan a los propietarios y algunos de éstos temas han sido señalados ante la Administración por la gravedad que implica la no atención de los mismos.
• Tema de seguridad y vigilancia: Se le ha requerido a la Administración de un mayor control de entradas al residencial, en virtud de algunos incidentes entre
propietarios y trabajadores (robos durante construcciones, manejo desordenado en las vías, fuegos artificiales, prácticas de disparos de arma de fuego, perros
sueltos de los cuidadores de casas que ya han mordido a varios propietarios, etc)
• Tema de los hidrantes: Nuestra preocupación sobre la existencia, ubicación y funcionamiento de tomas de agua para atender posibilidades de fuego en cerro azul,
nos ha llevado a consultar con el Departamento de Seguridad de los Bomberos sobre la necesidad de tener un Plan de Emergencias y Desastres, y la posibilidad de
que no sea del todo funcional el esquema disponible para atender incendios en el residencial.
• Tema del uso del Club: La mayoría de los propietarios desconocen que los propietarios están pagando la suma de $57,000.00 anual de alquiler y los brindados no
satisfacen los requerimientos de los propietarios, y no hay disposición a escuchar cuales podrían ser estos requerimientos.
• Tema de las casa brujas: Este tema ha sido mencionado en el pasado (reunión del 21 de abril de 2012) y aún continúan visibles estas casas, sin que la Administración
haga valer lo indicado tanto en los estatutos (artículo 8 y 21) como en el Manual del Propietarios de la ANAM (página ).
• Tema de negocios en el residencial: Este tema también ha sido mencionado en el pasado y aún no se toman las medidas reglamentadas. Sobre esta situación se debe
mencionar que han sido los propietarios conscientes y preocupados, los que han solicitado a la ANAM de intervenir para detener estos abusos. Estos negocios no
pagan los impuestos nacionales que corresponden. Sus clientes utilizan la piscina del Club y demás facilidades y no pagan por eso.
• Tema de la cartera morosa: Nuestra preocupación reside en la poca atención que se la dá a la posible recuperación de las cuotas morosas de los propietarios que no
pagan. Esta situación obviamente repercutirá eventualmente en futuros aumentos debido a la impresión que se llevan los propietarios de que si no pagan sus cuotas,
la administración no hace nada por recuperarlas.
• Tema de las áreas recreacionales: En una inspección a finales del 2012, nos percatamos del estado de abandono en que se encontraban los balnearios, y si bien la
administración inició los pocos trabajos de recuperación del estado de esos balnearios; nos preocupa el hecho de la permisibilidad del uso de los mismos por personas
no-propietarios (paseos de buses llenos) que por no tener la conciencia de co-propietarios del residencia, no les importa dañar y/o ensuciar.
Ante esta recopilación de asuntos pendientes y situaciones incómodos para los propietarios, no podemos dejar de volver a mencionarles a la presente que no traten de intimidarnos con las amenazas de retirarse de la administración del residencial, pues estamos conscientes de que Altos de Vistamares bien podría retirarse ya sin que esto signifique que se deba retirar la Administradora Los Altos de Cerro Azul. En adición, así como Altos de Vistamares le asignó la administración del residencial a la Administradora, igual podría asignarle el manejo y venta de los lotes que aún le quedan.
Esperamos que el grupo Melo comprenda que solamente queremos ejercer nuestros derechos como propietarios, tal como se estipularon en los estatutos de las 9 asociaciones (artículo 7 y artículo 20) que ellos mismos escribieron y nos impusieron, Nada más.
Terani Simons
Altos del Frente 89
Miembro de PACAR
Como anexo aparte, tenemos el asunto de las promesas que hicieron los funcionarios del grupo Melo ante los propietarios, en la pasada reunión del 21 de abril de 2012 con respecto a la ejecución de varias tareas; muy en especial las referentes a las asociaciones de propietarios. Estos compromisos aún no se cumplen.
COMPROMISOS DE LA ADMINISTRACION CON LOS PROPIETARIOS DESDE EL AÑO PASADO (21 de abril 2012) Y QUE AUN NO SE CUMPLEN:
4. El Gerente Batista señala que la Administración tiene todos los detalles referentes a las cuentas de gastos del informe de finanzas presentado y ante el requeri-
-imiento de los participantes, señala que se podrá enviar a todos los propietarios. Respuesta que dio ante la pregunta del Sr. Troitiño y varios otros propietarios que objetaban las respuestas verbales del contador De La Cruz.
5. El Gerente Batista pone a disposición de los participantes los libros de contabilidad del Club para aclarar cualquier duda sobre su manejo. Respuesta que dio ante
la pregunta de la Sra. Esther de Adsett.
6. El Gerente Batista anuncia que Vistamares muy pronto tendrá que salir del proyecto de Los Altos de Cerro Azul ya que le quedan muy pocos lotes que vender.
Aseveración que dijo con referencia a la pregunta de la Sra. Esther de Adsett.
7. El Gerente Batista anuncia que si el negocio no es rentable para el Grupo Melo, también tendrían que salir de la administración del proyecto. Aseveración que dijo
con referencia a la pregunta de la Sra. Esther de Adsett.
8. El Gerente Batista se compromete a desglosar los gastos del informe de finanzas y compromete al contador De La Cruz para presentar este informe a los propieta-
-rios. Respuesta que dio ante la pregunta del Propietario de El Vigía.
9. El Gerente Batista afirma que los propietarios no tienen ninguna responsabilidad de las deudas patronales, ni proveedores de la Administradora. Respuesta que dio
ante la pregunta del Sr. Terani Simons.
10. El Gerente Batista anuncia que la Administración no tendría ningún problema en enviar mensualmente a los propietarios el informe de finanzas. Respuesta que dio
ante la pregunta del Propietario de La Fortaleza No.42.
11. El Lic. Publio señala que la Administración hará las convocatorias para las asambleas generales de las asociaciones. Respuesta que dio ante la pregunta de la Sra.
Esther de Adsett.
12. El Lic. Publio señala que las reuniones serán convocadas por la administración, y serán para cambiar las actuales directivas y proceder a establecer funciones
específicas para como conformar la nueva asociación, y esto lo señala porque la empresa Vistamares está pensando en retirarse del proyecto y aclara que son los
propietarios los que tienen que reunirse y definir el futuro de las asociaciones.
14. El Lic. Publio señala que la Administración propondrá un calendario para las convocatorias de las diferentes asociaciones y que el Grupo Melo nombrará una
directiva ad-hoc (temporal) para dirigir la reunión, y que ésta debe elegir nueva directiva, nombrar representantes y fijar criterios para la nueva asociación única.
16. El Gerente Batista señala que la fecha de inicio del aumento es un punto de discusión con los actuales participantes en esta reunión. Respuesta que dio ante la
pregunta del Sr. Fadul de El Guardián.